当整个社会加速进入人本时代，如果物业行业还停留在物本时代，抱守既定的思维、模式与管理，经营必定遇到很多问题，发展也一定遇到瓶颈。
物业行业开始降温已经成为事实，尤其是在资本市场上的表现，如果一定找个理由的话，准确地讲可以说今年7月23日是个重要的时间节点，在这一天，住房和城乡建设部等八部门联合印发关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。通知的核心要义是，力争用3年左右时间重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等四方面的问题。
其中针对物业方面将重点整治五个方面的问题：第一是未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；第二是未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；第三是超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；第四是擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；第五个问题是物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。
为什么这项整治文件发出后资本市场一片哀声呢？可以这么说，这看起来是对物业板块规范治理以及行业监管的提升，但实际上一定程度代表了监管层从物业管理这一拆分板块入手加重治理房企力度、压缩房企不规范运作空间的监管信号。根本原因是，近年来，随着资本市场对物业服务的价值发现，房企分拆物业板块上市的热情空前高涨，物业企业本身还没有彻底摆脱“房地产公司附庸”的角色，经营模式上物业行业还停留在“物本时代”，关注与经营的重心还是在管面积、管理规模等物质资源的争夺，而这些物质资源的来源主要还是要看地产商的脸色，说白了，物业行业还停留在物本时代。
今年以来，物业企业的上市潮仍在继续，至今已有12家物企成功上市，而排队等候上市的物企仍有15家，但是资本市场已经趋冷，最主要的是物业行业的背景时代改变了，只是很多人还没有做好准备。
01 物业行业进入人本时代
党的十九届五中全会审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，其中最核心的发展目标是“改善人民生活品质，提高社会建设水平”，就是规定了以人为本的根本发展理念。
规划建议进一步提出，坚持把实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益作为发展的出发点和落脚点，尽力而为、量力而行，健全基本公共服务体系，完善共建共治共享的社会治理制度，扎实推动共同富裕，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感，促进人的全面发展和社会全面进步。
随之而来的一系列经济与治理政策都昭示着整个社会进入人本时代，经济发展从增量规模模式走向存量深耕模式。物业行业作为城市与社会发展的最前沿也是最基础的触觉，必须先试先行。所以，我们发现生活服务业热了，社区经济热了，城市更新热了，社区治理热了…..其根本在于以“城市更新与社区治理”为代表的“基层政府治理体系建设与治理能力现代化”成为了各级政府的工作重心，因为这是新时代百年中国梦的重要组成部分。
政府工作已经全面进入人本时代，社会各行各业都要随之进入，而作为基层政府治理社会最主要抓手的物业行业更要跑步率先进入。
02 人本时代的物业经营瓶颈
当整个社会开始加速进入人本时代，如果物业行业还停留在物本时代，抱守既定的思维、模式与管理，经营必定遇到很多问题，发展也一定遇到瓶颈，主要体现在三个方面：增速、利润和竞争。
第一，增速问题。一个行业的增长速度取决于社会的需求，当整个社会的主要需求从物质逐渐转向非物质的时候，如果物业行业提供的服务、创造的价值还以满足居民物质需求为主要目标的时候，整个行业的被需求被需要就会放缓、减少直至被淘汰。从这个底层逻辑上来检视一下，社区居民对美好生活追求的清单上有多少内容是物业行业提供的？又有多少内容是一定需要物业行业提供的？比如，“双减”与“多胎”交织衍生的社区教育问题、养老问题、生活便利问题等等，物业行业的身影在哪里？大河没水小河干。如果整个行业的增速遇到问题，出现增长瓶颈，作为具体的某个企业也必定很快遇到同样的增速问题，也一定会遇到增长的瓶颈，这只是时间的问题。
第二，经营利润。物业行业的人都知道，物业公司的经营利润主要两大块，一块是基础物业管理服务费，另一块是增值经营收益。基础物业管理服务费获得利润，在可见的无法自主定价的未来，只有一条出路：降低成本。降低成本一个办法是行业的老办法，就是在人头费上投机，但是越来越难；另一个是通过智能化降低人工，但是实践证明：空间有限。增加利润的重头不得不压在增值服务上面，这也是前一段时间资本市场热捧物业板块的缘由，会讲故事的都已经发了财，但是，故事讲多了就没有新鲜感了，因为整个行业至今为止并没有探索出令人信服的、通过增值服务获得利润增长的规模化运营模式。已经有资深物业人发出感叹：不是我们不努力，是逻辑有问题！这个逻辑就是物本主义下的物业公司经营模式是有天花板的，这天花板的打破需要从理论到实践的彻底重构，不是简单的局部创新能够解决的。
第三，竞争对手。社区的围墙已经打开，拼多多进来了、美团进来了、淘宝进来了、京东进来了……社区场景已被攻占，跨界替代者越来越多、越来越强大，当社区居民接触到更好的服务者，当入侵者们发现用户普遍抱怨物业公司的服务自己可以替代者的时候，物业行业的竞争就不再是同行之间的事了。当一个行业的根本背景发生改变的时候，预示着行业运行基本逻辑的改变，也预示着颠覆者就要出现了。
03 人本时代的物业价值重构
从需求的角度，服务业正在崛起，作为基础服务业的物业行业大有可为，但是需要重构。人本时代的物业行业必须进行价值重构才能获得新生，才能继续成为社区经济的主力军，成为社区乃至社会服务业的基础建设者。主要要从四个方面进行创新、重构：
第一，理念重构。人本时代的本质是凡事从始到终的全过程都要以人为中心，对于物业行业而言，行业理念就是要从“物业管理”迁移到“民生服务”，所有从业的企业要从“物业管理公司”转型成“民生服务商”，这是理念的重构。没有理念的彻底转变，一切转变无从谈起，人本时代的民生服务商就是无本之源
第二，模式重构。物本时代的物业管理企业运营模式属于交易性质的，是一种博弈性质，很多情况下还是零和博弈，比如物业费，业主想少交多享受、物业公司想多收少干活。人本时代，民生服务商角色下的物业管理不再是物业公司与业主的博弈，由于引进了业委会、公共服务提供商、社区社工、社区志愿者等等多元化主体，同时引入共生共建共治共享的社区共同体治理模式，一切工作都是围绕业主变得更好展开，从“我要业主做”到“业主要我做”，物业管理服务的价值提升到社区共同体建设的维度，得到突出和彰显。
第三，技术创新。人本时代，任何技术不再是管理手段，更不是控制手段，都是为了人服务的工具，来自用户服务于用户，这种技术上的创新不需要强行推广，都是用户主动推动的，价值自然得到充分认可。
第四，组织重构。从物本时代跨越到人本时代的物业行业，在组织功能到组织形式都需要重新定位，最大的改变是从管理者到组织者与服务者的角色更替。这种组织重构能够让业主在同等物质获得前提下，在心理上增加获得感，因为业主成为了服务的主宰者，可以释放出更多的需求与善意，有利于物业行业的健康发展。
物业行业的资本热度降温是暂时的，从某种程度上来说，对于行业发展是一种必然，也是一种好事情，可以加快行业蜕变，谁早一点意识到就早一点重生，就会成为真正的未来赢家。
原标题《郭样：物业热为什么降温了？》