观点指数 近段时间，远洋资本与远洋集团全资附属公司进行了一笔关联交易，拟收购远洋集团旗下盛洋投资合共1.55亿股股份（相当于公告日期已发行股份总数约24.45%），总代价为1.7亿港元。
1987年6月19日，盛洋投资的前身奇盛（集团）有限公司成立，主要从事基金平台投资、基金投资、物业投资与开发及证券投资业务。1988年10月5日在港交所上市。2011年7月6日，更名为盛洋投资（控股）有限公司。
盛洋投资旗下投资物业包括香港及美国的商业及住宅房地产，其中美国房地产相关投资占资产总值约43%，最核心物业是一个位于美国加州旧金山半岛核心地带的办公楼园区。
同时，盛洋投资还拥有美国商业物业投资平台GR Realty 41%的成员权益，是一家专注海外业务的投资平台，投资组合由美国14个州的34项商业物业组成（50栋楼宇），面积超过74万平方米。
2010年，远洋集团收购盛洋投资，如今10年过去，远洋资本以近93%的溢价从母公司手中接手该公司，实现了扩充海外市场的目的。
盛洋投资物业投资表现
据盛洋投资2020年中期财报显示，上半年录得收入约5660万港元，较去年同期下降6.3%，其中投资物业的租金收入约为5520万港元，较去年同期下降7.6%。
于2020年中期期间，盛洋投资股东亏损约1.27亿港元，主要亏损原因为合营公司GR Realty的业绩及贷款亏损，以及持有的金融工具和金融资产公允值亏损。
数据来源：企业公告，观点指数整理
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盛洋投资旗下物业的运营成本均由运营所得的现金流和银行贷款所支持。至2020年中，该公司银行贷款的未偿还本金约为7.62亿港元，贷款利率为3.7%-3.72%，其中部分于2020年底偿还的贷款利息为790万港元。
从银行贷款利率来看，以国内水准来说该成本属于优质贷款，以美国利率水准来说，受新冠影响，2020年上半年美国银行贷款利率从超过4%下降至近3.3%，盛洋投资的贷款利率也属于正常水平。
盛洋投资旗下物业由GR Realty运营多年，然而运营收入无法完全覆盖运营成本，导致公司连年亏损发展不利。
盛洋投资海外投资物业包括旧金山、纽约等城市核心地段的办公楼及住宅项目，2019年平均租用率超过了95%，但2020年的租用率仅有79.7%。短短一年之内租用率下降了近15%，尽管受到了全球经济环境下行的影响，但也从侧面反映了其租户资质。
一般而言，办公楼面临危机时的防御性是极占优势的，长期契约让办公楼的租用率保持平稳，租金收益自然也非常稳定。但盛洋投资的物业表现却反映了租户在面临严重危机时的抵抗力较低，且旗下办公物业多为甲级写字楼，与租户表现并不匹配。
盛洋投资的招商策略偏向科技类租户，该公司认为科技行业表现强劲，是非常具有发展潜力的行业之一。科技在美国属于重点发展行业，大量科技类企业在行业红利的催生下不停涌现。
不过，科技类企业亦需要具有硬实力，才能在面对行业竞争、市场风险或者黑天鹅时，从阴霾中突围。故而，为应对不同市场环境，未来盛洋投资需要采取适合的招商策略以及筛选企业租户才能够百战百胜。
据观点指数观察，物业增值也是盛洋投资的一个弱点。在中国，商业地产的增值速度较快，保值功能在众行业中排行前列，核心地段的物业更是炙手可热。而在地广人稀的美国，商业地产的增值和租金成长率极为缓慢，资产价值还会出现下跌的情况。
据美国人口资料显示，千禧世代的生育年龄有持续往后延的趋势，再加上郊区化的发生，越来越多人会迁出城市，旧金山硅谷地区、纽约曼哈顿的租金中位数下降，而郊区则在上升。
这也让美国的商业地产价值更难以辨别，盛洋投资的资产公允值下降正是与此相关。
远洋资本多重助力
纵览众多致力于拓展海外市场的资管机构，黑石集团是实力较为突出的一个，它于全球的投资身影或许可以给到远洋资本些许参考。
地产业务历年募集资金约占黑石募资总额的25%，可分配利润约占总体一半的比例，是黑石规模和利润增长的基石。黑石的地产业务主要投资各类机会型、核心增益型资产，对大体量核心资产、稳定现金流项目更为青睐，表现出不俗的长期竞争力，受到广大投资者的欢迎。
在中国，远洋资本采取增值型和机会型投资策略，重点投资城市更新、存量物业改造类项目，关注不良资产中的投资机会，但同样的投资策略在不同国家难以发挥同样的效果。
面对海外资产，如何判断资产价值、未来潜力，提升招商、管理水平，以适应不同市场的定位和变化，都是投资能否成功的关键因素。
如果观察黑石的投资策略，可以发现其一直走在前沿。印度私募股权市场近年发展势头迅猛，被评为过去10年退出价值最高的区域市场，而黑石在印度的投资总规模迄今突破120亿美元，往期回报水平在全球市场中首屈一指。
其次，早在2016年，黑石就对全球物流地产巨头普洛斯有了收购意向，2019年出价187亿美元向普洛斯收购了位于美国的部分工业物流资产。
这一点倒是与远洋资本不谋而合，远洋资本也一直致力调整自己的投资策略。近年来，远洋资本对REITs、数据中心、物流及医疗等发展潜力巨大的领域也做出了不少尝试。
相比之下，盛洋投资在上述领域的发展偏向保守，住宅、写字楼和购物中心一直都是其选择的目标，而在目前快速更迭的大环境下，保守投资策略可能并不能带来更高的收益。
黑石对投资项目的要求也十分清晰，在合适的时机找到质地优良的项目，如严重被低估或升值潜力大的。在投资上，黑石奉行买入、修复、卖出的策略。相比培育期的物业，黑石更关注成熟的能够产生稳定现金流的优质物业，通过提高杠杆、更换管理团队等手段低成本修复物业，然后在短期内出售给保守的长期持有人。
过去的一段时间里，欧洲疫情严重爆发，房产交易量大跌，不少卖家扛不住压力选择出售优质资产，而黑石则成立了一项针对欧洲房地产的107亿美元基金，瞄准欧洲房地产准备抄底。在面对机会时，黑石的果断出击也是其成功的要素之一。
为了快速提升资产的管理水平，黑石通常会在各个区域市场以并购或挖角的方式组建一个管理经验丰富的本地团队，同时将物业整合至其统一的投资管理平台，改善物业的品牌与口碑，从而提升物业价值。
远洋资本5月以19.67亿元，每平方米均价约3.52万元收购上海越虹广场，也是一个经典的抄底案例。出售方光大安石于2017年购入该楼，虽未公布交易金额，但据北京写字楼网信息显示，2017年同年距越虹广场仅2公里的凯科大厦被凯德以15.6亿元、单位均价3.85万元的价格出售。而2019年底徐汇区的整体成交均价也维持在5-7.5万元左右，可见远洋资本对越虹广场的收购处于相对较低价格。
据远洋资本不动产投资团队介绍，该项目的租户多为中大型租户，云集诸多高科技租户，提升空间充裕，是漕河泾板块为数不多具备价值提升的项目之一，属于具有穿越周期的优质资产。在经济下行的情况下把握投资窗口，毫无疑问远洋资本具有专业的投资能力。
此次远洋资本收购盛洋投资，相当于在海外建立了一个管理团队，打通了海外投资路径，与黑石的做法十分类似。但以GR Realty长期以来的管理水平来看，未来或许还需要远洋资本在管理方面更多的支持，才能够改善其亏损状况。
另外，黑石还善于利用多种金融工具进行投资，如远期合约、期权等衍生金融工具，有效减少了因为市场变化导致的投资价值的相对变化。在资产减值的情况发生时，在金融市场的敏锐嗅觉也给黑石避免了不少风险。这一点或许可以给到远洋资本更多的启发。
盛洋投资在2020年中期报中提到，将在不改变对GR Realty持股比例的情况下，增加对GR Realty的经营委员会的控制权，同时梳理和调整美国核心业务模式，重新对美国房地产业务定位，开始内部整合运营效率。如今有了远洋资本的加入，未来盛洋投资能否重整旗鼓，成为远洋资本的另一大助力，还未可知。
原报告 | 敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。