这遍短文和观点，是几年前写的，几天前和网友又一次讨论起这个问题，重新补充内容和重写一下。
一、衡量房价高低，有没有投资价值，不能用租售比，说租售比来是错误的
市场上传统的主流经济学家，谈到楼市房价，高不高，有没有投资价值的时候，都会引进来一个指标——租售比。
什么是租售比呢？
租售比 就是房子的年租金除以房子总售价的比例。
租售比=物业年租金收益／物业总售价
租售比是衡量这个物业通过出租市场收租多少年后才收回来投资的一个指标。
计算租售比，是静态的，一维的。
很多专家都认为租售比是衡量楼市投资市场是否有泡沫、是否健康的重要指标！
例如：2017年中，xx花园，
面积：100平米电梯南向中层的3房，
售价约：5.2万／每平，13年，房价约2.2万／平左右，
17年租金约：0.45—-0.48万／月，取中位数：0.465万／月。
交易税费：所有中介费，税费等约20–60万，取中位数：40万，
问：计算这个房子的租售比租金年回报率和房子年综合投资回报率！
年租金收益=0.465×12=5.58万／年
总售价=房价＋总买入费用=5.2万／平x100平+40万=560万
租售比=年租金／总售价=5.58/560≈1／100
年租金收益回报率=年租金收益／总售价x100%=5.58／560×100%≈1%
按照现在的楼市租售比算，楼市租售比租金回报率大部分都1%，就是买一个物业，收租，要100年以上，才能收得回投资成本。房子的土地本来就是70年有效期，按这个思路，买个房子投资收租，房子到期了，100年收的租金都收不够回本。认为物业投资市场没有投资价值！
1、为什么，投资房产，信专家说的租售比得永死！
这个租售比害得很多网友，很多年不敢买房，国内很多书呆子被租售比害死了，一个网友读是书狂人，因为江门租售比高，去江门买了30套房子，结果大家懂的租金还不错，房价永不涨那种。
中国很多专家，和书呆子，都是口水花喷喷的傻B，尽信专家，尽信专家写的垃圾经济学书籍，俸为投资圣经宝典。
中国企业如果全信经济学家的得全破产，中国的傻B专家口水多过茶，错误很离谱，害死很多信专家的书呆子，害死很多人。
中国人投资买房被租售比所束缚，是不知道发展中国家经济体与发达国家经济体之间楼市投资存在着质的区别，信楼市专家得永死！
为什么是错的，很简单，反推就是了，市场存在，本身就是存在的道理，不要拿国外那一套租售比来衡量国内的投资楼市，单讲市场租售比，是极端错误的。
租售比是一个静态的，一维的指标，用静态的一维的投标，来指导国内高速发展的经济体市场，无疑于刻舟求剑！用这个投资指标，不可能可以为瞬息万变的投资市场作出科学的正确的投资决策！
二、衡量房价高低，有没有投资价值的正确投标——物业年综合投资回报率
什么是物业年综合投资回报率？我们这样定义，
物业年综合投资回报率 就是投资标的物业年均房价升值涨幅，与物业年租金收益之和，与物业总售价之比值，我们称之为物业年综合投资回报率！
物业年综合投资回报率=（物业年均房价升值涨幅+物业年租金收益）／物业总售价
推导
物业年综合投资回报率=物业年均房价升值涨幅／物业总售价+物业年租金收益／物业总售价
即得出
物业年综合投资回报率=物业年均升值率+物业年租金收益回报率
分析，比较
物业年综合投资回报率=（物业年均房价升值涨幅+物业年租金收益）／物业总售价
和
租售比=物业年租金收益／物业总售价
的计算公式，发现很有趣，
当，物业年均房价升值涨幅，降至↓或接近等于0时，也即
物业年综合投资回报率=（0+物业年租金收益）／物业总售价
即
物业年综合投资回报率=物业年租金收益／物业总售价
这正是，
租售比=物业年租金收益／物业总售价，
计算公式
即，
物业年均房价升值涨幅，降至↓或接近等于0时，
物业年综合投资回报率=租售比。
这就说明一个很大的问题，
发达国家经济体，物业年均房价升值涨幅很低，物业年均房价升值涨幅可忽略不计（降至↓或接近等于0），物业投资价值最主要看租售比！
同理，
当，物业年租金收益，降至↓或接近等于0时，也即
物业年综合投资回报率=（物业年均房价升值涨幅+0）／物业总售价
即
物业年综合投资回报率=物业年均房价升值涨幅／物业总售价
因
物业年升值率=物业年均房价升值涨幅／物业总售价
所以
当，物业年租金收益，下降↓或接近等于0时，
物业年综合投资回报率=物业年升值率
新兴发展国家经济体，物业年租金收益率很低，物业年租金收益可忽略不计（降至↓或接近等于0），物业投资价值，最主要看物业年均升值率！
反映市场真实运行情况的，不要用租售比这一错误指标应用，这是一个很片面条件下才成立的指标。
物业年综合投资回报率=物业年均升值率+物业年租金收益回报率
还是上述例子，
过去4年年均房价升值涨幅=（5.2-2.2）x100／4=75万／年
年综合投资回报率=（年均房价升值涨幅+年租金收益）／总售价=（75+5.58）／560=14.38%
上述例子，预期物业年综合投资回报率为14.38%，约5年资产总值翻番.
物业年综合投资回报率才是真实反映，真实的市场运行情况的指标！
三、这就很容易解释了，为什么，发达成熟国家经济体，租金回报率那么高，租售比那么高，投资房产还是没多少吸引力。为什么，在新兴经济体，物业的租金回报率那么低，租售比那么低，还是有那么多人争着去投资！
发达国家经济体，物业投资收益，最主要靠租金。发展国家经济体，新兴经济发展区域，需要用货币来驱动投资，物业投资收益，最主要靠房价升值！
四、资本是天生最注重流动性和使用效率的，资本首先优先会抢占高回报，高效率的升值市场！
物业年综合投资回报率这个是一定期时内，价值相对恒定的投资指标，租金回报低租售比低，必然有物业年均升值率高超指标来沵补。否则，大众投资都不是傻逼。世界范围内，凡是租金回报率高的市场，必然要损失升值回报率为代价的。
物业年综合投资回报率一定时期内是恒定，升值回报率高的市场，必然损失舍弃了租金回报率。
自由市场的资金是最聪明的，综合回报率哪里高就自由流动到哪里去！直至达到新的平衡！
自由资本是天生最注重流动性和使用效率的，资本首先优先会抢占高回报，高效率的升值市场！
现在是资本跑马圈地占资源占屎坑的时候，优先占有高效率投资部分等到市场都瓜分占领的差不多了，才有心情慢慢来帮你算租金的回报率帐单，将来必有多波次租金回报率猛然拉升的时期！
这是所有新兴经济体投资者，都经历过的投资狂潮，当然，我们也不例外。
有群友说，房价最终的支持，一定是租金，如果永远是1个点，认为是不健康的！不一定，我认为，1个点也是健康的，1个点虽然低，但他有很高的升值率沵补上来了，如果租金回报1个点，升值率又长期是0，那就不健康了，没有人再愿意接盘投资，楼市会没人来投资，立马崩溃。
真实的投资回报率和有没有投资价值，是用综合投资回报率来算的，国内市场现在是非常高的！高到连实业都不想干，大家都跑来炒楼了！
（金牛拉车 2013年3月9日）