过去一年，地产圈最热门的话题，莫过于如何转型了。
作为一个从业十几年的地产投资人，我曾经一度认为我的职场道路，已经走到了尽头。
在我犹豫徘徊之际，一个不能说很好，但也还算未来方向的机会摆在我面前。
下面就是我从地产投资转型物业的心路历程。
1
我叫老张，今年40岁，毕业于一所普通一本院校的市场营销专业，过去十多年分别效力于两家TOP50房企的投资部门。
前几年，我在集团本部工作，要到处帮区域看地，开疆拓土，可以说满世界跑，女儿刚出生的前几年，几乎没在家待过一个礼拜。
后来岁数渐长，又有了二宝，再加上老婆颇有抱怨，我就跳槽去了现在东家的城市公司，还是干原先投资拿地的活。
虽然我们公司进驻的时间不长，但近几年的市场占有率还是在稳步提升，每年都能拿到几个新项目。
因为工作的缘故，我们干投资的普遍也会跟风“炒房”，过去几年市场好时，我也赚了不少。
我记得上一家公司还有着更名和员工房折扣等各种政策，一进一出就能赚别人一年的工资。
看地，测算，出报告……曾几何时，我认为这样的日子会稳稳当当地过下去。
2
人算不如天算，行业巨变带来人员缩编，投资可以说是重灾区。
那段时间，我已经预感自己身处险境，也联系了一些业内朋友寻找出路，但到最后都是石沉大海。
当时就有段子调侃：江浙沪上空，起码飘着600个干投资的简历。
我们部门8个人被砍到只剩3个，集团公司也明确一段时间都不会再拿地，这也直接宣判了我们的“死刑”。
我也算城市公司老员工了，年底的时候，人力还算体面地给出了两个方案：1）拿经济补偿走人；2）调往其他城市。
第二种方案家里人不接受，只能选1。
那段时间我还未雨绸缪，注册了网约车司机去试了几个晚上。
干投资这么多年，每天都在看地，城里每条路我都尽在掌握，想着也能把乘客送到家。
但现实是残酷的，年纪大了，真不是干这块的料，开了一个多小时腰就痛得不行。有一次不按导航走，以我自己认为的“捷径”把顾客送到家，还被投诉。
身累+心累，让我很快就选择了放弃。
正当我为前路发愁的时候，人力又给了我第三个选择：物业公司正好缺个搞项目拓展的，领导觉得你在政府人脉以及沟通协调这方面挺有长处，要不去试试。
说实话，之前在地产的时候，和物业打交道不多，总觉得是一群客服、保安、维修和保洁，没啥技术含量，压根也没想到自己有朝一日会滑落到去物业。
中年转岗，总好过中年失业，临近年底又不好找工作，我想大丈夫能屈能伸，先去再说吧。
3
今年2月，我正式入职物业，负责给物业公司外拓项目。
物业投资和地产投资，可以说是完全不同的两个方向。
地产是重资产，花大价钱拿地必然要有利润要求，所以对开发要求、经济指标和产品定位有着非常严苛的要求。
而物业属于轻资产，除了第一年会有一些额外的投入之外，往后几年基本是处于盈利状态，而且是比较稳定的收入，只是利润不高而已。这也是前几年物业被资本市场看好的原因。
脱离了传统的价高者得的招拍挂市场，我对物业打分制的定标方式还挺不适应，因为这里面存在不小的主观性，好几次我以为万事俱备，最后的竞标环节还是功亏一篑。
目前，我在外拓方面还没有实质性的进展，离公司的考核目标也还很遥远。
大的小区，拼不过中海、万科这些已经在本地深耕十年以上的头部房企。小的项目，测算后没有接管的必要，因为该有的配置都要有，规模上不去，成本管控也比较难。
跑市场，难免涉及与人打交道。原来在地产，对公关费这块的力度支持还是比较大的，应酬送礼，只要是合理范围内都能批准。
但是现在，我就连给街道管物业的领导送点水果，都是自己掏腰包的。对方卖你面子，更多也是基于地产公司的知名度。
归根到底，不管外界怎么评论地产开发在走下坡路，但是地产终归还是物业公司的大腿，如果没有这根大腿在前方开疆拓土，建立品牌，提升规模，物业顶多管管自己的项目，更别提外拓。
当然，经过前期的摸索，我也基本熟悉了物业外拓的几种主流方式：
1、认识各小区的业委会成员，一般小区成立业委会后，会重新评估物业服务并寻求更替；
2、走访各地的物业办，看看哪些小区的物业投诉率高，看是否可以介入；
3、看政府网站上的物业服务招标文件，参与竞标。主要是公建类项目。
4、收购一些已经不太参与地产开发的公司的在管项目。
但这中间也有不少潜规则在。一般而言，自己公司开发的项目，前几年都会有本公司的物业公司去接管，其他公司不会参与竞标，大家心知肚明，守卫一方领土。
说白了，江湖不是打打杀杀，而是人情世故。用我们领导的原话就是：不该参与竞标的项目就别去碰，惹怒大佬，连自己小区都保不住。该维护的关系就要常走动，给谁做不是做。
4
前几天，和原来地产的同事一起聚餐，一个个都在唉声叹气，还感慨我找到了好机会，都问我转物业这条路，值不值得走。
我的回答是，人各有志，值不值得完全取决于你对现状的评估。
就拿我而言，如果我还不到30岁，我肯定头也不回地选择转行。
但现实是，我上有老下有小，房贷在身，年纪不轻。各种现实摆在我面前，继续干投资肯定没出路，去物业至少是我当下最好的选择。
虽然薪水相较从前减半，但做得还是自己相对熟悉的工作我就很满意了，也有更多的时间可以照顾家庭。
最最重要的是，相比于地产这种已经能看到天花板的行业，物业未来还有无限的发展空间。外拓不行，我也可以申请去当个项目经理，虽然苦点累点，但总归没有太大的年龄焦虑。
这几天，我也不停和客服讲，我们要把这次疫情防控中的一些暖心故事和温馨瞬间整理出来，多宣传，让更多的人看到我们的品质服务，这样我后期对接业务也会更顺畅。
这么多年地产干下来，给我最大的启发就是无论什么时候，都不能停止学习。
干投资十多年，面对五花八门的土地出让方式，我们不知道打过多少电话，查过多少数据，做过多少测算，踩过多少楼盘。
现在，白天我会去和物业各个工种的同事对接，了解他们的服务特色，这样才能更好地传达给意向客户。晚上，我也会去拜访一些头部物业企业的同行，向他们取经，也给自己多增加点经验。
总结一句话：只有学习，才是应对挑战最好的方式。我相信也是地产人转型成功的基础。
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