为了规范物业专项维修资金管理活动，保障业主共用部位、共用设施设备正常使用，维护全体业主合法权益，宁波市人民政府将《宁波市物业专项维修资金管理办法（修订）》列入了2022年规章立法计划审议项目。为推进科学立法、民主立法、依法立法，提高立法质量，市住建局起草了《宁波市物业专项维修资金管理办法（修订草案送审稿）》，现将文本和说明向社会公布征求意见，欢迎广大市民、社会各界人士在2022年8月5日前通过以下方式对修订草案征求意见稿提出修改意见和建议。
1.来信请寄：宁波市鄞州区中兴路746号市司法局立法二处1114室；
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关于《宁波市物业专项维修资金管理办法
（修订草案送审稿）》的说明
为规范物业专项维修资金管理、使用等工作，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）第七十三条第二款“专项维修资金收取、存储、使用管理的具体办法，由市人民政府另行制定”的规定，结合本市物业专项维修资金管理实际，修订形成《宁波市物业专项维修资金管理办法（修订草案送审稿）》（以下简称《修订草案送审稿》）。
一、起草过程
《宁波市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）是2021年政府规章修订调研论证项目。根据工作部署，我局成立了修订工作小组，就我市物业专项维修资金管理现状和存在的问题及国内其他城市同类立法情况开展深入调研，对《办法》修订的必要性和可行性进行了充分论证，并形成了《办法》修订调研报告。2021年10月15日，市人大常委会公布《条例》后，《办法》成为2022年政府规章制定项目，在调研基础上，我局按照政府规章制定程序，广泛听取和吸纳企业、基层、区（县、市）住建部门及司法、财政等部门的意见建议，起草并形成了《修订草案送审稿》初稿。2021年11月，召开专题座谈会，向各区（县、市）住建部门征求意见，并在2022年年初专题邀请有关专家进行了论证、修改和完善，形成《修订草案送审稿》征求意见稿。2022年4月征求意见稿向社会公开发布，听取社会各界意见建议。根据收集到20条修改意见建议，经协调论证，积极采纳合理化建议，进一步修改形成了《修订草案送审稿》。《修订草案送审稿》共六章、三十八条。
二、主要内容
（一）关于总体结构。根据《条例》表述，由原来的总则、交存、管理、使用、法律责任、附则，调整为总则，设立、交存和续存，使用的范围、方式和程序，监督管理，法律责任和附则，相关内容与《条例》要求相呼应。
（二）关于总则。《修订草案送审稿》总则章节主要根据《条例》适用范围的规定，明确了修订立法依据、适用范围、管理原则和部门职责，以及资金管理方式和全市专项维修资金管理信息平台的建设要求。
（三）关于资金的设立、交存和续存。《修订草案送审稿》第七条规定了住宅小区、以及住宅小区物业管理区域内的非住宅或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业，均应按照标准交存专项维修资金。第八条和第九条主要规定了业主大会自主管理专项维修资金的条件和划转手续流程。该章节重点提出第十一条关于既有物业首期资金的补建方式，以及第十二条、第十三条关于首期资金不足百分之三十时的续筹规定、方式。
（四）关于资金的使用。《修订草案送审稿》第三章主要明确了专项维修资金中日常小额维修、单项维修和应急维修的使用范围、使用方式和使用程序，以及第二十五条通过财政补助推动专项维修资金建账到户的举措。
（五）关于监督管理。《修订草案送审稿》第四章主要明确了专项维修资金专户银行的确定、资金保值增值，以及账户资金核对和公开的要求。重点细化了住建部门、财政部门、审计部门，和乡镇（街道）的监督管理职责。
三、办法修订拟解决的主要问题
（一）解决物业专项维修资金补建难、续筹难的问题。我市在原办法施行前，即2011年前的小区除零星房改房以外基本未交存物业专项维修资金，而该部分小区房屋已逐步进入质量“疲劳期”，亟待维修却无钱可用，全靠老旧小区改造已不能完全解决，维修资金的补建工作是以往住宅专项维修资金管理中难以解决的问题。另外，根据原办法，业主分户账面余额不足首期交存额的30%时，业主应当及时续交至规定交存额或按业主大会决定办理。新建小区虽已建立首期专项维修资金，但随着时间推移和使用量上升，共用部位、共用设施设备维修、更新改造需求越来越多，若干年后也将面临资金续筹的问题。
《修订草案送审稿》对如何补建物业专项维修资金给出了三条途径。一是规定已由物业服务企业按年度向业主收取、代管的日常维修费专用账户内的本金和利息，应当在首次设立专项维修资金时转入管理机构或者业主大会的专用账户；二是业主大会决定利用业主共有收益交存首期专项维修资金的，可以按房屋专有部分建筑面积的比例分配并交存至管理机构或者业主大会的专用账户；三是通过以上两种途径仍未到交存标准的，业主再进行补足，减少了业主实际出资金额。
另外，通过《修订草案送审稿》第十四条规定“鼓励业主通过市专项维修资金管理信息平台查询本物业管理区域和本分户账资金的交存、结余情况，并向房屋受让人明示”，和第二十五条对享受财政补助“既要建账到户，又要达到一定资金额度”的双条件限制，能有效推动既有住宅小区物业专项维修资金的补建、续交工作。
（二）解决物业专项维修资金使用效率低的问题。虽然宁波在全国首创了日常维修费与中修以下专项维修并轨的机制，即每年可以按照建筑面积划拨1.5元（2元）每平方的物业专项维修资金统筹用于小区共有部位、共用设施设备的维修，但对于中大修项目维修资金申请使用过程中，业主意见征求难、统一难、耗时长，尤其多层、高层混合小区，多层对于消防、电梯等均无实际使用需求，导致业主意见征求无法达到法定比例，很难快速启用维修资金。《修订草案送审稿》第三章节，明确了物业管理区域内日常小额维修、单项维修和应急维修三条维修使用程序，一定程度上简化了使用申请流程。日常小额维修通过年度预算、年度审核和公示，在业主分户账中按照分摊原则提取后统筹使用，按照一次表决多次使用的原则，既提高了资金使用效率，又延续了原有宁波特有政策。单项维修一般指金额相对较大，按照一项一议的原则，并在附则章节对单项维修有范围界定规定。应急维修以减少或杜绝危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况为原则，减少了相关业主表决环节，提高资金使用效率，发挥应急作用。
（三）解决物业专项维修资金使用监管力度不大的问题。实际操作中，特别是关于中修以下的资金划拨，缺少乡镇（街道）确认环节，业主支付确认书真实性难以鉴别，容易引起后期纠纷。另外，在维修资金使用项目中，业主和物业服务企业在选择施工单位时，由于缺乏施工项目的专业性和信息不对称性，可能会出现施工项目单价过高、工程量虚报虚增等，存在资金被套用、冒用、高用的风险。《修订草案送审稿》细化了各方面的监管措施，提出市建立全市统一的专项维修资金管理信息平台，为专项维修资金网上交存、划转、拨付、退还、查询和监督管理等提供服务，该平台同样也可以对业主自管模式进行监管。市和区（县、市）住房城乡建设行政主管部门应当建立健全专项维修资金管理工作的监督检查和信用管理制度，加强对专项维修资金交存、续存和使用情况的定期检查；镇（乡）人民政府、街道办事处应当加强对日常小额维修预算方案、单项维修和应急维修方案的监督检查；区（县、市）财政、审计部门应当依法对管理机构管理的专项维修资金进行监督、检查和审计。以上举措大大加强了专项维修资金管理各个环节的监督作用，确保资金依法合规、准确有效地使用。
原标题：《关于公开征求《宁波市物业专项维修资金管理办法（修订草案送审稿）》意见的公告》