十年间，可以孕育怎样的变化？一个人可以从孩童，成长为青年；一棵树可以从幼苗，茁壮成良材。而对于中国的大宗物业投资市场来说，这十余年间则经历了从无到有、从零到千亿的成长与飞跃。
叶建成，仲量联行中国及华东区投资部负责人，纵横大宗物业投资市场十余年，参与过数十个项目的交易。从香港到上海，在数轮政策变化与行情起落中，亲历了中国房地产市场的兴起与发展。在他看来，十余年的市场积累，正在为中国大宗物业投资市场酝酿一个重大的转折——从价格到价值的回归，褪去急功近利的浮躁，带着理性和成熟，奔向更健康更深远的未来。
仲量联行中国及华东区投资部负责人叶建成表示：“在大宗物业投资领域，我们既是参与其中的践行者，同时又需要抽离自身的角色，做一个冷静的观察者、思考者，这样才能更深刻地认识这个行业，更清晰地了解所在的市场，从而更准确地把握未来。”
“神话”一时 市场酝酿转型
房地产行业从不缺故事。而过去十年中最精彩的一些故事，离不开那些为人津津乐道的“投资神话”。
中国大宗物业投资市场的春天始于2005年，那一年外资基金掀起了一股收购国内物业的热潮。彼时外资基金初入中国试水，眼光紧盯不良资产，投资标的多为包括烂尾楼在内的在建项目，包装后快速转手往往能在短时间内获得较高的资产溢价——这一时期是外资淘金中国物业市场的黄金期。期间最受人瞩目的交易之一当属老牌外资基金摩根士丹利于2006年7月以19.6亿元接棒东海广场，仅3年后就以24.5亿元出售给SOHO中国，账面浮盈4.9亿元。
类似快进快出、高额溢价的案例在过去十年并不鲜见。2005年高盛以1.076亿美元收购上海高盛百腾大厦（后改名为高腾大厦），并于2007年以1.5亿美元转手售出，仅从账面金额来看，一进一出仅两年时间高盛便获取了39%的升值回报。
“其实所谓‘神话’，不过是在市场发展的初级阶段，钱相对好挣而已。”叶建成坦言。过去10多年来，中国的大宗物业投资市场有一个非常显著的特点——在物业价值快速上升的通道中，短频转手即可获得高额溢价。仅在上海，包括海洋大厦、高腾大厦等在内的5栋知名办公楼在过去8-10年间共引发了约20次交易，单个持有者平均持有时间仅为两年。
“而变化已在最近两年发生。投资市场走向成熟的标志之一，就是从单纯的低买高卖，到关心物业自身的价值提升。如今，大宗物业投资市场以存量交易为主，投资者有的做升级改造，有的做核心资产，也有的长期持有。如果还像过去那样2到3年就转手出售，那恐怕不仅不赚钱，资金成本都可能覆盖不了。”
兵法五行 自成一番韬略
随着投资市场容量变大、环境日趋复杂，对专业度和资源的整合把控要求更高。叶建成认为致胜的兵法五行“道、天、地、将、法”，同样是适用于大宗物业投资市场的成功要素。
经过了境内投资者较为激进的2016和2017年，国内宏观去杠杆调控政策实施，短线投资者逐渐淡出市场，实力雄厚的保险资金全面回归。同时随着中国经济基本面的持续向好，境外投资者对中国经济下行的担忧渐褪，叶建成预计，未来两年，外资基金尤其是主权和财富基金将持续加码中国市场。
“虽然获取更高的投资收益是永恒不变的商业目标，但投资市场的发展方向是在逐步成熟中越来越清晰的。这就是所谓‘道’。中国投资市场有其独一无二的发展特色，随着丰富多样的投资者涌入中国，投资策略和理念更多元化，投资市场日趋理性和成熟。投资者们不再一味单纯追求短期内的高回报，而是考量融资成本、运营管理、品质升值等方方面面。”
明“道”，而后知“天”、顺“地”。叶建成理解，所谓“天”即是时机，在投资市场中既可理解为政策环境、市场拐点等宏观因素，也可以是小到一栋楼、一个项目出现的微观机遇；所谓“地”即是形势，包括区域发展、城市特点、项目所在的地理位置等因素。顺势赴机，这常常是投资交易中成功的关键。
而随着市场环境更加复杂，叶建成深深觉得，单打独斗、一个人决定项目成败的机会越来越小。“吸引突出人才，组建战斗力强的团队，是为‘将’；优化过程、提高效率，既能令交易行而有果，又可降低风险，是为‘法’。”
纵观行业，中国房地产市场从“开发市场”进入“存量市场”，过去的模式和机制多是开发商思维，买地、开发、销售，套路比较单一。但进入存量投资市场后，比拼的是融资能力和运营管理。“未来的市场需要不同的技术活。团队的专业能力和管理机制，未来或将比某一个人的人脉、经验更加重要。”叶建成认为。
千亿新起点 未来山高路长
从2005年前后起步，直至2008年，中国大陆地区的大宗物业成交额突破500亿元。三年之后的2011年，成交额首次破千亿；到了2016年更倍增至2000亿规模。在这之后，市场成交额就一直盘桓于2千亿上下，其中上海占据了半壁江山。
“而对比纽约、香港等其他国际性城市，上海的大宗交易市场还有发展空间。纽约每年都有7到8个成交金额在10亿美元的交易个案，而上海过去十年鲜少出现如此体量的交易。不过值得欣喜的是，去年一年内上海已录得两个10亿美元体量的交易，未来足以期待。”
发展十余年，市场量级已从零到千亿，资产价格翻倍增长，参与者的资金来源更多样，投资策略更多变，市场结构亦更多元，巨大的市场空间已然开启。“目前中国的保险公司在房地产领域的投资配置相对还是较低，且还只做固定收益项目，此外私人投资者中拥有长期收租物业的比例目前还是有限，而这些都可能成为未来的增量，推动大宗物业投资市场加速前进。”
在叶建成看来，未来虽山高路长，却无限风光。