本文来自 微信公众号“地新引力”，作者：克而瑞物管。原文标题《年度盘点之物业管理 | 一个逻辑，六大关键词就够了！》。
波谲云诡的 2019 年即将画上圆满的句号，我们也在这激荡的一年里，面临着中美贸易摩擦带来的经济挑战、“房住不炒”政策延续带来的房地产行业压力以及我们作为普通个体对美好生活不变的初心。
宏观环境在变，但物业管理始终是“美好生活”中不可或缺的重要环节，基于美好生活的需求而衍生出更多创新性需求，为物业管理行业提供了更多服务应用场景。
“年年岁岁花相似，岁岁年年人不同”。同样的物管行业，存在着不同的行业机会。企业拥抱资本热情不减、业态经营向城市层面拓展、科技应用持续深化打破线上与线下的藩篱……2019 年物企的诸多表现，交织成一幅独特的行业图景。乱花渐欲迷人眼，物企动作频繁，只有通过大事件的梳理，在逻辑上去理解物企的动作，才能摸透行业的脉络，启迪未来前行。
一个大逻辑——行业驱动力：“经营有下限、业务无上限”驱动物管行业快速发展
物管行业曾经是房企开发主业的辅助性业务，房企输送的建筑面积是物企的规模基础。物业作为基础性服务，业主更换概率较低，只要做好基本的服务，每年的营收可以预期，这是物企的生存下限。
在房企开发进入白银时代、居民对美好生活日益向往的时代背景下，房企、资本、业主对物业提出了更高的要求，物企也顺势而为，不仅在业态上，从住宅走向商企以及更大层面的城市服务领域，在业务经营上也向社区消费、健康、养老、教育等领域多元化扩张。在科技赋能之下，物企的发展存在无数可能性，这种经营上的无上限，为行业发展提供了充足的想象空间，成为目前无法企及的天花板。
业务经营有下限、后续发展无上限，这种模式易受资本青睐，物企也因拥抱科技和资本而提供更优质、全面的服务，提升业主对物业服务的满意度。在这样一种良性的逻辑下，继 2018 年开启房企分拆物业独立上市热潮以来， 2019 年陆续有多家企业在资本的助力下问鼎证交所，从而实现企业价值的放大。在明细这样的行业大逻辑之后，也就不难理解物企在 2019 年以来的一些标志性动作了。
六大关键词——概括全年重要事件
一、扩大规模
事件：物企频繁进行大手笔收并购，对规模的渴望未变
雅生活(03319)在 2019 年 1 月内，收购青岛华仁物业、哈尔滨景阳物业。根据协议，雅生活收购青岛华仁物业合共 89.67% 股权，总对价为 1.34 亿元。而对于哈尔滨景阳物业，雅生活将分两次收购合共不超过 92% 的股权。
2019 年 3 月 28 日，雅生活收购广州粤华物业有限公司 51% 股权，总价 1.95 亿元。截至 2018 年 12 月 31 日，粤华物业在管项目为 257 个，总在管面积约 3000 万平方米。
2019 年 9 月 26 日，雅生活公告宣布，以 15.6 亿元固定对价收购中民未来物业服务有限公司 60% 股权，及以总额不超过 5 亿元可变对价收购新中民物业 60% 股权，收购完成后，预计雅生活的在管面积(包括其参股公司的在管面积)将突破 5 亿平方米，管理项目将突破 3000 个。收购完成后，预计雅生活于长三角、粤港澳大湾区、山东半岛、川渝四大重点城市群的在管面积均将超过 4000 万平方米。
除此之外，碧桂园服务(06098)、招商物业联姻中航物业成为行业第二大并购案，碧桂园服务也在年度斩获北京盛世物业、港联不动产、嘉凯城物业等多个标的，收获颇丰。
克而瑞物管点评
首先，随着物业管理行业集中度逐渐增强，强者恒强的道理在物业服务企业中成为共识，物企频繁进行大手笔收并购，扩充规模没有尽头。
其次，雅生活自 2017 年以来在收并购市场一直表现突出，其收购的企业多为区域大型公司，本身在盈利能力上有保证，也有利于与雅生活的全国化扩张形成战略协同。此外，雅生活本身财务健康， 2018 年年报显示，雅生活手握现金及现金等价物高达 48 亿元，而资产负债率仅为 24.5% ，处于较低水平。
二、业态升级
事件：业态向城市服务层级延伸
在企业端，今年 2 月，中海物业(02669)正式进驻香港民政事务局下属新界区域 55 个项目，提供保安和现场咨询服务。彩生活与铁岭市政府达成战略合作协议，双方将通过智慧化社区平台的建立，把物业品质，社区 O2O 商务，社区邻里关系进行连接，使业主与服务提供者更加高效的融入社区生活服务场景。
保利物业(06049)在 9 月携手菏泽城投，双方将在人文社区、公共服务、社会治理、产业整合、城市升级等城市建设和发展方面深入探索，打造「政府+企业」的公共服务创新模式，提升城市品质。此外，保利物业多个地方落地社会治理及公共服务项目，已探索出景区、城镇、农贸市场等多个公共服务模式。
而万科物业对城市能级的要求更高，在去年积极探索横琴城市物业服务后，今年这一模式将落户雄安新区。据万科物业朱保全表示，目前已有 10 个以上的城市计划正在与万科物业探讨合作事宜，未来潜在城市数量约 30 个。
在政府端，今年北京朝阳区智慧朝阳「城市大脑」上线，提供可视化平台动态监测朝阳区的交通道路情况、商务楼宇与小区物业情况以及利用移动信令实时监管重点区域热力分部、舆情等，试图通过智慧物业联动楼宇管理方方面面。徐州市同样在今年 1 月上线智慧物业平台，这标志着徐州市物业管理从传统管理模式向智能化管理迈进。
克而瑞物管点评
物企从传统住宅物业服务领域出发，在覆盖商企、学校、医院等单点式领域后，标杆企业开始拓展「大物管」服务，从城市端切入服务领域。这样做的好处在于，企业可以从城市全局的层面提前洞察物业需求，与政府建立良好互动。具体动作分为两类，其一是与政府战略合作，共建服务平台；
其二是政府已有服务平台，物企可与平台对接，实现服务的切入。营收方面，万科物业在横琴的城市物业服务年收入约 5 亿元左右，随着城市布局的扩展，城市物业服务有望成为重要的营收贡献点。
三、服务延伸
事件 1 ：社区教育再添新品牌
绿城服务(02869)在今年 3 月底正式宣布斥资 6720 万澳元（约 3.2 亿元人民币），收购澳大利亚蒙特梭利教育集团（Montessori Academy Group，简称MAG）56% 的股权，并设立中国控股公司「澳蒙国际」。4 月 19 日 -21 日，作为绿城服务旗下首家国际教育品牌，「澳蒙国际」通过第七届亚洲幼教年会首次亮相中国。
克而瑞物管点评
早在 2002 年绿城便开始关注教育服务领域，旗下的「绿城育华」、「奇妙园」等子品牌均已获得中高端学前教育市场的认可。此次收购，能够扩充绿城服务的国际化教育资源，接轨国际教育市场，也更符合绿城物业服务的高净值业主的需求。
事件 2 ：社区养老方兴未艾
绿城服务于 4 月成功牵手松下电器达成「智慧养老」联盟，双方就推动颐养产业与智能化养老服务的深度融合，运用智能化技术提高养老服务管理水平，并面向未来国内养老服务市场打造“智慧养老」等达成多项共识及合作意向。
金地物业社区健康养老服务发布会于 7 月 20 日启幕。复瑞健全龄活力康复中心是金地集团旗下第一家社区康复中心，其各项业务团队均由大型医院的专业医师坐诊，并且由来自台湾的专业团队负责提供服务，社区养老业务除了基本的推拿理疗及艾灸外，也针对老年业主提供一对一上门服务。
中海物业于 10 月下旬签约合展养老项目。目前，中海物业已通过现场实地勘察和图纸审核，针对养护中心对位客群所需的社区配套进行内部自检和评估。
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随着我国逐步进入老龄化社会，养老成为国内必须面对的问题。今年国家在养老服务领域积极探索，政策红利频出，国务院和民政部提出 「探索‘物业服务+养老服务’模式」。物业服务和社区养老有较高的业务重叠度，物企可以充分发挥自身服务经验优势，与第三方医养机构合作，在现有基础上提供更专业化的服务。
但需注意的是，目前社区养老产业还未出现清晰的盈利模式，养老服务面临的责任风险也成为物企进入该领域的障碍。
四、跨界合作
事件：物企优化管理，并与高校加强合作，增强自身专业度
保利物业与上海财大达成战略合作，未来将在长三角地区公共服务的市场研究，以及项目拓展中城镇景区公共服务领域进行全方位合作，以共同推动城镇景区公共服务研究及应用业务的发展。
还有更多企业在加大校企合作，为人才发展提供支撑。如明喆集团与深大开启校企合作，通过校企合作，实现公司增加经济效益、改善员工素质。时代物业也在今年 9 月与广东科学技术职业学院物业管理专业共建现代学徒制校企合作试点，能够更加准确的把握学生的培养方向，使之更加符合企业的用人要求。
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行业竞争加剧之下，物企更加强调自身内部管理的优化，这体现在创新系统的应用、市场研判的专业性以及人才培养的贴合度三个方面。物企不仅重视商业发展，更是在市场挖掘和人才培养的前段介入，这种与高校或者专业机构合作的模式将是大势所趋。
五、科技赋能
事件 1 ：互联网巨头在平台层面切入社区
今年 8 月，长城物业与腾讯海纳共同打造的绿色智慧社区标杆试点项目——深圳海印长城如期落地。长城物业整合自身基础物业服务和一应云社区平台，叠加腾讯海纳的数据处理和挖掘能力，共同打造社区超级智慧平台，这将是一应云智慧平台的跨代升级版。该平台将整合基于社区场景下的人地大数据，为居民在购房选址时提供更多参考，推动从「陌生人社区」向「熟人社区」的转变。
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长城物业借助互联网巨头的技术优势，能够实现精准服务，从而减少人力消耗，实现企业内部管理的优化。腾讯在大数据平台方面的优势无可替代，互联网企业的入局也将推动物企在科技领域的升级。
事件 2 ：互联网巨头在消费及安防领域切入社区
彩生活(01778)在今年 7 月 19 日分别与京东、360 在资本和业务层面达成全面战略合作协议，共同探索「社区+商业」、「社区+物流」、「社区+安全」、「社区+金融」、「社区+科技」的融合业态创新。 10 月 18 日，彩生活与京东合作的社区首家「京选社区会员店」落地，双方就打通融合线上线下社区消费渠道，为社区会员提供高性价比产品的方向深入合作。
8 月 20 日，绿城服务与海康威视签署战略合作协议，双方将基于各自传统优势，组建物联网联合实验室。此外，基于绿城服务的智慧社区平台产品和海康威视的智能物联产品，未来，双方还将联合推出智慧社区、智慧安防、智慧小镇、智慧校园、智慧楼宇等多业态整体解决方案，共同拓展市场。
克而瑞物管点评
物企与互联网巨头的联姻，是行业发展的趋势。互联网巨头拥有成熟的网络技术与电商资源，迫切需要社区的流量贡献。而物业服务企业是社区线上需求的线下承接者，但互联网基因先天不足。所以在服务落地上，互联网巨头只有通过物企来转化流量，物企也只有拥抱互联网才能获得更多资源，从而增强业主的粘性。
六、拥抱资本
事件：物企继续掀起上市热潮
2018 年行业开启物业独立上市热潮，共有南都物业、雅生活、碧桂园服务、新城悦(01755)、佳兆业物业(02168)、永升生活服务(01995)等 6 家企业登陆主板上市。进入 2019 年，滨江服务在 3 月 15 日正式登陆港交所，随后又迎来奥园健康、和泓服务、鑫苑物业(01895)、蓝光嘉宝(02606)、新大正登陆资本市场，若将招商物业与中航物业重组后更名的招商积余计入，目前共有 20 家物业公司成功上市。
与此同时，鸿坤物业更名烨星控股冲刺港股主板 IPO ，保利物业也在 8 月初正式向港交所递交招股书，并在 12 月通过上市聆讯。 9 月和 10 月期间，时代中国拟分拆物业公司时代邻里、正商集团旗下兴业物联也剑指港交所。
克而瑞物管点评
物业管理行业集中度加剧，各家各显神通扩大规模，而寻求资本的青睐成为物企一致性的选择。从上市物企融资资金流向来看，募集的大部分资金被用来同业收购。物企从单一的基础物业服务向新零售、大健康、大教育领域多元化发展，科技化属性加成也提供了充分的潜力发展空间。
在大势所趋下，预计未上市的物企也加快上市步伐，明年物企仍将在资本市场保持较高的热度。