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2022年以来，物业管理行业在资本市场上走势仍然处于下行阶段，但已趋于稳定，行业的平均估值仍高于恒生指数。优秀上市公司在不利的市场环境下仍表现突出，依靠高质量增长、稳健的关联企业和广阔的市场前景彰显价值。
截至2022年6月17日，物业管理行业共有59家主板上市公司，其中香港主板55家，A股4家。港股物业服务板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元。但随后迎来了较大幅度的调整，到2022年6月17日下降到4391.37亿港元。
从股价波动来看，2021年一季度，港股物业服务板块与恒生指数波动相对接近，在2021年二季度超过恒生指数增长幅度，在年中达到阶段性的高点。但2021年6月底出现拐点，恒生指数和物业服务上市公司股价一路下挫，二者走势形成的剪刀差逐步扩大，物业服务板块一直处于下跌通道，在2022年2月后加速赶底，3-4月份跌幅有所收窄，但仍没有改变下降趋势。与房地产板块相比，港股物业服务板块走势较弱。
从市盈率水平来看，2021年1月至6月，港股物业服务板块整体估值水平依然较高，年初达到41.3倍。但接下来估值水平回落明显，至2022年1月初才进入相对稳定状态。截至2022年6月17日，港股物业服务板块平均市盈率为12.90倍，高于恒生指数平均水平（9.67倍），资本市场仍保持对物业服务板块的关注度。
图:港股物业服务板块和恒生指数市盈率（2021年-2022.6.17）
具体来看，截至2022年6月17日，奥克斯国际、力高健康生活市盈率仍相对较高，超过了40倍，排名前十的公司市盈率均值为30.3倍。自2021年初以来，第一服务控股、中海物业和建发物业实现了市盈率正增长，涨幅分别达到49.2%、25.4%和0.8%。
2、外部环境+关联企业+前期市场过热，合力引发估值回调
从资本市场整体表现来看，2021年至今物业服务上市公司先扬后抑，实现总市值突破万亿港元的辉煌之后，整体市值、股价、市盈率进入下降通道，新股发行也出现大面积破发。究其原因，可以从三方面考虑。
港股物业服务板块在2021年上半年一路高歌猛进，2021年二季度股价涨幅持续高于恒生指数整体水平，已实现了较长时间快速增长，自身即存在较大回调压力。
受全球疫情、俄乌冲突以及中美激烈博弈等外部事件影响，世界经济发展面临隐忧，国内持续稳定增长态势不断受到挑战，香港资本市场也不能幸免，物业服务板块在大盘整体带动下进入下降通道。
物业管理作为房地产开发的后端服务，从房地产生命周期来看，物业管理所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期90%以上。近年来越来越多的房地产企业选择将物业服务业务分拆上市，分拆后房地产企业依然保留了物业服务上市公司大部分股权，借此来影响和控制上市公司的经营决策，确保自身战略意图得以实现。
但随着房地产行业销售增速放缓、融资渠道收紧，房地产企业经营压力显著增大，部分房地产企业为了缓解危机，控制物业服务上市公司为其“输血”，甚至铤而走险采取违规手段，为物业服务上市公司带来经营隐患，同时在一定程度上打击了投资者信心，恐慌情绪有所蔓延，使物业服务板块加速探底。
3、稳健关联企业护航，自身高质量增长，铸就坚如磐石高价值公司
尽管物业服务板块整体进入下降通道，但也应看到，依然有优质物业服务上市公司在这个过程中经受住了资本市场考验，表现可圈可点。
表: 2021年初至2022.06.17资本表现优秀的港股物业公司
第一，高水平的企业经营和高质量的业绩增长是获得资本市场关注的基石。2021年，和泓服务在管面积为0.3亿平方米，同比增长90.3%，合约面积达0.5亿平方米，同比增长104.9%，第三方收入贡献超50%，多种业务持续拓展，社区增值服务收入1.38亿元，同比增长79.2%。在社区管理运营平台、业主服务平台和集团内部数字化中后台等方面，数字化水平不断提高。第二，稳定经营的关联房地产企业是物业服务企业发展的有力保障。中海地产以稳健的经营风格和审慎的投资策略著称，2021年销售面积逾2000万平方米，并连续多年破千万平方米，为中海物业管理面积的稳定增长提供支持。建发物业的关联房地产企业建发国际集团2021年净利润35.2亿元，增长51.5%，显著提振投资者信心。第三，优秀物业服务上市公司通过发展多种经营业务，增强公司发展潜力。建发物业在养老健康、房地产经纪及资产管理服务、家居美化服务、生活服务等领域不断拓展，社区增值服务收入增速110.8%，成为营业收入的重要增长点。公司在2021年首次完成并购业务，并在学校、医院、政府公建等物业管理服务有所突破。
4、IPO市场热度下降，2022年预计新增上市公司不超过10家
2021年，物业服务板块新增14家上市公司，均在香港主板，较2020年下降4家，但仍高于2019年的11家，新上市公司数量依然维持高位。
2021年新上市公司规模相对较小，公司募集资金数额出现了较大的回撤，通过IPO从香港资本市场融资108.1亿港元，均值7.7亿港元，较2020年的均值38.6亿港元下降明显，也低于2014年-2021年物业服务上市公司募集资金的平均值11.4亿港元。
具体而言，14家公司中募集资金数额超过20亿港元的有两家，分别为越秀服务和中骏商管，10亿-20亿港元区间的为荣万家和星盛商业，其他公司募集资金均不足10亿港元。
目前，仍在IPO路上的物业服务企业有万物云、融汇悦生活、苏新美好生活、鲁商生活服务、润华智慧、龙湖智创生活等，其中鲁商生活服务于6月21日通过港交所聆讯，即将成为2022年内第四家成功登陆资本市场的物业服务企业。按当前情况推断，预计本年内上市企业数量将不超过10家。