广州市住房和城乡建设局关于印发广州市业主决策电子投票规则的通知
穗建规字〔2019〕8 号
各有关单位：
我局制定了《广州市业主决策电子投票规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向我局反映。
特此通知。
广州市住房和城乡建设局
2019年8月6日
广州市业主决策电子投票规则
第一条 为贯彻落实党的十九大报告关于打造共建共治共享的社会治理格局精神，提高社会治理智能化水平，通过网络化信息化方式提升业主行使表决权的便利程度，更好地维护业主权利，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《广州市物业管理暂行办法》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。
第二条 本规则适用于本市行政区域内业主决策电子投票活动。
本规则所称电子投票，是指以市住房建设行政主管部门提供的业主决策电子投票系统(以下简称“投票系统”)为平台，业主通过微信等互联网技术手段，对物业管理活动中依法应当由业主大会决定或者应当由业主共同决定的事项，进行投票表决的活动。
第三条 市住房建设行政主管部门组织实施本规则，负责投票系统的建设、维护和管理，负责全市电子投票活动的监督管理工作。
区住房建设行政主管部门负责本辖区电子投票活动的监督管理工作。
街道办事处（镇人民政府）负责指导、协助、监督本辖区电子投票活动，调解处理电子投票活动中的纠纷。居民委员会协助街道办事处（镇人民政府）做好与电子投票有关的工作。
市、区住房建设行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）要加强电子投票的宣传培训工作，推广使用电子投票。
第四条 按照本规则规定已建立物业管理区域电子投票数据库的，业主大会会议表决应当采用电子投票。
第五条 本规则所称会议组织机构，是指对依法应当由业主大会决定或者应当由业主共同决定的事项，召集业主投票表决的组织或者单位，包括：业主大会筹备组、业主委员会、业主监事会、居民委员会、物业服务企业等。
会议组织机构的主体资格应当符合有关法律、法规、规章和规范性文件的规定。
其他行政单位因工作需要使用投票系统的，应当经市住房建设行政主管部门同意。
使用投票系统免费，但互联网、通讯等运营商依法收取的服务费除外。
第六条 依法应当由业主大会决定或者应当由业主共同决定的下列事项，纳入电子投票范畴：
（一）制定、修改业主大会议事规则；
（二）制定、修改管理规约；
（三）选举、更换、罢免业主委员会委员；
（四）决定是否设立业主监事会；
（五）续聘、选聘、解聘物业服务企业；
（六）确定物业服务的内容、收费标准、期限；
（七）筹集、使用物业专项维修资金；
（八）依法改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）依法改变共用部位、共用设施设备的用途；
（十）利用共用部位、共用设施设备合法经营，管理和使用经营收益；
（十一）审议业主委员会的年度工作报告和收支预结算报告；
（十二）确定业主委员会委员的补贴标准和业主委员会专职工作人员的人数、薪酬标准；
（十三）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;
（十四）法律、法规、规章或者管理规约、业主大会议事规则依法约定应当由业主大会决定或者由业主共同决定的事项。
前期物业服务合同期限届满前解聘前期物业服务企业，并选聘新物业服务企业的，解聘物业服务企业和选聘新物业服务企业应当作为一个表决事项。
决定本条第一款第五项续聘或者选聘物业服务企业的，应当同时对本条第一款第六项作出决定。
业主大会决定由业主委员会管理本条第一款第十项经营收益的，业主委员会应当建立财务管理制度且该制度应当经业主大会同意。
第七条 市住房建设行政主管部门统筹投票系统数据库的建立、维护和管理工作，区住房建设行政主管部门具体负责本辖区投票系统数据库的建立、维护和管理工作。市、区住房建设行政主管部门要加强投票系统数据库的安全管理工作。
市住房建设行政主管部门与市规划和自然资源行政管理部门应当建立投票系统数据库所需信息的共享和更新机制。市规划和自然资源行政管理部门应当将已登记专有部分的地址（房号）、建筑面积、业主姓名、业主身份证件号码等信息共享给市住房建设行政主管部门。
区住房建设行政主管部门应当参照本条第二款规定，与区规划和自然资源行政管理部门建立信息的共享和更新机制，采集投票系统数据库所需信息。在业主、业主大会开始电子投票前，区住房建设行政主管部门要通过技术手段，及时更新投票系统数据库中已完成不动产登记的专有部分的地址（房号）、建筑面积、业主姓名、业主身份证件号码等信息。
第八条 物业管理区域内专有部分尚未依法办理所有权登记的，区住房建设行政主管部门应当按照下列规定采集相关信息：
（一）会同物业服务企业收集专有部分的地址（房号），物业所在地的公安机关应当予以协助；
（二）根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第一条、第二条、第八条的规定认定专有部分的业主和建筑面积；
（三）将已采集专有部分的地址（房号）、建筑面积、业主姓名、业主身份证件号码等信息录入投票系统数据库。
第九条 自然人业主应当提供本人经实名认证的手机号码用于电子投票。
业主为法人的，可以提供法定代表人本人或者其委托的代理人本人经实名认证的手机号码。
业主委员会、业主监事会、物业服务企业应当宣传电子投票，并采取有效措施鼓励业主提供用于电子投票的手机号码。
第十条 本规则规定公开业主的姓名、手机号码的，应当保护业主隐私，只能公开业主的姓氏、手机号码的前3位和后4位数字，其余信息应当用*号代替。
第十一条 区住房建设行政主管部门应当按照下列规定建立、完善物业管理区域的投票系统数据库：
（一）按照本规则第七条、第八条规定采集专有部分的地址（房号）、建筑面积、业主姓名、业主身份证件号码等信息；
（二）按照前两项规定建立数据库后，区住房建设行政主管部门可以会同物业服务企业核对专有部分的地址（房号）等信息。专有部分的地址（房号）等信息存在缺漏、变更的，应当及时补充、变更数据库中相应信息，公安机关应当予以协助；
物业管理区域的投票系统数据库已建立的，区住房建设行政主管部门应当及时告知街道办事处（镇人民政府）、会议组织机构；可以将数据库中的业主清册提供给街道办事处（镇人民政府）、会议组织机构。业主清册包括：专有部分的地址（房号）、建筑面积、业主姓名和业主手机号码（姓名和号码按照第十条规定作隐私处理）。
街道办事处（镇人民政府）、会议组织机构可以通过公示业主清册等方式，组织业主对业主清册进行核实。
街道办事处（镇人民政府）、区住房建设行政主管部门可以采取与业主通电话、请通讯运营商协助等方式核实业主手机号码。
第十二条 区住房建设行政主管部门应当加快建立辖区内住宅小区投票系统数据库。对于筹备成立业主大会、换届选举业主委员会、20%以上业主提议召开业主大会临时会议，以及业主大会拟续聘、选聘、解聘物业服务企业的住宅小区，应当优先建立投票系统数据库。
第十三条 投票系统数据库相关信息有变更的，街道办事处（镇人民政府）应当及时向区住房建设行政主管部门申请变更。申请变更时应当提交以下资料和电子文档：
（一）业主手机号码发生变更的，提供变更后的手机号码；
（二）专有部分的地址（房号）发生变更的，提供合法变更地址（房号）的文件复印件、原地址（房号）和变更后的地址（房号）；
（三）未登记的专有部分已办理登记手续，且投票系统数据库尚未采集到该专有部分已登记信息的，提供业主的身份证件和不动产登记证的复印件；
（四）已登记专有部分的建筑面积、业主姓名等信息发生变更，且投票系统数据库尚未采集到该专有部分已变更信息的，提供业主的身份证件和不动产登记证的复印件。
变更本条第一款第一项、第二项规定信息的，区住房建设行政主管部门可以直接变更；变更本条第一款第三项、第四项规定信息的，区住房建设行政主管部门应当在收到资料之日起7个工作日内核实相关信息后变更。
区住房建设行政主管部门应当在变更相关信息后，及时告知街道办事处（镇人民政府）。
第十四条 会议组织机构在向业主通告电子投票表决相关信息前，应当将电子投票时间、表决事项、表决规则等信息书面告知街道办事处（镇人民政府）。
会议组织机构拟通告信息符合本规则规定的，街道办事处（镇人民政府）应当及时告知会议组织机构可以使用电子投票，并将业主清册提供给会议组织机构。
会议组织机构拟通告信息不符合本规则规定的，街道办事处（镇人民政府）应当对会议组织机构提出指导意见，区住房建设行政主管部门应当予以协助；会议组织机构应当按照街道办事处（镇人民政府）的指导意见予以更正。
第十五条 会议组织机构应当于电子投票开始20日前，向投票表决范围内的业主通告电子投票开始及截止时间、表决事项、表决规则等信息，公示业主清册等信息，并公开接收业主意见的联系方式。
因发生重大事故或者紧急事件需要召开业主大会临时会议或者组织业主表决的，可以于电子投票开始前通告、公示前款规定的信息。
电子投票期限不得少于5日，不得超过20日。
第十六条 对本规则第十五条规定通告电子投票相关信息有意见、建议的，业主应当在通告期间向会议组织机构提出，会议组织机构应当及时答复。采纳意见、建议的，会议组织机构应当在开始投票前及时更新通告信息；表决事项、表决规则发生变更的，还应当及时告知街道办事处（镇人民政府）。
对本规则第十五条规定公示的业主清册有更正意见的，业主应当提供第十三条第一款规定的资料，向会议组织机构提出更正意见。会议组织机构应当将收集的业主更正意见和相应资料及时报送给街道办事处（镇人民政府）；街道办事处（镇人民政府）按照本规则第十三条规定向区住房建设行政主管部门提交资料；区住房建设行政主管部门按照本规则第十三条规定变更相应信息。
第十七条 会议组织机构应当于电子投票开始时间3个工作日前，向街道办事处（镇人民政府）提交表决事项、表决规则、投票时间等书面资料。
会议组织机构提交的前款资料符合本规则规定及物业管理其他相关规定的，街道办事处（镇人民政府）应当及时通知会议组织机构可以进行电子投票，并会同会议组织机构将表决事项、投票时间等信息录入投票系统。
第十八条 电子投票前，业主应当关注“广州物业管理”微信公众号，在公众号的业主投票专区，按照操作提示将业主身份与微信公众号绑定。业主可以在微信公众号接收投票系统发送的投票信息，并进行投票。
投票系统于投票开始时间起自动向业主发送投票信息，在投票截止时间自动终止投票。
业主可以在“广州物业管理”微信公众号查询本人的表决意见。
第十九条 投票系统采集的一个专有部分有两个以上业主，且业主身份均与“广州物业管理”微信公众号绑定的，该专有部分的电子投票表决意见采用第一个投票业主的意见。
业主应当对本人的电子投票表决意见负责。
第二十条 因客观原因不能使用微信投票但需要投票的业主，可以在电子投票期间委托居民委员会或代理人投票。
委托投票应当遵守下列规定：
（一）业主委托居民委员会投票的，应当向居民委员会提交书面委托书，载明对表决事项的表决意见，并出示业主身份证明和不动产权属证明；
（二）业主委托代理人投票的，代理人应当向居民委员会提交业主的书面委托书，载明对表决事项的表决意见，并提交业主的身份证明、不动产权属证明和代理人的身份证明等材料；
（三）居民委员会应当根据街道办事处（镇人民政府）提供的业主清册核实业主身份；
（四）在电子投票截止前，居民委员会将业主的表决意见在投票系统中录入。
业主委托居民委员会或委托代理人投票，又在电子投票期间使用了微信投票的，业主的表决意见采用微信投票意见。
居民委员会应当为业主委托投票提供便利，可主动在物业管理区域收集业主书面委托书。
居民委员会应当妥善保管业主书面委托书，保管时间为5年。
第二十一条 业主的表决意见包括同意、反对、弃权三种。未明示表决意见的业主不计入参加业主大会会议的业主人数。
业主大会会议有多项表决事项，业主仅对其中部分事项表决的，投票系统在统计表决意见时，该业主未表决的其他事项的表决意见视为弃权；该业主计入参加业主大会会议的业主人数。
第二十二条 投票系统在电子投票截止时间起，自动统计表决意见，生成电子投票的表决结果和表决明细。业主可以在“广州物业管理”微信公众号查询表决结果。
表决结果包括：已投票业主的表决意见汇总，已投票业主的总人数和建筑物总面积，未投票业主的总人数和建筑物总面积等内容。
表决明细包括：已投票业主的地址（房号）、专有部分面积、投票形式、表决意见等内容。
投票系统保存表决结果、表决明细的时间不少于5年。
第二十三条 街道办事处（镇人民政府）应当于投票系统生成表决结果、表决明细后的1个工作日，将表决结果、表决明细的电子文档送达给会议组织机构。
会议组织机构应当自收到表决结果、表决明细之日起3日内将其公示，公示时间为10日。
业主大会议事规则已依法约定未投票表决业主的投票权数计入已投票表决多数票的，会议组织机构应当在投票系统生成的表决结果基础上，将未投票表决业主的投票权数计入已投票表决多数票，统计生成业主大会表决结果，并按照本条第二款规定的时间进行公示。
会议组织机构未按照本条第二款、第三款规定公示的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期公示，并通告全体业主；逾期拒不公示的，由街道办事处（镇人民政府）自逾期之日起3个工作日内公示。
第二十四条 对公示的表决结果、表决明细有异议的，异议提出人应当在公示期间实名书面提出，街道办事处（镇人民政府）、区住房建设行政主管部门应当按照下列规定处理：
（一）提出查验本人委托投票的，业主应当出示身份证明和不动产权属证明。街道办事处（镇人民政府）应当会同会议组织机构将书面委托书供其查验。经查验，书面委托书载明的表决意见与公示表决意见不一致的，由街道办事处（镇人民政府）在投票系统重新录入表决意见，并由投票系统自动统计生成表决结果并通告。
（二）有证据证明不是自然人业主或者不是法定代表人或者不是法人委托的代理人使用微信投票的，可以向街道办事处（镇人民政府）反映。街道办事处（镇人民政府）应当会同区住房建设行政主管部门进行核实。经核实情况属实的，街道办事处（镇人民政府）应当重新统计并通告表决结果。
（三）对公示的业主人数、专有部分面积等业主投票权数提出异议的，业主、物业服务企业、建设单位应当提交相应证据材料。街道办事处（镇人民政府）应当会同区住房建设行政主管部门进行核实。经核实，公示的业主投票权数不符合本规则第三十一条规定的，街道办事处（镇人民政府）应当重新认定业主投票权数，重新统计并通告表决结果。
街道办事处（镇人民政府）应当在表决结果公示期限届满之日起30日内对异议进行处理；情况较复杂的，处理时间可以延长30日。
第二十五条 依法应当由业主大会决定或者应当由业主共同决定的事项，应当有投票表决范围内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票表决。
符合前款规定，且符合下列情形之一的，表决结果生效：
（一）本规则第二十三条规定的表决结果公示期届满，对表决结果无异议或者异议不成立的；
（二）按照本规则第二十四条规定对表决结果异议处理后，由街道办事处（镇人民政府）重新统计并通告结果的。
符合本条第二款第一项规定的，表决结果自公示期届满之日起生效；符合本条第二款第二项规定的，表决结果自重新通告之日起生效。
第二十六条 业主大会筹备组、业主委员会、业主监事会违反本规则第四条、第六条的规定，不采用电子投票形式召开业主大会会议的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期改正，并通告全体业主。
符合《广州市物业管理暂行办法》第三十七条第四款第一项、第四项、第五项的规定，有表决事项应当召开业主大会临时会议，且符合本规则第四条规定，但业主委员会、业主监事会未采用电子投票形式召开会议的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其采用电子投票形式限期召开，并通告全体业主；逾期不召开的，由居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导监督下组织召开。
业主大会筹备组、业主委员会、业主监事会违反本规则第十四条第一款和第三款、第十五条、第十六条、第十七条第一款规定的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期改正，并通告全体业主。
第二十七条 业主委员会、业主监事会违反本规则规定，经街道办事处（镇人民政府）责令其限期改正，但逾期不改正的，街道办事处（镇人民政府）可以组织召开业主大会临时会议，由业主大会对解散业主委员会、业主监事会进行表决。
经业主大会决定解散业主委员会的，由街道办事处（镇人民政府）组织选举产生新一届业主委员会。
第二十八条 任何单位、个人不得有下列行为：
（一）冒充业主或者指使他人冒充业主使用微信投票的；
（二）伪造表决结果、表决明细，或者指使他人伪造业主书面委托书、业主签名的。
单位、个人有上述行为的，由相关行政管理部门根据职责分工依法予以处理；给业主、业主大会造成损失的，依法承担赔偿责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
第二十九条 因不可抗力、意外事故、技术故障等情况导致投票系统不能正常运行的，市住房建设行政主管部门应当尽快恢复投票系统正常运行，区住房建设行政主管部门应当及时告知街道办事处（镇人民政府）、会议组织机构。
第三十条 经物业管理区域内占业主总人数5%以上业主提议有事项需要召开业主大会临时会议表决的，提议业主可以向街道办事处（镇人民政府）申请使用投票系统，通过投票系统征集其他业主是否同意召开业主大会临时会议的意见。提议业主应当提供提议表决事项、同意召开业主大会临时会议的业主签名表等相关书面资料。
经核实，提议业主人数达到物业管理区域内业主总人数5%以上的，街道办事处（镇人民政府）可以参照本规则规定，通过投票系统征集其他业主对是否同意召开业主大会临时会议的意见。同意召开业主大会临时会议的业主人数达到物业管理区域内业主总人数20%以上的，业主委员会应当按照《广州市物业管理暂行办法》第三十七条规定召开业主大会临时会议。
第三十一条 本规则规定的专有部分建筑面积、建筑物总面积和业主人数、总人数按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第八条、第九条的规定认定。
专有部分建筑面积、建筑物总面积和业主人数、总人数以投票系统数据库中已登记的专有部分建筑面积、业主人数为计算范围。
第三十二条 本规则规定应当向全体业主公开的事项，会议组织机构可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置通告、公示，或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开，征集业主意见，接受业主监督。
通知、通告、公示事项内容较多的，会议组织机构可以通过微信群、公众号等方式向全体业主公开。
物业管理区域内楼栋较多的，会议组织机构应当将本楼栋的业主清册、表决明细等有关信息在楼栋入口或者大堂等显著位置公示。
第三十三条 住房建设行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、投票组织者、投票系统开发维护单位的工作人员应当妥善保管业主信息，不得用于与电子投票无关的活动。同时，禁止任何单位、个人泄露、篡改业主信息。
泄露、篡改业主信息对业主造成损失的，由相关行政管理部门根据职责分工依法予以处理；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
第三十四条 本规则自发布之日起实施，有效期5年。《广州市业主决策电子投票暂行办法》（穗建规字〔2016〕1号）同时废止。