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摘要：龙湖智创于2022年7月7日向港交所第2次递交上市申请，公司是中国领先以先进科技全面赋能的物业管理及商业运营的生活及服务提供商。于2021年在全业态物业管理及商业运营服务公司中收入排名第一。2021年收入为人民币110亿（同比增长71%），毛利率27%，净利润13.7亿元。
S&TLiveReport获悉，成立于1998年龙湖智创生活有限公司（Longfor Intelligent Living Limited ，以下简称“龙湖智创”）于2022年7月7日在港交所递交上市申请，拟香港主板上市。这是该公司第2次递交上市申请，联合保荐人为建银国际、中金、汇丰以及摩根大通。
公司为管理的各种物业类型的各类用户提供以科技驱动的居住、消费、城市服务及商业运营和不动产资产管理等综合服务，大部分收入来自龙湖集团以外的独立第三方。其中，物管收入占77.5%，商业类物管收入占22.5%。
龙湖智创是龙湖集团旗下物管平台，公司为一间提供物业管理及商业运营服务的智慧生活及空间服务提供商。为管理的各种物业类型的各类用户提供以科技驱动的居住、消费、城市服务及商业运营和不动产资产管理等综合服务。其提供的服务主要包括住宅及其他非商业的物业管理服务、商业运营及物业管理服务。
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住宅项目方面，截至2022年4月30日，公司管理遍布全中国95个城市的960个住宅项目，在管建筑面积达到201.5平方千米。
购物中心方面，截至2022年4月30日，公司在全国13个城市运营62个购物中心项目，提供商业运营服务的总建筑面积达6平方千米，服务着超过13,000名租户。
其他方面（包含办公、产业、公共及其他设施，如政府设施、学校、医院及公园），截至2022年4月30日的在管建筑面积达62.7平方千米。
公司有101名信息技术专职僱员，并于中国注册53项专利及74项版权。此外，龙湖集团对科技的信念和长期的投入以及庞大的研发团队，也支持公司建立一套完整、系统化和行业领先的科技能力。这些能力包括AI、AIoT及智能应用，为公司的业务流程（例如投资决策、业务运营、住宅物业管理、商业物业运营和管理）以及公司的员工和供应商赋能。
公司在全国105个城市管理及营运业务，各类型物业组合质量优异，以位于一二线城市的中高端项目为主，其中，按在管建筑面积计，住宅及其他非商业物业管理项目一二线城市占比为74.7%及商业运营项目一二线城市占比为90.8%。
投资亮点
公司是中国领先以先进科技全面赋能的物业管理及商业运营的生活及服务提供商，拥有庞大且不断扩展的业务规模与客户群体，截至2022年4月30日，公司管理的物业管理服务建筑面积合共为273.9平方千米，在管项目1,582个，其中包括247.1平方千米的1,329个住宅及其他非商业物业、9.7百万平方米的64个购物中心及17平方千米的189个写字楼及其他商业物业。
公司建立了领先的运营和服务能力，通过积极的外拓与并购，扩大公司管理的项目及覆盖的客户群体。截至2022年4月30日，公司来自独立第三方的住宅及其他非商业物业在管建筑面积占比由截至2019年12月31日的38.2%上升至62.2%。购物中心商业运营服务方面，以截至2021年12月31日的一二线城市运营中的建筑面积计，公司在中国所有购物中心运营服务提供商中排名第三，优质在管资产组合遍布全国。
公司建立了具备协同性的业务模式，凭借多元化的在管物业类型和公司的庞大客户群体，不同业务之间已经形成了强大的协同效应，公司管理及服务的各类型物业在地理距离及共同客户群体方面相互联系，使公司能够进行交叉销售。
公司是「一个龙湖生态体系」的核心成员，与龙湖集团有着紧密的互惠关系，截至2021年12月31日，龙湖集团土地储备面积达73.5平方千米，主要聚焦于一二线城市，为公司的在管物业规模不断增长，同时，龙湖集团在全国13个城市持有5.9平方千米的约60个购物中心，储备项目包括60多个购物中心。
公司资料：
国内地址：中国北京朝阳区北苑小街8号 6号楼北京龙湖蓝海引擎产业园
香港地址：香港中环都爹利街1号15楼
财务分析
截至2021年12月31日止3个年度以及截至2021年4月30日和2022年4月30日：
收入分别约为人民币43.68亿元、64.68亿元、110.55亿元、29.32亿元及40.63亿元，年复合增长率为59.09%；
毛利分别约为人民币12.77亿元、16.66亿元 、29.43亿元 、7.52亿元及11.07亿 元 ，年复合增长率为51.81%；
净利润分别约为人民币6.81亿元、9.31亿元 、13.67亿元 、3.18亿元及5.44亿 元，年复合增长率为41.68%；
毛利率分别约为29.24%、25.76% 、26.62% 、25.65%及27.25%，年复合增长率为-4.58%；
净利率分别约为15.59%、14.39% 、12.37% 、10.85%及13.39%，年复合增长率为-10.94%。
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公司财务数据表现亮眼，住宅及其他非商业的物业管理服务分部及商业运营及物业管理服务分部的收入均持续增长，使得总收入持续增长。住宅及其他非商业的物业管理服务分部于往绩记录期间贡献了总收入的大部分，但其占总收入比例于往绩记录期间有所下降。与此同时，同期商业运营及物业管理服务分部的收入贡献有所增加，主要是由于近年来该分部快速扩张。
行业地位
在中国，同时提供住宅及购物中心物业管理服务以及购物中心运营服务的公司数目有限。根据弗若斯特沙利文的数据，前五大公司占中国全业态物业管理及商业运营服务市场总收入约5.8%。2021年，公司的收入排名第一，占中国全业态物业管理及商业运营服务总收入约1.8%。
在物业管理服务市场，按2021年人均创收及人均在管建筑面积计，公司2021年在主要参与者中排名第一。
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就2021年总收入而言，公司在中国物业管理服务市场排名第七。就2021年在管建筑面积而言，公司在中国物业管理服务市场排名第九。
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行业前景
2016年至2021年，中国全业态物业管理及商业运营服务市场总收入由人民币3,430亿元增至人民币6,207亿元，复合年增长率为12.6%。2026年，总收入预期将达到人民币11,321亿元，2021年至2026年的复合年增长率为12.8%。
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2016年至2021年，物业管理服务公司总收入由人民币2,414亿元增至人民币4,340亿元，复合年增长率为12.4%。2026年，物业管理服务总收入预期将达到人民币8,382亿元，2021年至2026年的复合年增长率为14.1%。
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同行业公司IPO对比
国内物业公司较多，但是同时具备物管和商管的并不多，同时选取的对象要在规模上也有类似可比性，所以最终公司选取的对比对象为华润万象生活（01209）和保利物业（06049）。
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主要股东
由吴亚军女士、蔡馨仪女士、Silver Sea Assets Limited、Charm Talent International Limited、龙湖、龙湖投资及龙湖智创生活投资将成为公司的控股股东。值得说明的是XTH信托是由蔡馨仪女士作为设立人，并承诺根据其母亲吴亚军的指示行使投票权。所以公司的实际控制人为吴亚军。
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管理层情况
陈序平先生为董事会主席兼非执行董事，拥有超过14年的物业投资及开发经验。陈先生于2005年7月及2008年1月取得中国清华大学土木工程的学士学位及硕士学位，毕业后一直任职于龙湖，生自2021年10月至2022年2月担任龙湖的首席运营官。陈先生自2021年8月起担任龙湖的执行董事及投资委员会成员，并自2022年3月起担任龙湖的首席执行官。
刘兴伟先生为执行董事，拥有超过13年地产开发及企业管理经验。曾担华润置地(沈阳)有限公司土建工程师。在龙湖历任沈阳公司项目负责人、沈阳公司工程负责人及运营负责人、沈阳公司总经理、龙湖高级副总裁。于2006年7月及2008年7月取得哈尔滨工业大学土木工程学士学位及结构工程硕士学位。
曾益明先生为执行董事，拥有超过15 年的房地产开发及企业管理经验。曾任绿城服务集团有限公司非执行董事。在龙湖历任重庆公司项目工程负责人、物业服务航道总经理、龙湖副总裁，主要负责物业服务集团业务的运营管理。于2020年11月取得香港中文大学的金融学工商管理硕士学位。
祝伟先生为执行董事，拥有逾15年财务管理方面经验。祝先生2011年6月加入龙湖，自2012年6月起，彼一直参与监督及管理公司的物业管理业务。曾担任江苏吴中地产集团有限公司财务主管。于2007年7月获得中国江西财经大学会计学学士学位
中介团队
据捷利交易宝数据统计，龙湖智创中介团队共计12家，其中保荐人共计4家，近10家保荐项目数据表现一般；公司律师共计3家，综合项目数据一般。整体而言中介团队历史数据表现一般。
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保荐人承销历史业绩
建银国际、中金、汇丰以及摩根大通近期保荐项目的破发率分别为32.8%、45.3%、60.7%、45%。
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舆情分析
通过企查查网站查询龙湖智创生活有限公司 ，并没有发现任何异常情况，这和其为2022年1月才刚注册相关。分析其主体经营公司重庆智达天街商业运营管理有限公司，发现有提示信息10项。提示信息多为股权、受益人和对外投资的变更。
分析其经营主体公司湖物业服务集团有限公司。发现自身风险79条，关联风险562项，历史风险419想，敏感舆情35想，提示信息1810项。
自身风险中，有75项司法案件和4项行政处罚。75项目司法案件基本全是民事案件，而且基本全是被告，有物业合同、邻里纠纷、财产损害、劳动合同等；4项行政处罚主要是针对消防安全和电梯巡检方面提出的。
关联风险中，较为严重的是内蒙古龙湖被限高；司法案件中，北京龙湖有317项，主要在销售合同纠纷方面；处罚方面，杭州龙湖有8项罚款处罚，浙江龙湖6项罚款，上海龙湖3项罚款；重庆龙湖受到过环保处罚；在日常检查抽查中，上海龙湖、西安龙湖、昆明龙湖、南京龙湖被消防、住建、工商局等抽查出不合格事项。
历史风险中，有415项司法案件，其中被强制执行的有4项；同时还有4项行政处罚。
在敏感舆情中，企业敏感舆情8项，关联企业敏感舆情23项，关联人员敏感舆情4项目。
提示信息中，关联企业就占据大部分，为1457项，大部分为其子公司的司法案件、人员和投资的变化。
总体来看，公司和其子公司存在不少民事纠纷，也收到过政府的多方面处罚和罚款，整体而言，是存在不少负面舆情。
近期港股IPO市场情况
据捷利交易宝数据统计，近10家上市新股发行总市值均值为61.97亿，其中最大市值为近期上市的智云健康，最小市值为伟立控股；发行PE均值为66.75倍，PE整体水平偏上；申购人数均值为7814；超购倍数上，均值为10.83倍左右；基石占比上，目前基石比例均值维持在51.90%，整体来说，基石比例有略有下降；
暗盘及首日收益率上，6月上旬，友和集团上市，暗盘微涨，首日收平，整体表现一般，6月下旬，美因基因暗盘表现尚可，首日则平收，快狗打车表现较差，暗盘微跌，首日更是跌超20%；6月份最后一日，伟立控股及天润云同时上市，表现均一般；7月初，多家公司密集上市，其中涂鸦及智云健康无亮眼表现，润迈德及鲁商首日大跌，玄武云仅微涨。
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