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买房记得找小房弟哦，以下是正文：

区位、交通、商业、学区等都是买房决策的重点考虑因素，物业作为不起眼的一项往往被人忽略。

但不可否认的是，物业的重要性已经愈发凸显，优秀的物业可以成为小区二手房房价最坚实的基础，而烂的物业不但影响房价，更是影响到业主的居住体验和心情。

一些物业甚至俨然一副大爷模样，彻底躺平与业主对抗。

有人也许会问：既然物业很烂，为什么不换了呢？

物业的更换涉及利益环节众多，自然也是阻碍重重。

今天小房弟团队就和大家聊聊物业，窥探看这行业的水有多深。

Part1 中远两湾城的故事

作为上海内环内最大的小区，中远两湾城在2021年1月正式更换为万科物业，业主们经过旷日持久的战争，终于“翻身农奴把歌唱”了。

换物业的好处很快体现在了房价里。

根据兴业证券的研究，2021年1月万科物业入驻中远两湾城，入驻当月小区房价环比上涨10.7%（相较2020年12月），而小区所在板块房价环比上涨6.0%，更换品牌物业当月超额收益为4.7%。

不过，中远两湾城换物业的过程可谓是旷日持久。小区总建筑面积153万方，有36幢联排大楼，近12000户约60000人居住，这几乎是一个小县城的人口数量。

而且因为中远两湾城由四期开发而成，在第二届业委会中，采取一总会四分会制度，即一个业委会内下设四个分会，分别代表小区一二三四期，大家各自为战。

随着矛盾的逐渐激化，小区已经到了“不得不变革”的地步。

经过数年的努力，在业委会被罢免的空窗期，韩主任等人和四大居委会想方设法成立第三届业委会，进而在2019年12月26日备案，中远两湾城第三届业委会成立。

在2020年10月13日的业主大会上，两湾城通过了解聘协议，与原物业正式解除合同。

经过两次选择，万科公司最终以1.75元/方的价格进驻中远两湾城。

过程中的原物业公司自然不会“束手就擒”，毕竟小区仅停车位就有近7000个，一年停车收入就1000万以上，其他各类维修更是油水丰厚。

他们除了各种阻拦外，甚至还向上海市普陀区人民法院提起诉讼，2020年11月17日普陀法院已受理本案，案号为（2020）沪0107民诉前调4597号。

好在有热心且专业的业主们齐心协力，再加上本身物业早已失去了人心，最终物业才顺利完成交接，并成为了上海楼市的一段佳话。

Part2 更换物业，真的不容易

相比中远两湾城的业主，其他一些开发商的楼盘就远没有这么幸运了。

上海某本地开发商从动迁房起家，慢慢地把宝山和浦东的部分地区打造成型，差不多见证了上海发展最辉煌的20年。

但是令人遗憾的是，他们的物业服务并没有匹配物业费标准，更让人难以接受的是，他们为了死守小区的一系列突破底线的做法。

他们在浦东某高端小区收取高达10块的物业费，在小区一期刚交付两年的情况下，小区安保缺失、地面破损、绿化无人维护等问题频发。

并且得不到物业的正视，忍无可忍的业主们启动物业解聘投票，却再三遭到威胁和阻拦。

最终在2021年8月28日，小区召开第二次业主大会，以面积、人数双三分之二高票通过了物业选聘方案。

但是开发商怎会屈服，紧接着各种理由发送律师函，势要捍卫物业地位，业主们只能迎接下一轮的挑战，换物业之路遥遥无期。

无独有偶，这家开发商在其大本营的某高端项目，也在交房后不久就爆发了矛盾。

业主们在筹备业委会的过程中，不但要面对开发商物业的破坏，更是要面对街道相关部门的不作为甚至是帮倒忙，可谓是腹背受敌，换物业的前景更加暗淡。

Part3 更换物业的正确姿势

更换物业分为三个步骤，不过每个步骤几乎都会是举步维艰。

第一步：成立业委会

一个物业管理区域，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的。

开发商或业主书面向所属居委会（法律规定是向乡镇人民政府或街道办提出，实际操作是向居委会提出）提出申请。

乡镇人民政府或街道办收到申请后，60日内帮助成立筹备组。

筹备组在成立后的90日内，做好召开业主大会的工作。后面就可以召开业主委员会，选出业委会主任和副主任。

第二步：老物业解约

业委会成立后，就可以征询小区业主对于换物业的意见。这时候要召开业主大会公开投票，并获得一半以上人同意。

这也是三个步骤中最难的环节，因为很多人是不愿意参与这些投票的，另外物业也会各种阻拦甚至是威胁。

第三步：公开票选新物业

这一步重点在于“公开”二字，由于物业牵扯各方利益，很多人会闻风而来，各种“热心”业主也会突然出现，可能会让小区从一个坑掉进更深的一个坑里。。

所以一个有时间、有耐心、且专业的业主或核心人物就显得尤为重要。

Part4 我们该怎么做

如果你看完前面的内容，可能已经知道旧小区换物业的艰难了。

如果你有换物业的需求，请务必团结几个有能力和耐心的业主，一起去说服更多业主团结一致，通过大家共同的努力实现物业的更换，物业更换绝非一人之力可以实现的。

而更多时候，我们在挑选新房的时候，可能就是我们唯一一次挑选物业的机会了。

在有的选的情况下，我们如何去选择靠谱物业的小区呢？下一篇小房弟团队将和大家详细分析目前上海新房市场的物业费情况，以及如何选择靠谱的物业。