物业管理是一个充满生机和活力的现代住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳开始到现在已经有30年的历史。在这30年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断的提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。
一、中国物业行业发展现状
（一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全
物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法律建设相对滞后，这种法律的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度的改革和深化，住房自有化和社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量高、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且规范和约束业主与业主之间、管理公司与业主之间的关系，仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性的、权威性更强的物业法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业的共同利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。
（二）物业管理市场竞争机制尚未形成
物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。
（三）物业管理收费难且不规范
物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：一是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费。
（四）物业管理发展的区域性不平衡
我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快，运作也比较正常；而在边远落后地区，物业管理服务的体系还没有建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡，不利于我国物业管理企业的发展。
（五）物业管理人员素质不高，并缺乏专业人才
目前，我国物业管理从业人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。
二、相关数据分析
（一）物业在管面积数据分析
未来即便在不考虑物业管理费提价的情况下，行业市场规模也将达万亿，是一片资本的蓝海。
2018年累计房屋竣工面积为9.355亿㎡，住宅类、办公类、商业类、其他类累计竣工面积分别是6.60、0.3884、1.27、1.1259亿㎡。2019年累计房屋竣工面积为9.594亿㎡，各业态累计竣工面积分别是6.801、0.392、1.081、1.3202亿㎡。2020年累计房屋竣工面积为9.121亿㎡，各业态累计竣工面积分别是6.591、0.304、0.862、1.1259亿㎡。在2020年以前，房地产市场处于持续稳健发展时期，而2020年由于新冠疫情影响，房地产市场整体走势出现了较为明显的放缓，大部分业态出现下滑现象，其中住宅类及商业类尤为明显。
基于以上数据，计算得出2018-2019年住宅类、办公类、商业类等业态的复合增长率分别为3.0%、1.0%、-3.9%；2019-2020年各业态的复合增长率分别为-3.1%、-22.5%、-20.3%；通过计算得出，2018-2020年累计物业面积为28.07102亿㎡。将累计竣工面积作为新增在管面积的的估计值，加上2017年末物业在管总面积，可以预测出2022年末物业在管总面积为247.74亿㎡。
（二）物业市场规模及从业人员数据分析
据统计，2018年我国物业管理从业人员规模达到910.5万人，2020年从业人员达到957.3万人。
2018-2020年，我国物业管理行业保持了较好的发展态势，市场规模不断增长。2018年行业市场规模约16892亿元，2020年达到21966亿元，行业发展态势良好。
（三）资本市场发展与表现
资本市场，物业行业经历了“被冷落-被关注-受重视-热度持续上升”四个阶段。过去，作为传统服务业，物业行业集中度低、盈利水平低，不被资本市场看好。直到2014年，某生活作为首家物业上市企业，在港交所上市，物业行业作为新经济被资本市场所认识。
地产开发属于重资产行业，开发投入大且投资回收期漫长，租金收益较为稳健，部分解决了投入大、回报周期长的问题。而物业管理作为轻资产模式的最佳案例，融合增量市场，抢占存量市场，加之稳定的现金流，吸引着广大投资者。近年来，越来越多的物业公司将物业费作为基础资产，以发行资产支持证券的方式进行融资。
三、未来发展新态势
1、国内物业管理行业规模稳定增长，管理人员规模趋向小型化
2018年全国物业管理企业约20.2万家，从业人员800多万人，国内行业产值已达到数百亿元，并以平均每年15%以上的幅度递增，物业管理产业经济在我国有着巨大的发展空间。由于国家房地产调控政策，2020年增长比以往稍微减速。
2、财务状况改善，各项资产数据提升明显
2020年物管行业营收规模为12688.1亿元，同比增长20.7%。其中，TOP100企业收入均值为27.53亿元，同比涨27.9%。TOP10企业收入均值为90.09亿元，同比涨31.7%，是百强企业均值的3.27倍。从2020年营收的构成来看，基础物业服务占比为20.51%、增值服务占比7.02%。增值业务在百强物业收入、利润结构占比逐渐扩大，企业收入利润增强前景空间大。
3、以点扩面辐射周边，实现规模高速增长
随着区域深耕的不断发展及存量市场的不断积累，物业企业单城市项目管理密度持续提升。伴随着市场集中度进一步提高，优秀企业在规模扩张方面的发展趋势将更加明显，扩规模是物业服务企业成为行业翘楚的必经之路，竞争加剧的态势不可避免。“愈大愈快、强者恒强”仍将是主导未来行业生态格局的基本定律。一批优秀的物业服务企业已经开始未雨绸缪、思变未来，结合外部环境和自身资源禀赋制定中长期发展路径，并不断创新、探索，为行业提供了有益的发展经验。
4、行业发展前景看好，拓展新兴业务领域
2021年，是“十四五”规划开局之年，是全面建设社会主义现代化国家新征程起步之年。相比“十三五”规划，“十四五”规划强调高质量发展主题。“十四五”期间，我国的常住人口城镇化率将提高到65%。加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，是满足人民群众不断增长的美好居住生活需求的重要举措。在新形势下，物业管理行业将迎来快速发展的机遇期。物业服务企业持续完善标准、扩展服务内容、更新管理手段、推进技术升级、创新品牌、赋能系统管理、提升从业人员素质，实现行业转型升级、高质量发展的目标。
5、技术手段更新，科技赋能现代物业服务
互联网带给时代最大的改变不仅是技术层面的改变，还是思维方式上面的改变。物业管理行业对科技赋能、产业转型的重视程度越来越高。2019年，物业管理行业加快了推动数字经济与物业管理的相互融合，加快数字产业化、产业数字化，全面促进物业管理行业高标准、高质量发展。“专业化趋势”“物联网应用”“大数据、人工智能”
6、物业多元化运营，均衡多业态发展
在扩规模、创收入的同时，均衡多业态发展，不断拓宽业务服务领域。百强物业企业住宅类物业收入占比最大，其次是商办物业服务，最后是产业园区物业、学校物业、医院物业、公众物业和其他类型物业服务均有不同程度的增长。国内物业企业平均物业费为4.22元/㎡/月，各类型物业收费排名依次为办公物业、商业物业、医院物业、公众物业、产业园区、学校、住宅。
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