《温州市人民代表大会常务委员会关于修改<温州市物业管理条例>的决定》（草案）已经市十四届人大常委会第四次会议审议。现将法规草案公布，向社会各界公开征求意见。希望各机关、团体、企事业单位、公民和新闻单位予以重视和关心。如有修改意见，请于2022年7月25日前通过以下任一方式反馈给温州市人大常委会法制工作委员会办公室（通信地址：温州市行政中心东楼市人大常委会法工委，邮编：325009；传真：88961070；邮箱：wzdflf@163.com）。
温州市人大常委会办公室
2022年6月22日
温州市人民代表大会常务委员会关于修改
《温州市物业管理条例》的决定（草案）
温州市第十四届人大常委会第 次会议决定对《温州市物业管理条例》作如下修改：
一、将第一条中的“《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》”修改为：“《中华人民共和国民法典》”。
二、将第四条修改为：“市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和基层治理体系，建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，构建物业管理与基层治理共建共治共享格局。鼓励采用数字化等新技术、新方法提高物业管理和服务水平。”
三、增加一条，作为第六条：“在物业管理区域内，根据中国共产党章程的规定，设立党的基层组织，开展党的活动，发挥党建引领作用。”
四、增加一条，作为第七条：“ 突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府依法履行应急处置职责，指导物业服务人及时有序开展相应级别的应对工作，并给予必要的物资和资金支持。
“物业服务人应当服从政府统一指挥，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合街道办事处、乡镇人民政府、居民（村民）委员会或者社区组织开展相关工作。
“业主以及非业主使用人、业主组织应当依法落实政府的各项应急处置措施和其他管理措施，积极配合物业服务人开展前款规定的工作，做好避险、自救、互助。”
五、将第十条改为第十二条，第三款修改为：“业主共同决定事项可以采取书面投票、电子投票等方式进行表决。采用电子投票表决的，应当通过市物业管理信息系统或者市物业主管部门认定的电子投票系统进行。”
六、将第十二条改为第十四条，第二款修改为：“筹备组负责下列工作，并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示：
“（一）确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积；
“（二）确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题；
“（三）拟订管理规约和业主大会议事规则草案；
“（四）确定业主委员会成员、候补成员候选人产生办法和名单；
“（五）制定首届业主委员会选举办法；
“（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。”
第三款修改为：“筹备组不得对依法应当由业主共同决定的事项作出决定。
七、增加一条，作为第十五条：“筹备组由街道办事处、乡镇人民政府、居民（村民）委员会或者社区组织、建设单位、业主代表组成，一般为五至九人单数。建设单位经书面通知后未派员参加的，不影响筹备组成立。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定。
“筹备组中的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府在民主推荐的基础上从业主中确定并公示，业主代表资格应当符合本条例第二十一条有关业主委员会成员候选人资格的规定。
“筹备组业主代表不得被推荐为首届业主委员会成员候选人，但是在拟定管理规约和业主大会议事规则草案、制定业主委员会选举办法之前退出筹备组的除外。”
八、将第十四改为第十八条，第一款修改为：“首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，具体标准由市物业管理主管部门根据业主人数、专有部分面积等因素确定并向社会公布。
九、将第十五条改为第十七条，修改为：“筹备组应当自成立之日起九十日内召开首次业主大会会议。逾期未能召开首次业主大会会议的，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府申请延期，延期最长不得超过六十日。
“有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域内显著位置公告筹备组解散：
“（一）首届业主委员会已经依法备案的；
“（二）首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的；
“（三）未能在本条第一款规定期限内召开首次业主大会会议的；
“（四）街道办事处、乡镇人民政府认为应当解散的其他情形。”
十、增加一条，作为第十九条：“业主大会应当根据法律、法规或者业主大会议事规则的规定召开定期会议和临时会议。
“召开业主大会会议，业主委员会应当于定期会议召开十五日前或者临时会议召开七日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等信息在物业管理区域内显著位置向全体业主公示，同时告知社区（村）党组织、居民（村民）委员会或者社区组织。业主大会会议不得就未公示议题进行表决。
“街道办事处、乡镇人民政府、社区（村）党组织、居民（村民）委员会或者社区组织可以派代表列席业主大会会议。
“业主委员会应当将业主大会决定，以书面形式在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，并同时报送社区（村）党组织、居民（村民）委员会或者社区组织。”
十一、将第十六条改为第二十条，修改为：“业主委员会是业主大会选举产生的自治组织，执行业主大会的决定，履行法定职责和业主大会赋予的其他职责。
十二、将第十七条改为第二十一条，增加一款，作为第二款： “有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：
“（一）因故意犯罪被判处刑罚，正在被执行或者执行完毕未满五年，或者因涉嫌犯罪被限制人身自由的；
“（二）因物业管理相关违法行为受到行政处罚未满一年的；
“（三）无正当理由拒不支付本条例第五十四条第一款规定费用，经街道办事处、乡镇人民政府根据本条例第五十四条第二款规定核查属实仍拒不支付、情节严重，或者经人民法院、仲裁机构生效法律文书确认，拒不执行的；
“（四）被纳入严重失信名单尚未撤销的；
“（五）法律、法规或者业主大会议事规则规定其他不得担任业主委员会成员的情形。”
增加一款，作为第三款：“业主委员会成员候选人本人及其近亲属具有在本物业管理区域从事装饰装修、建筑垃圾清运、建材供应、房产中介等相关业务情形的，该候选人应当在公布候选人名单时在物业管理区域内显著位置公示相关情况；未公示相关情况的，不得参选业主委员会成员。”
增加一款，作为第四款：“街道办事处、乡镇人民政府应当会同有关部门建立业主委员会成员候选人资格信息查询服务机制。”
十三、增加一条，作为第二十二条：“业主委员会成员候选人通过下列方式推荐：
“（一）业主自荐或者十人以上业主联名推荐；
“（二）社区（村）党组织、居民（村民）委员会或者社区组织推荐；
“（三）街道办事处、乡镇人民政府推荐；
“（四）法律、法规规定的其他渠道推荐。
“鼓励具有中国共产党党员身份的业主积极参选业主委员会成员。
“筹备组、即将届满的业主委员会、换届小组应当在街道办事处、乡镇人民政府、社区（村）党组织的指导下，根据法律、法规和业主大会议事规则对被推荐人的资格进行审查，确认候选人名单。
“业主委员会成员候选人名单应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。业主对候选人有异议的，应当在公示期间书面提出；筹备组、即将届满的业主委员会或者换届小组应当自收到异议之日起五日内答复。”
十四、增加一条，作为第二十三条：“业主委员会由五至十五人单数组成，每届任期三年至五年。业主委员会成员可以连选连任，具体人数、任期以及成员能否任职两个以上的物业管理区域，由业主大会议事规则规定。
“业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。”
十五、增加一条，作为第二十四条：“业主大会可以设立业主委员会候补成员，候补成员人数不得超过业主委员会成员总人数的二分之一。候补成员任职资格和职务终止规则与业主委员会成员相同。候补成员列席业主委员会会议，但没有表决权。
“业主委员会任期内成员空缺的，由候补成员按照得票多少依次递补，并由业主委员会予以公告。”
十六、将第十八条改为第二十五条，修改为：“业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列资料向街道办事处、乡镇人民政府备案：
“（一）业主大会会议记录和会议决定及其表决汇总表、明细表；
“（二）业主大会议事规则；
“（三）管理规约；
“（四）业主委员会成员名单。
“业主委员会应当对报送备案资料的真实性负责。
“备案资料齐全，不存在下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在五个工作日内在报送的管理规约和业主大会议事规则文本上加盖备案印章并出具由街道办事处、乡镇人民政府盖章的书面备案证明：
“（一）业主大会议事规则、管理规约以及业主委员会选举的表决结果不符合法定条件的；
“（二）业主委员会成员不符合本条例第二十一条第一款第一项、第二项规定条件，或者具有第二十一条第二款规定情形之一的。
“备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内变更备案；未及时变更的，以原备案记载内容为准。”
十七、将第十九条改为第二十六条，修改为：“业主委员会应当按照国家和省有关规定向经公安机关批准设立的印章刻制企业刻制印章。印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。”
十八、增加一条，作为第二十九条：“业主委员会会议由主任或者其委托的副主任按照业主大会议事规则的约定或者业主大会的决定组织召开。经三分之一以上业主委员会成员提议召开业主委员会会议的，由提议的成员按照业主大会议事规则的约定组织召开。
“业主委员会召开会议，应当提前告知社区（村）党组织、居民（村民）委员会或者社区组织。社区（村）党组织、居民（村民）委员会或者社区组织可以派代表列席业主委员会会议。
“业主委员会会议应当有过半数的成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。业主委员会成员不得委托他人参加会议。业主委员会应当自作出决定之日起三日内将决定内容向全体业主公布，并告知社区（村）党组织、居民（村民）委员会或者社区组织。
“业主委员会会议应当制作会议记录，并由出席的委员签字确认。业主委员会会议记录应当妥善保存，保存时间按照业主大会议事规则或者业主大会的决定确定。”
十九、增加一条，作为第三十条：“业主委员会成员有下列情形之一的，业主委员会应当暂停其成员职务：
“（一）无正当理由不履行业主义务、不遵守管理规约的；
“（二）无故缺席业主委员会会议次数达到业主大会议事规则规定的；
“（三）有本条例第二十一条第二款规定情形之一的；
“（四）百分之二十以上的业主提议罢免的；
“（五）其他原因不适合担任业主委员会成员的。
“业主委员会应当自成员职务暂停之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日；并应当根据业主大会议事规则规定，提请业主大会决定终止其成员职务。
“业主委员会暂停成员职务的，应当听取当事人的陈述、申辩，并记录存档。”
二十、增加一条，作为第三十一条：“业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止，由业主委员会确认并向全体业主公布：
“（一）不再是本物业管理区域业主的；
“（二）因健康或者其他原因丧失履行职责能力的；
“（三）以书面形式向业主大会提出辞职的；
“（四）法律、法规、业主大会议事规则规定的其他情形。”
二十一、将第三十二条第三、第四款中的“专业性服务企业”改为“专业性服务组织或者其他第三人”
二十二、增加一条，作为第三十三条：“业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。
“业主委员会任期届满前六十日内不得就选聘或者解聘物业服务人组织召开业主大会会议。”
二十三、将第二十三条改为第三十四条，修改为：“即将届满的业主委员会未在规定期限内组织换届选举的，或者业主委员会成员人数不足成员总数二分之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导、协助成立换届小组，由换届小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
“换届小组由街道办事处、乡镇人民政府、居民（村民）委员会或者社区组织、业主代表等五至九人单数组成。其中业主代表不少于换届小组人数的二分之一，具体由街道办事处、乡镇人民政府在民主推荐的基础上从业主中确定并公示；业主代表资格应当符合本条例第二十一条有关业主委员会成员任职资格的规定。换届小组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定。”
二十四、增加一条，作为第三十五条：“换届小组成立至新一届业主委员会选举产生期间，不得就选聘或者解聘物业服务人组织召开业主大会会议。
“换届小组自成立之日起九十日内未能组织业主选举产生新一届业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域内公告换届小组解散。”
二十五、将第二十五条改为第三十七条，删去第一款。
二十六、增加一条，作为第三十九条：“ 有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时组建物业管理委员会，县（市、区）物业管理主管部门应当予以指导：
“（一）具备成立业主大会条件，未能召开首届业主大会会议的；
“（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；
“（四）业主委员会任期届满前依法需要重新选举业主委员会，但是未能选举产生新的业主委员会的；
“（五）业主委员会任期届满，换届小组未能组织选举产生新一届业主委员会而被公告解散的。”
二十七、增加一条，作为第四十条：“物业管理委员会由业主、街道办事处、乡镇人民政府、居民（村民）委员会或者社区组织代表等五至九人单数组成。其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一，具体由街道办事处、乡镇人民政府在民主推荐的基础上从业主中确定并公示；业主代表资格应当符合本条例第二十一条有关业主委员会成员候选人资格的规定。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指定。
“物业管理委员会应当维护业主合法权益，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
“街道办事处、乡镇人民政府应当自业主委员会依法备案之日起，公告解散物业管理委员会。物业管理委员会自成立之日起三年内未能推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当重新组建物业管理委员会。”
二十九、将第三十条改为第四十五条，第一款修改为：“前期物业服务期间，建设单位、物业服务人、百分之二十以上的业主可以提出调整前期物业服务收费标准。”
第二款修改为：“调整前期物业服务收费标准的，应当遵循下列程序，并协商协商变更前期物业服务合同：
“（一）委托专业机构对上一年度物业项目经营情况进行审计；
“（二）在举行业主表决的三十日前，将审计报告、拟定的新收费标准和表决方式在物业管理区域内显著位置公示；
“（三）新收费标准应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；
“（四）新收费标准应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。”
三十、将第三十一条改为第四十六条，第一款修改为：“前期物业服务期间，可以依据约定解除前期物业服务合同；未约定或者约定不明的，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主和物业服务人的书面同意，可以解除前期物业服务合同。
三十一、增加一条，作为第四十八条：“鼓励物业服务与养老、托幼、家政等社区生活服务相结合。支持有条件的物业服务人为业主提供家政、购物等服务，为老年人、婴幼儿开展助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护、定期巡访等服务。物业服务人可以按照有关规定享受相应优惠扶持政策。民政部门和街道办事处、乡镇人民政府、居民（村民）委员会或者社区组织应当予以指导、协助。”
三十二、将第三十条修改为第四十九条，第一款第一项修改为：“（一）物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；”
三十三、删去第三十五条。
三十四、删去第三十六条。
三十五、将第三十九条改为第五十三条，第二款修改为：“市、县（市、区）价格主管部门和物业管理主管部门应当加强对物业服务收费的监督管理工作，制订、公布物业服务等级标准，监督指导物业管理行业协会监测、公布物业服务成本信息和计价规则。物业服务等级标准、成本信息和计价规则经评估需要调整的，应当及时调整、公布。
“物业服务收费与约定的物业服务等级明显不相适应，县（市、区）物业管理主管部门应当向业主作出预警，提示相关风险。”
三十六、将第四十条改为第五十四条，第二款修改为：“业主无正当理由拒不支付前款规定费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期支付；逾期不支付的，业主委员会、物业服务企业可以向街道办事处、乡镇人民政府提出录入个人信用信息档案的申请。街道办事处、乡镇人民政府应当听取相关业主的陈述、申辩，进行核查。经核查属实仍拒不支付、情节严重的，可以按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用信息档案。”
三十七、增加一条，作为第五十五条：“业主、非业主使用人应当遵守法律、法规、临时管理规约、管理规约的规定以及业主大会的决定，安全、合理地使用、维护物业。
“鼓励和支持在物业管理区域内进行合理改造，加装电梯、无障碍设施、辅助医疗设备、健身设施等基础设施和公共服务设施设备。相关改造应当符合法律、法规规定和相关技术规范要求。”
三十八、将第四十一条改为第五十六条，第二款修改为：“合法利用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的，应当确定公开、公平、公正的使用方案，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后实施。收取费用的，收益属于全体业主所有。”
三十九、增加一条，作为第五十七条：“物业交付前，建设单位应当按照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业设施设备移交给相关专业经营单位管理，并移交有关技术资料。相关专业经营单位应当及时接管。物业交付时，建设单位应当将有关专业设施设备移交专业经营单位管理的情况予以公布。
“相关专业经营单位接管后，应当及时做好专业设施设备的维修、更新和养护，确保安全运转和正常使用。专业经营单位委托物业服务人负责专业设施设备的日常维修养护的，应当与物业服务人签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其维修养护工作进行监督指导。 ”
四十、增加一条，作为第五十八条：“物业管理区域内供水、供电、电梯维修保养等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用；确需委托物业服务人代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。
“业主委员会或者新物业服务人应当自原物业服务合同终止或者原物业服务人停止处理物业服务事项之日起十五日内，持街道办事处、乡镇人民政府出具的备案证明或者新物业服务合同，与相关专业经营单位签订供水、供电、电梯维修保养等专业合同或者重新签订委托代收协议；相关专业经营单位不得拒绝办理。业主委员会或者新物业服务人未在规定时间内办理的，相关专业经营单位应当督促其及时办理。”
四十一、将第四十二条改为第五十九条，第二款修改为：“业主分户账内物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当组织续交专项维修资金。”
四十二、将第四十三条改为第六十条，第二款第四项修改为：“（四）较大面积建筑幕墙、外墙墙面以及建筑附属构件脱落或者有脱落危险；”
增加一项，作为第五项：“（五）屋顶、露台、外墙严重漏水；”
增加一项，作为第六项：“（六）排水、排污设施堵塞、破损；”
增加一项，作为第七项：“（七）围墙、道路坍塌；”
将第四项改为第八项。
四十三、将第四十五条改为第六十二条，修改为：“应急备用维修资金按本条例规定列支后的差额部分，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，从物业专项维修资金中予以补足。”
四十四、增加一条，作为第六十五条：“对建成时间早、配套设施设备不完善、未实施物业管理的老旧小区，市、县（市、区）人民政府应当实施综合整治改造，完善配套基础设施和公共服务设施，改善提升老旧小区居住环境。
“街道办事处、乡镇人民政府应当通过指导成立业主大会、组建物业管理委员会等多种方式推动老旧小区选聘物业服务人或者开展自我管理；无法选聘物业服务人或者无法开展自我管理的，街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民（村民）委员会、社区组织负责组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由业主承担。”
四十五、将第五十条改为第六十八条，修改为：“业主委员会成员违反本条例第三十二条第一款规定的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，处一千元以上五千元以下罚款。”
四十六、将第五十一条改为第六十九条，修改为：“建设单位或者物业服务人违反本条例第四十五条第二款第三项规定，调整前期物业服务收费标准未经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十五万元以下罚款。”
四十七、对部分条文作以下修改：
（一）将第四十二条第四条中的“第四十条”修改为“第五十四条”；
（二）将第四十九条中的“第十三条”修改为“第十六条”；
（三）将第五十二条中的“第三十二条”修改为“第四十七条”；
（四）将第五十三条中的“第三十三条”修改为“第四十九条”；
（五）将第五十四条中的“第三十四条”修改为“第五十条”；
（六）将第五十五条中的“第三十八条”修改为“第五十二条”。
四十八、将条文中的“行政主管部门”修改为“主管部门”，
“乡（镇）人民政府”修改为“乡镇人民政府”，“物业服务企业”修改为“物业服务人”“物业服务费用”修改为“服务费”，“交纳物业服务费用”修改为“支付服务费”。
本决定自 年 月 日起施行。
《温州市物业管理条例》根据本决定作相应修改并对条文顺序作相应调整，重新公布。
《温州市物业管理条例》修改草案对照表
（条文中黑体字部分为增加或者修改的内容，阴影部分为删除内容）
关于修改《温州市物业管理条例》的说明
市人大法制委员会主任委员 张胜海
（2022年6月15日）
主任、副主任、秘书长、各位委员：
现就修改《温州市物业管理条例》（以下简称《条例》）的情况，作如下说明。
一、关于《条例》修改的必要性
《条例》于2016年12月由市第十二届人大常委会第三十九次会议审议通过，2017年5月1日起施行。《条例》是迄今为止唯一一部经市人大常委会三审后表决通过的地方性法规，是温州创制性立法、惠民立法、开门立法的标志性立法成果。在市人大常委会党组书记、主任葛益平的直接推动下，《条例》构建了“宣传先导、示范引领、责任落实、指导落地”的立法后实施机制，在规范物业管理活动、推动业主自治、维护物业管理各方主体合法权益、提升物业服务水平等方面发挥了重要作用。当前，围绕推动完善基层治理体系和提升基层治理能力建设的需要，以民法典颁布实施为契机开展《条例》修改，着力推动解决我市物业管理工作中出现的一些新情况、新问题，正当其时。
（一）《条例》修改是构建基层治理共建共治共享格局的需要。近年来，我市将物业管理作为社会治理重要组成部分纳入基层社会治理体系，探索新举措新场景，率全省之先创建“红色管家”，在全域推行瓯江红“共享社·幸福里”建设，党建引领下的小区物业管理和社区治理取得显著效果。按照党的十九届四中全会提出的推进国家治理体系和治理能力现代化、健全党的全面领导制度、健全充满活力的基层群众自治制度、构建基层社会治理新格局等要求，有必要将已形成的创新经验通过立法修法进一步凝聚共识、固化提升，增强法治保障。
（二）《条例》修改是维护法治统一的需要。2021年1月1日起施行的民法典对业主的建筑物区分所有权和物业服务合同作了专章规定； 2018年国务院《物业管理条例》修改，取消物业服务企业资质认定等法制变迁，需要对《条例》相关内容作相应调整，维护国家法治统一。
（三）《条例》修改是贯彻以人民为中心的发展思想的需要。小物业大民生，物业管理水平直接关系人民群众的满意度、获得感和幸福感。当前我市物业管理仍面临业主大会决策难、执行难，业委会履职、换届选举纠纷占比高，物业服务质价不符、乡镇街道物业属地管理职责边界不清等具体问题。鉴于此，有必要通过修改《条例》，进一步推进我市物业管理工作规范化、标准化、制度化。
二、关于《条例》的修改过程
2020年，市人大常委会就《条例》贯彻实施情况进行执法检查、开展立法后评估，为《条例》修改奠定坚实工作基础。2022年，《条例》修改被列入市人大常委会立法审议项目，由法制委提出修改决定草案。市人大常委会党组副书记、副主任陈建明主持召开修改工作部署会，组建由市委组织部、市人大常委会法工委和城建环保工委、市住建局、市地方立法研究院等部门单位构成的修改工作专班。草案起草过程中，多次组织相关单位专题研究论证，并赴茶山街道等基层单位开展实地调研。经多次集中讨论、反复修改，并经6月13日上午召开的市十四届人大法制委员会第二次会议审议，形成了提请本次会议审议的关于修改《条例》的决定草案。
三、关于《条例》修改的主要内容
《条例》修改坚持业主自治和政府依法监管相结合的物业管理基本原则，顺应物业管理发展新时代要求，将尊重业主自治、遵循市场规律和加强党建引领、基层治理有机融合，构建安全、和谐、便利、幸福的物业小区。
（一）关于党建引领的基层治理体系。草案明确，市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入基层治理体系，构建物业管理与基层治理共建共治共享格局，推动在物业管理区域内建立党组织，发挥党建引领作用。同时，在业主大会筹备组、业主大会会议、业主委员会成员候选人、业主委员会备案、业主委员会决策、换届小组和物业管理委员会等大量条文中均融入了乡镇（街道）、居（村）委会对业主组织和相关物业管理工作的监督指导，真正将物业管理工作纳入基层治理体系。（修改决定草案第四条、第六条，第二章业主和业主组织）
（二）关于物业管理数字化运用。运用新兴数字化技术开展物业管理活动可以提高物业管理的透明度、公信力，提高业主决策效率。草案鼓励采用数字化等新技术、新方法提高物业管理和服务水平；规定市物业管理主管部门建立全市统一的物业管理信息系统，业主共同决定事项采用电子投票表决的，应当通过市物业管理信息系统或者市物业主管部门认定的电子投票系统进行。（修改决定草案第四条、第十二条）。
（三）关于业主大会筹备组。筹备组是推动成立业主大会和业主委员会的重要环节。为规范筹备组行为，草案明确筹备组的职责并规定筹备组不得对依法应当由业主共同决定的事项作出决定；在规定筹备组人员构成的同时，为筹备组中的业主代表设立回避规则，还对筹备组应当解散的情形作出具体规定。（修改决定草案第十四条、第十五条、第十七条）。
（四）关于业主大会。为规范业主大会的决策过程，草案设置了议题公开、决定公开，接受基层组织监督指导，以及业主大会决定报送备案的制度。为防止业主大会无限授权给业主委员会又兼顾决策效率，草案规定，对于依法应当由业主共同决定的事项，业主大会不得授权业主委员会决定，但是授权较小额度内使用业主共有收入的除外。（修改决定草案第十九条、第二十条）。
（五）关于业主委员会。草案对业主委员会成员的任职条件增加具体规定。草案还规范业主委员会的决策过程，明确规定业主委员会召开会议，应当向社区（村）党组织、居民（村民）委员会或者社区组织事前告知议题、事后告知决定。草案还对业主委会会议记录的制作和保存、业主委员会成员职务的暂停和终止等新增规定。针对实践中业主委员会备案纷争多发，草案对业主委员会备案制度进行了完善，细化备案材料并规定业主委员会应当对报送备案资料的真实性负责；同时增加了乡镇（街道）对备案资料真实性的审查义务和具体审查范围，增强操作指引。（修改决定草案第二十一条、第二十五条、第二十九条、第三十条、第三十一条）
（六）关于物业管理委员会。实践中，由于部分小区尚未成立业主大会、业主委员会，或者业主大会和业主委员会陷入瘫痪状态，业主权益保护较难。此时，乡镇（街道）、居民（村民）委员会介入监管并维持小区管理正常运转，是对业主自治机制的有力补充，也是落实属地物业管理责任的重要举措。因此，草案创设了物业管理委员会制度，明确了应当组建物业管理委员会的情形、物业管理委员会的人员构成及其具体职责。（修改决定草案第三十九条、第四十条、第四十一条）
（七）关于老年友好型和儿童友好型社区建设。为了促进老年友好型和儿童友好型社区建设，草案鼓励物业服务与养老、托幼、家政等社区生活服务相结合；鼓励支持在物业管理区域内进行合理改造，加装电梯、无障碍设施、辅助医疗设备、健身设施等基础设施和公共服务设施设备。（修改决定草案第四十八条、第五十五条）。
（八）关于物业服务收费。草案完善了物业服务收费的监测和预警制度，规定价格主管部门和物业管理主管部门应当监督指导物业管理行业协会监测、公布物业服务成本信息和计价规则。同时明确，物业服务收费与约定的物业服务等级明显不相适应的，县（市、区）物业管理行政主管部门应当向业主作出预警，提示相关风险。（修改决定草案第五十三条）
（九）关于老旧小区改造及其基本物业服务保障。草案规定，对建成时间早、配套设施设备不完善、未实施物业管理的老旧小区，市、县（市、区）人民政府应当实施综合整治改造，完善配套基础设施和公共服务设施，改善提升老旧小区居住环境。同时，草案对老旧小区基本物业服务的保障进行了规定。（修改决定草案第六十五条）
此外，修改决定草案在现行《条例》基础上还增加了突发事件应对、业主委员会印章印文要求、专用设施设备管理和委托代收协议签订、应急备用维修资金使用等内容的具体规定，还作了一些文字表述性、法律衔接性修改和完善，并对部分条文顺序作了调整。
以上说明和《温州市人民代表大会常务委员会关于修改〈温州市物业管理条例〉的决定（草案）》，请予审议。