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摘要：中湘美好城市于2022年6月10日向港交所递交招股书，拟在香港主板上市，公司是综合城市运营服务供应商。2021年收入为4.2亿元，净利润0.37亿元（年复合增长率为25.37%），毛利率23.67%。
S&TLiveReport获悉，成立源于2003年中湘美好城市运营服务股份有限公司Zhongxiang Beautiful City Operation Services Co., Ltd（以下简称“中湘美好城市”）于2022年6月10日在港交所递交上市申请，拟香港主板上市。这是该公司第1次递交上市申请，独家保荐人为中金公司。
公司是一家位于湖南省的领先综合城市运营服务供应商。于2021年按在管公建物业建筑面积计，公司于总部位于湖南省的中国物业服务百强企业中排名首位，及于2021年按湖南省的在管物业数量及城市运营服务收入计，公司于总部位于湖南省的中国物业服务百强企业中排名第二。公司是湖南省首批提供城市运营服务的公司之一。就综合实力而言，2022年，公司在中国物业服务百强企业中排名第52位。为表彰公司在客户及业内同行中提供物业管理服务的强大实力，公司荣获多个奖项，包括2020中国物业服务特色品牌企业、2021中国特色物业服务领先企业-城乡服务运营商、2021中国城市服务优秀品牌企业及2022中国智慧城市服务领先企业。
于2021年12月31日，公司管理在管总建筑面积约9.5百万平方米的132项物业，公司的收入大部分来自湖南省。公司的客户包括湖南省的地方政府、公共事业单位及国有企业，公司的在管物业包括湖南省地质博物馆、湘西自治州人民医院、岳麓书院及长沙轨道三号线等。此外，公司是湖南省城市更新服务市场上的物业管理公司之一。公司是总部位于湖南省的中国物业服务百强企业中唯一取得建筑工程施工总承包三级资质者，这进一步强化公司于承接城市更新项目时的竞争优势。因此，公司已成功完成多个城市更新项目，如张家界专家村宾馆。
自成立以来，公司已将地区覆盖范围从湖南省扩展至中国的多个省份、直辖市及自治区。以下地图显示于2021年12月31日前公司的在管物业及城市更新项目地区覆盖范围:
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于往绩记录期间，公司主要从三个业务分部产生收入：
城市运营服务。城市运营服务主要包括为政府机关大楼、学校、医院、公共场馆及市政基础设施等公建物业提供的管理运营服务。
城市生活服务。城市生活服务主要包括为写字楼、商业综合体、文旅街区、酒店及食堂等商业、住宅物业提供的管理服务及增值服务。
城市更新服务。城市更新服务主要包括物业、社区的修缮、升级以及电梯销售、安装及维修。
投资亮点
作为扎根于湖南省的一家城市服务供应商，公司致力于为多元化的物业组合提供优质、全面的城市服务，令客户满意;
作为于湖南省城市运营服务行业拥有稳定增长的往绩记录的先锋市场领先者，公司拥有强大实力提供涵盖广泛公建物业的综合城市运营服务;
凭借公司与控股股东建工集团的长期关系及战略合作，公司实现多元化的物业管理组合、可持续增长及稳固的市场地位;
公司拥有强大实力，并能够抓住城市更新服务行业不断增长的市场需求所带来的庞大机遇;
公司拥有富有远见、经验丰富及敬业的管理团队，并由公司训练有素的员工团队作支持。
公司资料：
公司地址：中国湖南省长沙市天心区芙蓉南路一段788号建工新城5楼501
香港地址：香港湾仔港湾道26号华润大厦2609室
财务分析
截至2021年12月31日止3个年度：
收入分别约为人民币3.17亿元、3.78亿元、4.2亿元，年复合增长率为15.11%；
毛利分别约为人民币0.65亿元、0.81亿元、0.99亿元，年复合增长率为23.25%；
净利润分别约为人民币0.24亿元、0.3亿元、0.37亿元，年复合增长率为25.37%；
毛利率分别约为20.65%、21.42%、23.67%，年复合增长率为7.07%；
净利率分别约为7.51%、7.86%、8.91%，年复合增长率为8.92%。
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公司的收入、毛利、净利、毛利率、净利率都处于增长过程中，其中收入、毛利和净利润的年复合增长都超过2位数，净利润的年复合增长最为迅速，年复合增长率达到25.37%；
行业前景
中国物业管理行业服务于各类物业，包括公建物业、住宅物业及商业物业。
湖南省在管总建筑面积达到约15亿平方米，约占2021年中国在管总建筑面积的5.4%。下表列示于所示年度湖南省的历史及估计在管建筑面积:
中国城市运营服务行业
城市运营服务一般指主要向政府及公共行政部门提供的各种服务，主要包括(i)公共设施物业管理服务;(ii)市政基础设施维护服务;及(iii)城市废弃物管理服务。
湖南省的城市运营服务市场亦正不断发展，市场规模由2017年的约人民币421亿元增加至2021年的人民币616亿元。于2026年，城市运营服务行业的市场规模预计将达至约人民币859亿元。下表载列所示年度湖南省城市运营服务行业的历史及估计市场规模:
中国城市生活服务行业
城市生活服务一般指商业及住宅物业的物业管理服务及相关增值服务。
湖南省的城市生活服务市场亦正不断发展，市场规模由2017年的约人民币1,848亿元增加至2021年的人民币2,530亿元。于2026年，城市生活服务行业的市场规模预计将达至约人民币3,349亿元。下表载列所示年度湖南省城市生活服务行业的历史及估计市场规模:
中国城市更新服务行业
城市更新服务一般是指对老旧小区、老旧工业区、老旧商业区及市政公共空间的改善、优化、修缮、升级和翻新工程，
湖南省城市更新服务行业的市场规模已自2017年的约人民币2,066亿元增加至2021年的人民币2,865亿元，且预计于2026年将达至约人民币4,713亿元。下表载列所示年度湖南省城市更新服务行业的历史及估计市场规模:
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行业地位
中国的物业管理行业比较分散，竞争激烈，2021年有约200,000家市场参与者。中国的物业管理市场正变得越来越集中。于2021年，按在管建筑面积计，中国物业服务百强企业约占中国物业管理市场市场份额的52.3%。按综合实力计，公司在2022年中国物业服务百强企业中排名第52位。
公司于湖南省的市场地位
公司的竞争对手主要是全国性及区域性大型物业管理公司。深深扎根于湖南省，公司已经成为湖南省领先的物业管理行业市场参与者。下表载列2021年分别按(i)在管建筑面积，(ii)收入，及(iii)于湖南省在管物业数目计，公司在总部位于湖南省的中国物业服务百强企业中的排名情况:
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物业管理市场的许多参与者通常专注于提供物业管理服务，而只有少数服务供应商成功地将物业管理服务与城市运营服务相结合，并在各细分领域均实现了均衡的服务质量。公司是湖南省首批为公建物业提供城市运营服务的公司之一。下表载列2021年分别按在管公建物业建筑面积及城市运营服务产生的收入计，公司在总部位于湖南省的中国物业服务百强企业中的排名情况:
同行业公司IPO对比
本次选取的同行业对比公司为：昇柏控股(HK:02340)和雅居投资控股(HK:08426)
升柏控股有限公司(原名:升捷控股有限公司)是一家主要提供物业及设施管理服务的投资控股公司。在香港及中国内地管理公共及私人住宅、商用及工厦楼面。私人住宅的业主、业主立案法团、政府机构、教育机构、开发商及物业投资者,都是公司的客户。公司将专业服务扩展至中国内地,为国内的客户提供服务。服务范畴涵盖资产管理、设施管理、物业管理,以及商业咨询及租赁服务。
雅居投资控股物业管理服务提供商,在香港提供以公营房屋为主的物业管理服务。物业管理服务包括屋邨管理(涉及一般管理、租务管理、财务管理、维修及保养)、保安服务及洁净服务。管理团队的核心成员包括房屋经理、会计师、测量师及工程师等专业人士以及建筑工程、建筑服务、保安及清洁主管。雅居」现时名列香港房屋委员会物业服务公司名册,服务超过20个大型屋邨,至今于管理、保安、环保等范畴屡获奖项。
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主要股东
建工集团及建工控股将各自被视为公司的控股股东
招股前，建工集团拥有约85%的权益。建工集团由建工控股直接全资拥有，而建工控股由湖南国资委直接及间接拥有91%。
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管理层情况
吴湘海先生，54岁，执行董事、董事长及党委书记。主要负责主持公司全面管理工作，负责公司党委、股东会、董事会、战略发展、改革改制、审计工作，联系七星物业管理。于物业管理行业有逾24年经验。加入公司前，历任湖南第六工程下属公司的职员、管理处副主任、主任及支部书记，负责项目管理。兴发物业管理任副总经理及总经理。任七星物业管理董事长，任建工商管董事长，负责整体管理。
李立先生，51岁，执行董事、副董事长及总经理。负责主持公司生产经营、投资工作，负责公司行政、人力资源、财务工作，联系兴发物业管理和湖南电梯。于建筑及物业管理行业有逾29年经验。加入公司前，在湖南省机械化施工公司任经营处处长。在湖南第六工程任副总经理。中南工业大学获得探矿工程专业工学学士学位，于中南大学获得建筑与土木工程领域工程硕士学位(在职教育)。
欧艳梅女士，47岁，执行董事、副总经理及工会主席。主要负责主持公司工会工作，协助经营工作，联系七星酒店管理及湖南环境科技。加入公司前，任湖南六建房地产开发公司财务会计;任湖南第六工程下属公司机关小区主管。兴发物业管理副总经理。于湖南财经学院获得房地产投资专业大专学历，中共中央党校函授学院获得经济管理专业本科文凭。获聘为长沙市物业管理研究所研究员。
成大超先生，38岁，执行董事、董事会秘书及联席公司秘书。主要负责公司董事会秘书事宜，协助董事长做好公司改革改制、股东会、董事会工作。于企业投融资方面有逾10年经验。任建工集团高级投资经理。于三一重工股份有限公司证券投资部副部长，任湖南建融资产管理股份有限公司副总经理，任建工集团战略信息部副总经理，于湖南师范大学获得工商管理专业管理学学士学位，中南大学获得企业管理专业管理学硕士学位。取得上海证券交易所董事会秘书资格及中华人民共和国人力资源和社会保障部颁发的经济师(金融)资格。
潘华女士，53岁，执行董事。主要负责协助董事长、总经理做好党建、人力资源工作。加入公司前，在建工集团历任劳资处科长、工程建设指挥部综合办主任及下属公司副总经理，在七星物业管理任副总经理、党委书记及董事长。于合肥工业大学获得会计统计大专学历。
上市前融资
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中介团队
据捷利交易宝数据统计，中湘美好中介团队共计9家，其中保荐人共计1家，近10家保荐项目数据一般；公司律师共计3家，综合项目数据一般。整体而言中介团队历史数据表现一般。
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保荐人承销历史业绩
中金金融近期保荐的破发率为44.8%。
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舆情分析
目前通过企查查网站查到中湘美好城市运营服务股份有限公司，发现具有如下风险提示：
711个关联风险中，股东湖南建工集团有限公司因未按时履行法律义务被法院强制执行10项、终本案件13项、行政处罚13项、环保处罚5项、欠税公告2项、股权出质1项、其余大部分为民事纠纷；
1个历史风险中，长沙市天心区国家税务局裕南街税务分局企业所得税未按期进行申报的行政处罚1项；
15个敏感舆情大部分为股东湖南建工集团有限公司民事纠纷的新闻报道；
463个提示信息中，主要都是作为原告起诉他人，人员变更（法定达标人、实控人、最终受益人、股东、主要人员等）、对外投资变更等提示信息。
整体来看，一家2003年就开始经营的公司，法律诉讼方面属于比较正常的范围，网上并不存在大规模的负面舆情。
近期港股IPO市场情况
据捷利交易宝数据统计，近10家上市新股发行总市值均值为65.15亿，其中最大市值为瑞科生物-B，最小市值为东原仁知服务；发行PE均值为31.05倍，PE整体水平偏上；申购人数均值为4919人；超购倍数上，均值为4.07倍左右；基石占比上，目前基石比例均值维持在55.09%，整体来说，基石比例有增长趋势；暗盘及首日收益率上，今年1月以来好坏参半；2月份，新上市的汇通达表现尚可，清晰医疗则一般，乐普生物-B则微涨；3月份初金茂服务首日大跌28.75%，物管类公司依然不受市场看好；瑞尔集团上市首日表现略差，但在3月份即将结束之时，新上三家新股暗盘表现颇为亮眼，其中最大黑马为力高健康生活，紧随4月份知乎回归港，暗盘及首日表现极差，东原仁知作为一家小型物管，表现一般；五月份，首只上市的是云康集团，此公司较最后一轮融资估值，其折价36.01%发行，从侧面反应现下发行市场普遍降估值的趋势；6月上旬，友和集团上市，首日表现一般。
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