原标题：自持物业退出估值，这样算才更全面！
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关于自持物业的投资标准，除了最耳熟能详的IRR外，房地产企业与基金公司，也很喜欢看另外一个指标，EBITDA率，或者NOI Yield，或者Development Margin，成本利润率等。
那首先，我们来看看衡量商业地产中，这几个常用的指标到底是什么。
会计算法的净利润，大家耳熟能详就不多说了。
至于NPI，因为是考虑资管费与佣金的，以及其他一些改造支出的折旧摊销，所以比较合适用于企业内部不同物业的横向比较。
但对于衡量投资指标来说，NOI与EBITDA更合适。
说一千道一万，不如看看实际运用上各企业是怎么用的：
1、某top10知名房企测算口径
EBITDA=收入-支出-房产税-印花税-土地使用税-增值税及其附加
收入=租金收入+物业收入+广告、停车等收入
支出=运营支出+推广费+佣金+物业支出
计算退出时，物业估值=退出次年EBITDA/Cap Rate
2、某知名TOP新加坡基金公司测算口径
NPI=收入-成本-房产税-印花税-土地使用税-增值税及其附加
收入=租金收入+运营与维护收入+广告、停车等收入
支出=运营支出+资产管理费+佣金+其他运营费用+租赁管理费
计算退出时，物业估值=退出次年NPI/Cap Rate
3、某知名TOP全球美元基金公司测算口径
NOI=收入–支出-房产税-印花税-土地使用税-增值税及其附加
收入=租金收入+物业管理收入
支出= 资产管理成本
计算退出时，物业估值=退出次年NOI/Cap Rate
4、某知名TOP美国基金公司测算口径
Adjust NOI=收入（考虑了换租的概率及空置期）-支出-房产税-印花税-资本性改造支出-租户改善补贴/装修补贴-租赁佣金
收入=租金收入+物业管理收入
支出= 资产管理费+物业管理费+公共空间维护费+公共能源费+保险+资本性改造储备金
计算退出时，物业估值=退出次年NOI/Cap Rate
所以，除了对于佣金、资管费的划分存在差异外，基本上口径都是统一的。
只不过有的颗粒度划分的比较细，将中途的资本性改造、装补等拆分考虑，而有的直接以经验比例数值统一划分到运营成本里。
确定了对于物业退出估值的计算后，我们来看看决定估值的这个NOI Yiled指标的分析。
众所周知，IRR是盈利能力指标。（对于不同方，IRR有不同的计算，如基金投资者的IRR，需要扣除管理费与Carry）
就等效于你拿本金去贷款，当IRR越高，等效于你复利贷款利率越高，当然就是收益越高了。
那可能有人会问，如果是这样，我们做投资还要看NOI yield做啥呢？
因为所有的算账结果都是理论数字。尤其是对于IRR，对现金流极其敏感，对于持有物业来说，投资测算与实操差别更大。
简单的说，建设完工、开始招租、满租时点、退出时点等，你提前一个季度，与延后一个季度，IRR的影响可能都有1个点的影响。
但实际上，太多都是不可控因素。比如，退出的时点在投资阶段怎么确定的下来？到时候是通过REITs退出，还是找险资接手？或者是找自用业主接盘？
这些都充满了不确定性，所以这也导致IRR指标的稳定性不强，任何一些因素，比如延迟开业，比如达到满租时点延后等，都可能影响你的退出与IRR指标。
这时候就需要结合NOI Yield。
退出次年NOI/Cap Rate，即为物业退出估值，
而NOI=入账成本*NOI Yield，即，可以据此，模拟一下NOI Yield与退出估值倍数的关系。（横坐标为假定退出次年NOI Yield，纵坐标为假定Cap Rate）
以上，笔者将退出估值倍数为入账成本1.2x以上的部分用绿色标记出来，大家可以对此有所感觉，或者可以自定义自己投资标准下需要的退出倍数，以此可以进行简易判断。
由此，这是一个安全性指标，至少我投资的物业，在预计退出时候，总得能拿回成本上浮XX%的钱吧。
安全性指标NOI Yield，与盈利指标IRR相互结合一下，对应持有物业的一个大体算账情况就出来了。
大家其实可以想象一下，对于NOI Yield，因为是静态指标，只要我年份拉的足够长，利用租金涨幅，总能使我的NOI Yield达到一个比较高的水平，但此时，IRR就会拉的很低；
同理，当我尽快退出，IRR可能处于一个相对高的位置，但NOI Yield因为物业还没培育的足够成熟，故还处于一个较低水准。
两者结合，即为物业投资的康庄大道~
P.S.，现在部分地产企业都是按第N年NOI Yield作为项目投资标准，主要是由于地产企业对于项目退出及回收周期没有很严苛的要求，持有物业本身就是一个布局，所以有时仅靠第N年NOI Yield就可以作为项目研判标准；
有的地产企业则用假设直接出售，并入销售住宅中一并考虑，则更多可能在战略布局上持有物业仅作辅助而不考虑其长远稳定现金流或资本增值的属性。
而对于有投资人有投资周期要求的基金，更需要看重每年的分红与退出时点达成下的资金收益。
所以，因为投资逻辑、布局战略的不同，导致两者侧重的投资指标有所侧重。
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