中报点评47 | 富力地产：出售投资物业回笼资金，债务展期以缓短期压力

销售同比下降59.5%，营收和利润皆下滑，净利润亏损。现金短债比和长短债比皆小于1，净负债率和剔预收后资产负债率踩线。

◎ 作者 / 沈晓玲、齐瑞琳

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【实现全口径销售265亿，同比下降59.3%】2022年上半年富力地产实现全口径销售金额265.0亿元，同比下降59.3%，不及百强房企销售业绩同比下降50.7%的平均水平；全口径销售面积203.4万平方米。

【土储充足，能够满足未来4-5年需求】2022年上半年估计土储约4790万方。截至2021年年底，富力地产总土储建面4996.7万平方米，按照上半年没有拿地，全口径销售面积203.4万平方米，上半年出售海口大英山新城市中心区B18地块，包括总建筑面积2.6万平方米的商业办公物业及总建筑面积0.6万平方米的零售物业。初略估算截至上半年末总土储约为4790万平方米。按照历史及当前的销售规模，企业可以满足未来4-5年正常开发需求，但要注意库存消化周期不要过长。

【营收下降利润亏损，积极去库存】富力地产2022年上半年营业收入177.8亿元，同比下跌55%；毛利率为15.7%，较去年同期下降6个百分点。净利润录得亏损，亏损69.0亿元；从存货周转率来看，富力地产全年存货周转率0.15，较2021年全年下降0.18；已竣工存货462.5亿元，同比下降同比下降7.8个百分点，占存货总量的23%，较2021年低2个百分点。

【现金流紧张，三道红线仍处红档】现金流紧张，三道红线仍处红档截至2022年上半年末，富力地产持有现金153.2亿元，较上年末下降27.4%。现金短债比0.2，长短债务比0.68。截至2022年6月39日，富力未按预定还款日期偿还若干银行及其他借款人民币144.66亿元；且于2022年6月30日之后，未偿还自7月起及到中期业绩报告获批准当日到期的若干银行及其他借款人民币3.17亿元，已经存在违约。富力地产2022年上半年净负债率为145.8%，较去年末上升15.8%；剔除预售账款后的资产负债率在77.1%，较2021年年末上升0.9个百分点。可以看出其上半年债务问题进一步加重，仍然处于红档水平。富力集团未公布其2021年融资成本，不过其展期的10个境外票据的现金年利率为6.5%，或者首十八个月以实物支付的年利率为7.5%，低于原优先票据的平均年利率8.74%。

【酒店业务持续亏损，出售投资标的约39亿元】富力地产2022年上半年物业投资营收40.9亿元，营收下降23.3%；物业投资净利润24.1亿元，是富力各项业务中唯一盈利的。酒店运营方面营业收入由去年同期25亿元减少至17.8亿元，同比下降28.7%；主要由于第二季度新冠疫情持续反复所致。酒店业务的净利润亏损8.5亿元，处于亏损状态。上半年出售境内外投资物业和酒店约33.5亿元，9月5日富力又发公告称出售北京富力万达嘉年华酒店，交易对价约人民币5.5亿元。

实现全口径销售265亿同比下降近六成

销售业绩同比下降59.3%。2022年上半年富力地产实现全口径销售金额265.0亿元，同比下降59.3%，不及百强房企销售业绩同比下降50.7%的平均水平；全口径销售面积203.4万平方米，协议销售面积同比下降58.1%。销售均价13031元/平方米，同比下降2.8%。

02

土储

土储充足能够满足未来4-5年需求

2022年上半年估计土储约4790万方。截至2021年年底，富力地产总土储建面4996.7万平方米，按照上半年没有拿地，全口径销售面积203.4万平方米，上半年出售海口大英山新城市中心区B18地块，包括总建筑面积2.6万平方米的商业办公物业及总建筑面积0.6万平方米的零售物业。初略估算截至上半年末总土储约为4790万平方米。按照历史及当前的销售规模，企业可以满足未来4-5年正常开发需求，但要注意库存消化周期不要过长。

03

盈利

营收下降利润亏损积极去库存

营收腰斩，净利润持续亏损。富力地产2022年上半年营业收入177.8亿元，同比下跌55%；毛利率为15.7%，较去年同期下降6个百分点。净利润从2021年开始持续录得亏损，亏损69.0亿元；其中归母净利润亏损69.2亿元。净利率为-38.8%，归母净利率-38.9%。

存货周转率下降，但富力积极去库存已竣工存货减少。从存货周转率来看，富力地产全年存货周转率0.15，较2021年全年下降0.18；已竣工存货462.5亿元，同比下降同比下降7.8个百分点，占存货总量的23%，较2021年低2个百分点。总体来看，富力存货总量的下降说明企业在积极去库存，但是整体效果并不太好，尤其是现阶段资产变现也并不是朝夕之事，存货周转率不可避免的出现大幅下降。

04

负债

现金流紧张三道红线仍处红档

短期债务大增，偿债违约。截至2022年上半年末，富力地产持有现金153.2亿元，较上年末下降27.4%。现金短债比0.2，较上年末下降0.13；长短债务比0.68，较上年下降0.39。可以看出上半年虽然富力在积极自救，但是短期债务仍然较年末上升20.5%达749.3亿元。截至2022年6月30日，富力未按预定还款日期偿还若干银行及其他借款人民币144.66亿元；且于2022年6月30日之后，未偿还自7月起及到中期业绩报告获批准当日到期的若干银行及其他借款人民币3.17亿元，已经存在违约。

上半年截至年报发布，富力境内外有息债展期共约人民币350亿元。富力上半年已经将其境内4月和5月到期的共33.5亿元债券延期一年；7月份其境外10个票据约49亿美元重组为三个新票据，分别于2025年、2027年和2028年到期，从明细来看，其中约有28.6亿美元的22年及23年上半年内到期的债务置换为长期债务，折合人民币约185多亿元，对短期债务压力稍有缓解。

净负债率上升至145.8%，三条红线仍处红档。富力地产2022年上半年净负债率为145.8%，较去年末上升15.8%；剔除预售账款后的资产负债率在77.1%，较2021年年末上升0.9个百分点。可以看出其上半年债务问题进一步加重，仍然处于红档水平。富力集团未公布其2021年融资成本，不过其展期的10个境外票据的现金年利率为6.5%，或者首十八个月以实物支付的年利率为7.5%，低于原优先票据的平均年利率8.74%。

05

多元化

酒店业务持续亏损出售投资标的约39亿元

富力地产2022年上半年物业投资营收40.9亿元，营收下降23.3%；物业投资净利润24.1亿元，是富力各项业务中唯一盈利的。酒店运营方面营业收入由去年同期25亿元减少至17.8亿元，同比下降28.7%；主要由于第二季度新冠疫情持续反复所致。酒店业务的净利润亏损8.5亿元，处于亏损状态。

出售境内外投资项目和酒店，代价约39亿人民币。4月富力完成出售伦敦的Vauxhall Square，代价为9,570万英镑。此外其还出售One Thames City（OTC，位于伦敦的一个同类项目）的50%所有权，代价为26.6亿港元。上半年在境内富力地产出售位于福州的一家酒店，代价为人民币4.3亿元。9月5日富力又发公告称出售北京富力万达嘉年华酒店，代价约人民币5.5亿元。