7月1日，由海银财富管理有限公司（以下简称“海银财富”）主办的“居善地 动善时-2017海银财富第二届甬尚汇资产配置高峰论坛”在宁波香格里拉大酒店圆满落幕。仲量联行资深董事、中国研究部总监周志锋围绕《房地产投资展望》、五牛股权投资基金管理有限公司（以下简称“五牛基金”）副总裁全宇围绕《下半年资产配置策略》分别发表主旨演讲，以下为两位重量级嘉宾的演讲全文整理：
仲量联行资深董事、中国研究部总监 周志锋
过去二十年里，中国房地产投资机会发生了深刻的变化。二十年前投资人更看重股票市场、债券市场，在当时的另类投资中，房地产、私募股权、对冲基金的投资只占7%，2015年这一比例已上升至24%，这其中的34%直接用于房地产投资。
房地产市场一直并且会持续火热
在宽松的信贷环境下，房地产吸纳了大量资金。过去一年，大约50%的银行贷款最终流向了房地产市场，因此房价的飙升是不可避免的趋势。中国有这么多货币的发行，还有这么多信贷在经济领域流通，无论是企业还是个人，赚的钱大部分都配置在房产上，这一定会推动房价上升。但从去年十月开始，政策开始收紧，一二线城市房产政策的收紧导致三线城市今年十分火热。
在住宅上的投资机会，从长期来看还是北上广这些大城市，因为这些城市的供应是非常短缺的。如果一定要在三线城市投资，就要投资于具有战略优势位置的城市，比如嘉兴。中西部三线城市流通性差，人口属于净流出，投资价值不大。
投资任何一座城市都需要综合市场透明度、政府管理、宜商度等因素去考虑，而不能只看GDP。近两年离开北京来到上海的外籍员工非常多，主要是因为北京的宜居性不如上海。除此之外，上海在政府管理、吸引人才、市场规模、招商引资等方面依然强劲。
上海是商业地产投资的首选
2016年中国商业地产大众投资首次超过2000亿人民币，达到历史高点，超越日本成为亚太成交最活跃的市场。今年上半年全国商业地产大宗成交额600多亿，市场还是非常活跃。从成交位置来看，无论是城市管理、透明度、市场的成熟度还是宜居性，上海都是投资者的首选。
无论是国内投资者还是国外投资者，有近一半的投资都集聚在上海。北京由于大部分的楼市被国企持有，不会进行快速频繁的交易。广州、深圳市场非常活跃，随着开发商策略的转变，将来的投资潜力非常巨大。其它比较活跃地区包括浙江省的杭州和宁波，四川成都以及位于长三角的苏州和南京。
办公楼投资占据五成比例
从投资的品种来看，办公楼占商业地产投资总量的一半以上，主要由于办公楼从招租到管理的运营都相对简单。过去十年里，新城在全国遍地开花，这里面最大的规划就是办公。随着这些新区的开发成型，过去几年部分城市的办公楼有过剩现象，包括重庆、成都、长沙、郑州，这些城市的空置率高达50%以上。与此形成鲜明对比的是，一线城市的空置率非常低，北京4%，上海10%左右，总体来看一线城市非常健康。
中国经济结构调整，城市化推进、经济增长从制造业转向服务业、政府推行自由贸易区、民营企业发展壮大，这些因素都会推动服务业向纵深发展，从而带来对商业地产特别是办公楼宇的需求保持强劲态势。
综合比较中国主要城市的办公楼租金水平，北京毫无疑问是最贵的，接下来是上海、深圳和广州。作为价值投资者，看重长期发展，不在乎短期的起伏，投资上海、北京、深圳这些城市是优选。如果希望得到大回报，同时可承担的风险较大，二线城市会呈现较好的机会，因为它的租金非常低、上涨空间大。
购物中心强调用户体验 投资难度大于办公楼
购物中心从总量上来看未来的增长会非常多。但是投资购物中心需关注有效人群。购物中心更强调体验，同时要考虑电商、消费者购买兴趣的变化等因素。此外，它还受到来自于线上购物、跨境购、奥特莱斯的挑战。因此，对购物中心的投资需要让专业人士来操作。
物流仓储市场的投资潜力巨大。从过去的外资操作，到近几年内资、保险公司、阿里巴巴旗下的菜鸟网络的重视，让我们越来越重视物流仓储市场。中国是全球最大的电商市场，占全球规模的43%。预计到2020年中国的电商规模会继续增长，而且在全球的比例也会进一步提升，达到近60%。除此之外，在房地产领域中，健康医疗、学生公寓、自助仓储、停车场、养老养生、数据中心等细分类也被越来越多的投资者密切关注。
五牛股权投资基金管理有限公司副总裁 全宇
成立十三年的五牛基金，迄今为止管理的资产规模近300亿，涉及多个投资方向，地产投资、海外投产、PE并购、FOF等相关业务。目前五牛基金是华融资产、中国再保险公司等多家上市公司前五名股东之一。我们发展的十三年中，在房地产领域获得了诸多业内认可的荣誉，比如，中融碧玉蓝天的收购案例荣获了2016年“投中集团中国最佳并购案例TOP10”。
2016年以来，五牛基金相继并购位于陆家嘴的中融碧玉蓝天写字楼（现已更名为海银金融中心）、上海丰树商业城以及中城国际大厦，目前这类商业地产的收益回报非常可观。可以看出，集中在上海核心地段的写字楼投资，是五牛基金一直以来的投资策略。另外五牛基金与国际知名开发商铁狮门在新江湾城开发的五年期股权类投资项目，收益回报也持续向上。此外，五牛基金也与恒大地产、三盛地产这类国内百强地产公司合作，并推出半年期、一年期的类固收产品。
今年下半年，五牛基金将发力于以下几个方向：第一，在不动产板块，五牛基金会继续专注于迅速形成的城市体，如长三角地区。从大宗交易活跃度比例来看，上海排名全球第六，活跃度非常高。近日，外资基金也在进驻中国一线城市的核心地段，说明国际资本已杀回中国，对人民币贬值的预期也在弱化。未来一两年，一线城市核心地段的物业仍然有很好的涨幅空间。第二，积极覆盖快速发展的准一线城市，如杭州。近期五牛基金在杭州核心地段的某地铁站上的写字楼相关产品即将上线。第三，五牛基金不单单关注传统的类固收，会增加更多权益类产品选择，同时由单一住宅类向多元化产品转移。除了商办物业，房地产还有其他细分领域，比如停车场基金也是未来六个月值得重点关注的细分市场。未来随着汽车拥有量的资源增加，停车场也会成为稀缺资源，下半年五牛基金也会有此类相关的产品上线。未来一个月内，物流资产包也可能会上线，我们的口号是：“当你在家收到快递小哥送来货品的时候，你的投资还在增值。”第四，我们将由被动的合作转向主动管理和增值。值得强调的是，在五牛基金的不动产并购业务中，后期管理均由五牛基金的商管团体亲自对并购物业进行改造、升值、退出等一系列主动式管理。第五，产品结构由单一固定期限转向短中长结合，所以后续会推出半年期、一年期、一年半、两年、三年、五年期产品，高净值合格投资者可以根据自己的需求做相应配置。
作为国内知名的独立财富管理机构，成立十余年来，海银财富心存志远，为打造财富管理专业品牌而不断前行。海银财富拥有一支富有创新理财服务理念的专业服务团队，长期专注于为中高端客户提供专业性、个性化、综合性的资产配置咨询服务。通过对客户财务状况、理财需求、投资偏好等各方面情况进行综合分析，为客户提供专属的资产配置方案和多元化的增值服务，致力于成为客户身边的金融家。
来源：市场部品牌中心
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