存量资产投资、融资、并购、退出与变现 存量资产：零售、办公、酒店、长租公寓、养老、旅游和厂房等
课程时间：2019年4月27-28日
主办单位：高景亚太房地产商学院
学术支持：北京大学房地产研究课题组
课程背景
2018年我国房地产市场可以用“冰火两重天”来形容，上半年虽然调控政策层面依旧“高压”，但销售惯性维持，投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。可步入下半年情况急转直下：核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，土地购置面积增速放缓，投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足，商办库存风险依旧，这一系列现象都预示着市场将迎来调整期，各项楼市调控政策的具体措施紧紧围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位展开。整体楼市调控政策趋严，同时房企境内外融资渠道也不断收紧，致使房企主动开始拓展业务范围，部分房企更是针对多元化发展方面进行了集团战略升级。从目前的多元化布局来看，房企大多选择与地产开发相关的延伸领域，为住宅提供增值，比如养老地产、文旅地产、产业地产等；也有解决存量资产问题的创新领域，比如联合办公、长租公寓等。
从市场情况来看，大部分强实力开发商早期土地储备量大，靠存量项目能安全和平稳过渡，但大部分中小型开发商已开始转让项目。
随着存量时代来临，房地产行业正面临变革，这催动着房企在资产证券化领域寻找机会。大量的潜在需求面前，ABS、CMBS和类REITs等新型融资模式正在兴起。房企在资产证券化领域试水频繁，监管层也发声支持推进，多年来业内持续研究讨论的REITs落地的预感也日趋强烈。2018年，房地产类ABS发行规模累计达到2,629.31亿元，同比大幅增长69%；其中保理融资债权（含供应链金融ABS）增幅高达171%，CMBS的发行规模也较去年增长29%；共发行类REITs产品43支，发行金额累计903.21亿元。相信接下来的1-2年，将会是我国房地产资产证券化发展非常重要的时刻。
展望2019年与未来，我国房地产行业正在进入后开发时代，就是由单一的住宅开发、销售这样一个模式，进入到产品线越来越多、价值链越来越长、商业模式越来越复杂的另一个模式。
对于后开发时代的新赛道而言，有的公司已经早跑了几年。但是大部分公司在同一条起跑线上。2019年，会是充满挑战、升级和创新机遇的一年！
课程收益
作为房地产、商业地产及相关行业领导和专业人士，本课程为您解决以下问题：
2019年房地产投融资、收并购与资产证券化市场与机遇
房地产企业合作开发和并购的策略、时机和项目把握、风险控制方式及实战关键点
租购并举的住房制度下，长租公寓和酒店公寓投资、开发和运营及合作机遇
存量时代，房地产资产管理（包括设施、物业、运营和租赁管理等）发展机遇
养老地产、产业地产、物流地产投资、开发和运营及合作如何进行？
商业地产、办公楼、酒店和长租公寓等各自资产证券化产品的特点和发行路径
商业地产资产管理、价值链、运营与盈利模式设计和打造
课程大纲
一、商业地产的投资、资产管理和证券化
- 我国房地产市场发展和持有型物业发展的趋势
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商业地产物业分类、投资的特点和未来发展趋势
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商业地产核心价值：资产、资本与商业经营
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商业地产投资和资产管理思维的转变
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商业地产资产证券化
含阿里新零售和亲橙里、万达等相关案例分析
二、零售、办公、酒店、长租公寓、养老、旅游和厂房等物业投资策略
- 零售物业
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办公物业
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酒店物业
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长租公寓物业
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养老和旅游物业
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厂房物业等
含万科和红星美凯龙等相关案例分析
三、房地产项目并购
- 房地产并购的方式
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房地产并购全流程、关键风险点和应对措施
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土地和项目的投资评估方式及敏感性分析
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尽职调查、估值、对价和溢价
含万达、麦格理等案例分析
四、商业地产各类融资方式和案例分析
- 银行贷款(开发贷款、委托贷款和并购贷款）
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房地产信托
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房地产保险资金
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房地产企业债券
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房地产公司上市
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资产管理计划
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房地产私募基金的概念和分类
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房地产资产证券化等
含相关案例分析
五、商业地产资产管理、价值链、运营与盈利模式设计和打造
- 商业地产运营管理的流程（融资、投资、管理和退出）
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商业地产价值链组成和分析
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商业地产资产管理人的责任和资产增值
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客户服务和租赁协议
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租金收入和现金流
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维修
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估价和财务
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项目的买入和卖出
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物业开发阶段
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管理团队
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新零售对资产管理的影响
含凯德置地、阿里新零售等相关案例分析
六、商业地产运营期财务思维逻辑
- 商业地产项目的资产质量、负债、盈利稳定性及现金流
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商业地产项目的资本结构
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商业地产租金回报率和商业地产收益（评估）法
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EBITDA（息、税、折旧、摊销前的利润）和EBITDA-U （EBITDA/投资成本）
含悦荟等相关案例分析
七、商业地产租金提升、成本控制和价值提升
- 影响商业地产租金趋势的因素有哪些？
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如何确认租金的增幅？
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影响商业地产运营成本的因素有哪些？
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怎样有效降低商业地产运营成本？
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有效调整商户的结构以提高租金水平
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影响商业地产价值趋势的因素有哪些？
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哪些方式可以增加资产的价值？
含相关案例分析
八、商业地产证券化实务操作和案例分析
- 我国房地产资产证券化（ABS、CMBS、REITs）的发展背景、概念和分类
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我国房地产资产证券化的运作方式和运作流程
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我国房地产资产证券化的发展方向及风险和控制
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金茂、红星美凯龙、金融街、开元大酒店、水游城等案例分析
九、商业地产资产证券化和轻资产管理
1. 商业轻资产管理的概念和背景和资产证券化
2. 万达、吾悦广场、红星美凯龙等商业地产轻资产管理模式
3. 商业地产的轻资产管理和商业地产基金
4. 商业地产轻资产管理的模式设计和方法
讲师介绍
张健老师
资深房地产投融资和战略专家
全国房地产投资基金联盟副会长、国家发改委最早一批备案的股权基金管理人，近年参与管理投资项目18个（包括万科、麦格理等）、资金量超过100亿（包括东方资产和信达资产及信托资金等）；熟悉民企、国企和外资房地产投融资方式和各类机构运作。曾任职于全球最大的房地产开发和投资集团之一的联实集团（Lend Lease）、澳大利亚最大的投资银行麦格理银行（Macquaire Bank）和盛世神州基金，长期担任房地产和金融企业高级管理职位。在房地产投资拓展、管理、市场和研究、开发、金融和战略方面有20多年经验。
为碧桂园、万科集团、万达集团、华润置业、保利地产、世茂房地产、华侨城、世茂集团、华夏幸福、金地集团、招商蛇口、中南置地、金融街、蓝光发展、远洋地产、雅居乐、陆家嘴集团、苏宁置业、中冶置业、电建地产、中梁地产、中国建筑、中国铁建、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、中信银行、天津银行、阳光保险、麦格里银行、上海市委组织部、北京大学、清华大学、浙江大学、同济大学、上海交通大学等培训和授课。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，专著有《房地产投资》《房地产投资策略分析》和《房地产企业融资》等七部，合著《领导干部学金融》。
经典案例
一线城市深圳：皇庭广场
曾经为华南著名商业烂尾项目，10.8万平米，烂尾长达10年，2013年12月试营业，截止2014年12月，开业率不到60%，商业公司年度总收入不足8000万。2015年，张老师率队实现95%的开业率与90%的租金收缴率；2016年张老师率队实现100%的租金收缴率，商业公司总收入突破两亿元，单日客流突破10万人。成为深圳标杆商业综合体。2017年张老师率队实现该广场的社交型购物中心转型。2.5年总体招商调整比例50%。
二线城市成都：麓湖
占地8000亩的郊区大型开发项目，位于成都南部天府新区。
陈老师提供服务：整个项目持有型商业部分的投资测算，资产证券化规划及本项目基金小镇、旅游小镇的整体策划、规划设计及资产运营管理。
二线城市济南：丁豪广场
8万平米，2014年4月开业，80%的开业率，2014年12月租金物业费收缴率不足50%，开业率下滑至75%。2015年张老师率队实现招商签约率100%、租金收缴率100%，单日最高客流突破7万人；2016年5月实现开业率100%。成为济南标杆商业综合体。
四线城市雄安周边县级市的大型批发市场整体升级换代改造项目
陈老师服务内容包括：
1、市场的重新地位、规划到整个业态升级换代的前期策划
2、项目整体分期开发规划及测算
3、产业开发及产业投入的运营模式
4、投资测算及类REITS等资产证券化操作
5、项目分期落地实施的操作与项目管理
四线城市宜兴：现代生活广场
（张老师于2009年2月至2011年2月任常务副总）
5万平米，2007年12月开业，85%开业率。2008年12月，项目掉铺品牌比例80%，开业率下滑至60%。2009年，张老师率队实现复杂的商户遗留问题处理，并引进江苏第一家县级城市现代化院线；2010年，张老师率队将主力店乐购超市替换为大润发，实现开业率95%，租金收缴率100%。2年总体招商调整比例95%。
教务信息
上课时间：2019年4月27-28日 (周六日）
上课地点：深圳-香港中文大学
适合对象：房地产、商业地产企业董事长、总经理或高管团队
