物业服务企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的，因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁交费”。
当物业收费难成为一种普遍现象，业主与物业公司的矛盾越来越大，诉讼官司越来越多，这与我们构建和谐社会的目标是不相容的。我们必须找出其发生和存在的深层次原因，并努力从根源上加以解决。
一、我国物业收费难的原因
物业收费难，是目前我国多数物业公司所面临的窘境。物业管理费收缴率低，使许多物管企业入不敷出。据统计，一般小区的物业收费率能达到75%，在北京地区就属于较好的。但还是有很多物业服务企业仅能达到50%左右，基本上处于亏损状态。不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。一般来说，物业费收缴率低于80%，物业公司就难以维持正常的经营管理活动。最新抽样调查结果显示：北京市商品房小区平均物业收费率仅为65%左右，由物管收费而引发的投诉占物管投诉总件数的80%左右。甚至出现了月桂庄园物业经理身背催费牌办公，脖子上挂着写了“依约交费，提高服务”的牌子，亲自到拖欠物业费的业主家门口，讨要物业费的现象。
（一）业主方面的原因
1、业主观念问题。业主并非物业管理专业人员，不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿
服务行为，对物业管理的认识往往只停留在表面上。虽然物业管理公司提供了很多服务，但由于许多服务项目本身是间接和隐性的，造成了业主对它的忽视。比如说，小区绿地的维护，对房屋外墙的清洗等等，这类服务给小区的整体景观带来焕然一新的面貌，但由于业主没有因此得到很直观的利益，所以业主很难感受到物业管理公司的全面工作。有的业主甚至认为本该由开发商承担房屋出现质量也全部应由物业管理公司负责，所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费。
2、侥幸心理。由于物业服务具有社会性，服务对象是广大业主而不是某个单体，因此，不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务，从而导致极少部分业主贪图小利，躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务，这样既严重挫伤广大已交纳物业管理费业主的积极性，又有可能引起其他业主效仿。
（二）物业管理公司与开发商方面的原因
1、企业内部管理问题。由于物业管理行业市场化进程滞后，造成不少物业服务企业运行模式与市场格格不入，加上物业管理公司由房管所转制和自建自管的多，造成物业管理公司内部机制难以适应市场化的要求。其结果造成业务人员工作积极性不高，企业综合技能、反映能力难以适应市场需求，服务质量难以提升。这样的企业“收缴率”就不会高。企业员工素质不高，服务不规范。由于认识上的不准确，有些企业认为物业管理是简单劳动，只要低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员也就可以了。致使物业服务工作不到位，不按规范操作，侵害了业主的利益。对此，部分业主就会认为质价不符。
2、自建自管，承诺未予兑现。截至目前，据不完全统计，有95%以上的物业公司是开发商衍生过来的子公司，即自己开发，自己管理。即使有些物业公司说是财务独立核算、有独立法人，但仍与开发商有着千丝万缕的关系，致使两种问题不得不出现。首先，大多数开发商为了促进楼盘销售，将物业费的收费标准定得很低，以此来降低消费者购买房产的门槛；其次在销售过程中有些开发商更存在不着边际的承诺，如什么豪华会所、幼儿园、容积率、绿化率、物业费肯定永远不涨价等等，而后期大多数承诺没有兑现。由于开发商的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、下水道等专有部分的质量问题，业主意见更大，对此，业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业管理公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。
3、物业费拖欠官司稳赢却难打。上海有一家物业管理公司已打了26场欠费官司，每打必赢。据了解，在有关物业管理的诉讼案件中，绝大多数是有关拖欠物业管理费的，而这样的官司，物业管理公司是每打必赢。但是，对于这样稳赢的官司，物业管理公司却不想打，总是想用其他的办法来解决。某物业管理公司的一位总经理谈到：“打欠费官司，把业主放在对立面，伤了感情，有时得不偿失，除非是为了打一个教育一片，不得已而为之”。这位总经理的话代表了大多数物业管理公司的真实想法，整天抬头不见低头见，却要对簿公堂，感情上总难以接受。另外，对于拖欠物业管理费这样小标的额的官司，法院仍然要按照标准的司法程序办案，没有简易程序。物业管理公司要打官司，等的时间太长，牵扯精力太多。同时，由于标的额小，很少有律师愿意代理。即使法院判决后，执行难的问题依然存在，也是物业管理公司不想打官司的深层原因。不打官司又不能单独停止服务，致使个别业主一直拖欠物业服务费。
（三）政策方面的原因
1、维修资金使用制度不明确。目前，有很多小区、大厦的绝大部分项目保修期已过，存在着许多大、中修工程的出现，想申请物业维修资金，又审批不了。由于物业企业自身缺乏资金，没有实力更没有能力垫付大额资金，这些大、中修工程势必就会被搁浅，有些将会直接影响业主的生活。但由于部分业主对大、中修概念模糊，只认为我交物业费了，什么问题物业公司都应该负责。修不好就不交物业费，且有可能诱发广大业主全体拒交物业费。
2、服务等级收费标准的制定及价格审批制度不完善。虽然我国颁布了《物业管理条例》，但仅对住宅小区的物业进行了相应等级服务收费规定，对商业物业、工厂物业、学校物业等非住宅物业又应遵循何种收费标准还是空白。
(责任编辑：湖南物业网陈)