随着资产管理知识的逐渐普及，NOI、资本化率、IRR等指标可以说在商业地产界已经广为人知。然而，投资过程有时候会应用到另一类指标Multiplier，对很多人来说却可能仍会比较陌生。那么，Multiplier到底是什么？它有什么作用？我们今天一起来聊一聊。
谈到估值的话题，相信大家第一反应就是我们所熟知的那个公式：资产价值(V) = 净营业收入(NOI) / 资本化率(CapRate)，这也就是我们通常所说的收益还原法。那么，收益乘数法又是什么鬼呢？其实，它和收益还原法逻辑上是很像的，一个是乘法一个是除法而已。收益乘数法，就是将项目在未来一年的某种预期收益乘以收益乘数(Multiplier)转换为资产价值的方法，即：资产价值(V) = 预期收益(I) X 收益乘数(Multiplier) 。
按照收益还原法去进行资产价值评估时，我们需要获得两项数据的支持，NOI和CapRate。收购物业时，NOI可以要求对方提供相应的财务报表来计算；而CapRate却往往是困扰很多人的问题。测算CapRate通常的方法，会参考该城市相似物业近期的大宗交易，即：资本化率(CapRate) = 净营业收入(NOI) / 资产价值(V)。然后再经过类似于市场比较法的计算方式，得出自身项目预计的CapRate。这一方法逻辑上可行，但实际执行中却面临着两大问题：一是市场上的大宗交易不够活跃，样本不足；二是相似物业NOI的数据不容易获取到。因此，最后只能用诸如五大行等第三方机构所发布的CapRate作为参考。但是，第三方机构的公开数据往往是站在城市的角度，忽略了个体项目特征和商圈差异等的结果，直接用于测算时还有进一步的加以考量。
在商业地产投资中，有时候我们还需要快速对一项资产的价值有个初步的评估，因此就需要有一种更加简单的测算方法。收益乘数法也就是在这样的应用背景下被提出来的，它可以基于市场上较容易获得交易价格和租金数据作为参考，帮助我们推算一项计划投资的物业的价值。一般投资中常被用到的收益乘数是毛租金乘数(Gross Rent Multiplier，GRM)，毛租金乘数(GRM) = 交易价值(V) / 潜在租金收入(PRI)。
通过NOI的公式分解，我们不难理解PRI、PGI、EGI、NOI这四项收益之间的差异——了解市场租金得到PRI，可以根据计算GRM进行粗估；了解项目收入结构，可以应用PGIM；了解项目实际收入，可以应用EGIM；了解整个项目的收支，则可以得到NOI并使用NIM。对市场及评估项目掌握的信息越多，价值评估也就越来越趋于准确。当应用NOI作为收益时，资产价值(V) = 净营业收入(NOI) X 净收入乘数(NIM)，这就与我们熟悉的收益还原法估值回归一致了。即：净收入乘数(NIM)=1/资本化率(CapRate)。当然，由于这一倒数的关系的原因，实际工作中NIM中较少被使用，往往都是采用了CapRate。
此外，由于资本化率(CapRate)=安全收益率+风险调整值，对于要投资的物业风险系数越高，投资时采用的资本化率也就会越高。这时候根据上述的反比关系，风险系数加大时净收入乘数(NIM)则会减小。简单来说：投资收益要求与风险成正比，在收益乘数法估值中就体现为收益乘数的减小，我们一样可以通过收益乘数来分析投资者对该项物业潜在的风险预期。
当然，如果使用其他的收益乘数时，会增加对应的考虑因素，适用性会进一步提高。比如：潜在毛收入乘数(PGIM)考虑了租金以外的其他收入，能够适用于收入结构更加复杂的场景，可在其他信息不充分的情况下作为估价的参考；有效毛收入乘数(EGIM)考虑了租约亏损、空置及欠租等经营因素的影响，适合在费用占比影响较小，或费用与收入成正比的场景下用于估价；如果使用净收入乘数(NIM)那就回到与常用的收益还原法相同的逻辑了。
只不过，对适用范围越广的收益乘数，其所需要应用的收益指标的获得难度必然也会增加许多。复杂度高了，收益乘数法估值也就失去其应用简单快捷的优势了。因此，在实际业务过程中，多数情况下还是会采取收益还原法来估值，并结合现金流折现的方式进行投资回报测算。特别是站在资管的角度，考虑到项目持续跟踪的要求，往往都会依据于NOI进行测算和指标跟踪。通常只会在投资收购时，应用GRM来对项目进行初步的筛选评估。
