我要告诉你的是，在中国，投资地产所谓的回报率，完全无法用正常的投资回报思维来考量。比如，正常的情况下租金年回报率能达到8%，就算是投资可行的起步点，但是无法忽视的两个因素在这里摆着：1、每年的通胀和货币超发会抵消你的回报，目前来看发生强通胀的可能性很大，而货币超发已经是不可回避的事实，后者通常又是引发前者的重要因素；2、地产的周期性，在中国，地产从目前来看是处于国家层面的强管控，是用以操纵“GDP”的重要调控对象，因此中国的地产周期不是正常的周期性表现，而是被国家政策牵着鼻子走的。以上，你会知道在中国投资地产是一件需要跳出正常思维的事，或者说，在中国投资地产本来就不能算是一个真正的投资行为。
那么，是不是我们就不考虑投资地产了呢？错！我们不但要考虑投资地产，而且在未来三年内，你几乎可以排除掉所有投资选项单单只考虑投资地产。
以下，将为您带来投资什么样的地产才是成功的投资。
说到地产投资，物业类型有很多种，但我们擦亮眼睛发现，物业类型选择其实是其次，首先要选择好的是城市，选择了错误的城市，地产投资只有死路一条，所有关于投资地产的话题，将集中在对的城市或区域，其他一概不考虑。
根据目前中国房地产的整体发展态势，我们可以得到一个结论：那就是，整个中国的地产目前处在下降通道。原因很简单，大家可以看到目前中央已经把房地产去库存当作国家目前最紧要的任务之一了，可以想象房地产的日子并不好过。但是身处北上广深的筒子们又会觉得，房子真降价了么？我怎么发现每天都在涨价？我去年付个首付还能省下装修钱，今年连首付也付不起了。OKOK这就是我们进行城市选择的原因所在了。事实上，你要投资的城市，必须是房价持续上涨的城市，你也不希望看到你买了房子马上就下跌吧。所以我们必须从房地产整体下滑的大形势当中找出结构性的机会，找到那些房价持续上涨而且后续依然存在上涨空间的城市：首先北上广深肯定是首选，一线城市房价永远涨，等等，这话听起来这么熟悉，那么事实呢？事实上，北上广深的房价历来只有涨的快和慢的区别，从来没有过真正的下跌，想知道为什么？人口！人口！还是人口！人口是主导房地产市场的唯一因素，人口持续导入的城市才具备投资价值！为什么这么说，因为人口持续涌入，核心和重要区域的土地却不会变多，您要买房用做投资，第一租金回报不会差，人来得多，买不起房的总要租房吧，人越多，房租水平就越高；其次来的人总有部分未来要买房吧，凡是来的人理论上讲都是潜在的购房者，一方面助推房价上涨，一方面房价的上涨又带来地价的上涨，我们投资房产不看别的，看的是地价上涨带来的巨大利润空间。北上广深由于资源绝对集中的巨大优势，对全国人口的吸引力和辐射力是没有任何其他城市可以媲美的，所以地产市场也持续火爆，甚至需要用限购这样的行政手段来调控，因此成为投资首选。明白了这一点，我们接下来就好选择目标城市了，北上广深虽然投资价值大，但由于房价太高而把很多投资者拒之门外了，更有甚者，上海深圳甚至出台政策使得外地人几乎无法在沪深投资房产，这迫使我们不得不把目光转移一下，去看看全国范围内还有什么其他城市在人口导入方面做得比较好。
人口为何会导入，这历来是一个比较复杂的话题，但我们也可以简单处理之，以下罗列几个城市：
杭州：浙江省会，阿里巴巴的老家，经济活力十足，创业氛围好，成为电商发展的不二中心，资源匹配方面在全浙江是当之无愧的老大，环境优美宜居，又属于上海经济圈的主要城市，交通方便，承接了不少上海的外溢效应，人口持续导入，因此具备投资价值。
苏州、南京：前者是地级市经济第一，环境不弱于杭州，经济转型也比较好，本身也是仅次于深圳的移民城市；后者是江苏省会，教育资源全国数得着，资源匹配强悍，因此两个城市人口均持续导入，具备投资价值。
惠州、东莞：经济实力和活力强，同时承接了深圳的外溢效应，人口持续导入，具备投资价值。
武汉、成都：省会城市，资源匹配强、教育资源强，大型区域中心级城市，人口持续导入，具备投资价值。
从以上几个城市的分析，不难得出，具备投资自价值的城市都是人口导入型，主要特点如下：
1、经济活力强，资源匹配强；
2、区域中心，对周边辐射能力超强，能吸引外来人口进入；
3、处于主要的经济圈或都市圈，如长三角、珠三角。
因此，在城市选择上大家可以用人口导入情况去具体选择。接下来将就物业类型做简单分析。
一线城市的物业类型此处不赘述，主要对二线城市的物业类型做分析，三线城市及以下在任何情况下都应该回避投资性购房。
商业：1、商场，一般来说大型商场的投资在二线城市基本已成为过去式，shopping mall在很多二线城市处于过剩状态，又受到来自电商的强力冲击，春天在哪里，我不知道。
2、办公楼或写字楼，应该回避，大部分二线城市商务写字楼宇过剩，未来在资本市场上也很难形成竞争力，退出较难。
3、沿街商铺，可以适当考虑，在比较好的市口，可以做餐饮为主要选择条件。
4、酒店类、工业类、研发类等专业性较强，一般人投资也用不着，不赘述。
住宅：这个是目前普通人最主要的地产投资品，选择上当然重点看地段，看配套，看规划，看学区…..
说了这么多，其实大部分是废话，我也不鼓励大家炒房，够用就行。