对于物业投资，很多网友最关心的还是两个：房价的涨跌走势，投资方法及资金的使用效率。在这里，笔者小小的讨论一下投资物业的N种方法，主要还是尽量说些具体的接地气的东西，M1、M2这些高大上的东西，就交给经济学家们研究吧。
》》》》房价涨跌论
NO1、楼
相关公司股票走势
市反身性理论
什么是高房价，什么是低房价？很难说得清楚。南京河西CBD区域，5K~7K的时候人们觉得贵，1W的时候觉得贵，2W了还是觉得贵，现在很多楼盘已经破3W了。未来会怎样，没有人会知道。
房价的走势很好的诠释了索罗斯的反身性理论。参与市场的人试图理解市场，并且希望能够改变或是操纵市场，但市场参与者本身的局限性，又加剧了市场的波动。
未来楼市也许会暴跌，但是在大牛股的上升期，还是不要做空为妙。股票市场就有很多案例，比如前不久去世的传奇投资家威尔逊，在1978年对国际酒店集团的那次著名做空，他认为股价在15元已经高估，但是最终股票上涨至190元，而他本人赔了1000万美元。
楼市虽然被高估，但有可能会涨到你想都想不到，并且时间非常漫长，也许到那时候的暴跌，在现在看来还是微乎其微。
NO2、租售比陷阱
很多谨慎的投资者，都喜欢用租售比来衡量房价，包括我在内。但在过去N年，如果你看重租售比，就很难下决心投资物业。而你的损失是惨重的。
08年我卖出一套挑高物业，当时我计算了下租售比，大概在5%，现在估计只有3%。我2009年购买的住宅物业，当时的租售比在3%左右，持有5年现在的租售比可能在2%+，而中间租金已经上涨了将近1000元/月。这有点像股票市场大牛股的特征，股价上涨总比收益上涨快。
这个道理也很简单。如果你用PB、PE来投资股票，你很难买到刚上市的微软、沃尔玛、奇虎360。微软、沃尔玛上市后的成长期，都是很贵的，你无法用PE来衡量。再看看现在的微软、沃尔玛，PE真的只有十几倍了，因为他们已经长大了、成熟了，这时候就要看分红回报了。
回过头来说，在国家经济起飞期，人口红利、城市化，土地只有升值一条路，香港、台湾、日本都是这样，土地就类似于股市的大牛股。这是属于一代人的财富盛宴。只有房地产进入萧条期、成熟期，才适应租售比。这个时候租金回报才会回到合理的水平，一如现在的日本。
》》》》投资方法论
以下是笔者总结的一些投资房产的方法，大家可以参考补充。实际上，方法只是一个方面，买什么样的物业才是最关键的，好物业就跟好股票一样，永远有人抢。
以租养贷
“以租养贷”是最常用的方式，比较常用在小公寓投资上，也可适用于住宅。投资者通过杠杆买进物业，再出租收取租金，覆盖借款的利息支出。因为小公寓的租售比往往比住宅理想，所以用“以租养贷”的方式，可以获得不错的资金回报。这一方式比较常见，在此就不赘述了。
季节波动套利
房地产市场每年都有季节性波动，比如4、5月份是一波旺季，7、8月则相对比较淡，9、10月份是第二波销售旺季，而年底前后则比较淡。当然，因为近年来政策调整特别频繁，也常常会出现淡季不淡、旺季不旺的尴尬局面。
“季节波动”就给物业带来了短期套利的机会。在没有政策出台的平静年份，则可以在淡季淘到便宜的房子买进，在旺季卖出，赚取差价。因为市场上的购买者水平参差不齐，只要价格合理，几乎不会砸在自己手上。笔者曾经短期快进快出，在7、8月份买进一处物业，一、两个月内转手净赚约5万。
政策套利
如果政策出台，“季节波动”效应就大大减弱，但政府行政之手，反而给市场带来了更强烈的预期。投资者可以根据政策风向标判断走势，进行政策套利。比如2008年底著名的四万亿出台，政府鼓励买房，减免税费，笔者于2009年3月购入南京紫金山附近物业，算上政府补贴，交易税费竟然为0，而到了2010年中，这套物业价格已经翻番。
一般情况下，政策出台短期内不会对楼市有压制，但股票市场很快就有反应，比如2010年4月出台政策打压房价，结果上证A股一口气从3000点+跌到了2000点+，足足下跌了1000点。而对楼市真正起效果则是从2010年底开始，一直到2012年上半年。再比如2008年，股市在10月底开始翻转，而楼市到了2009年3月才开始回暖。
我的个人经验是楼市对政策有反应比股市要慢5~6个月。这实际上也给聪明的物业投资人机会，可以在充足的时间内卖出房屋，获利了结。
【小贴士】
实际上笔者一直很反对政府通过行政化手段救市。笔者在之前的篇章也提到过，2008年笔者卖出物业正是市场化判断，判断是正确的，但结果却发现是巨大的错误。行政手段救市只会让房价在短期内压制，压制后报复反弹得更高。2005年如此，2009年如此，2013年如此。更大的恶果则是让贪婪的人们相信，政府终究会救市。
“房虫”套利
房虫是指那些浸淫在楼市，寻找便宜货的炒房人。和证券一样，物业有时候也会出现“黑天鹅”，价格大幅低于市场价。遇到捡皮夹子的机会，房虫们自然不会错过。
比如房主突然有事急用钱，或者物业前面要盖一栋楼遮住阳光，房主对市场价格行情不了解等等，总之这些物业在市场上都会以低于市价5%~15%的价格出售，有的甚至更高。投资者抓住一次就捡到了皮夹子，等同于证券市场上购买了增发股，比市价多了个“安全垫”。
要找到这些低价物业也不难。你可以打开电脑，登录365或者搜房，在关键词里搜索“超低价”、“跳楼价”、“贱卖”、“割肉”、“挥泪”、“仅此一套”、“最低价”、“绝版”“限时”等极富感染力的词语，就可以发现这类房源的踪迹，然后再从中鉴别核实。
当然，这些网上房屋信息并不准确，很多中介故意用这些富有感染力的词语吸引眼球，甚至很多报价根本就是假的，所以资深房虫往往要发展几个熟悉的中介线人，只要有这类房屋出现在中介系统，就会第一时间得到信息。
【提醒】
不过，需要提醒的是，物业的背景调查还是必要的。这些相对便宜的房子，有些是瑕疵或小问题，但有些是不可忽视的大问题，会影响二次出售，比如房子里有人死于非命，有过白蚁，房产有法律纠纷。这些信息可以通过中介、物业公司、邻居等来调查。这个工作必须要做，不得马虎！
拍卖套利
在这里再着重提一下拍卖套利。之前的篇章，笔者提到过自己通过拍卖投资物业的经历。实际上，这样的机会一直在，只是随着参与者越来越多，现在的套利空间变得不再那么诱人。
前几天，南京几家主流报纸刊登了市中院网上开淘宝店拍卖物业的新闻。笔者看了下，拿出来的两套物业，都是改善需求以上的中高档住宅，区位不错，总价也不便宜，起拍价相对市价，也确实有很大的折让，显然拿出来宣传的意味更浓厚。总之，投资者只要耐心观察，收集信息，还是能够发现这些拍卖的投资机会。
投资者要记住，拍卖的成交价，并不是你要付出的全部成本。你还需要给拍卖行5%的佣金，此外，办理过户手续承担的税费，也是你需要承担的。你只有算上所有这些成本，才能知道这套物业是否有利可图。
不要担心原业主不配合过户，只要你拍下物业，法院会协调强制执行过户。但有一点要注意，如果物业还有人住在里面，或者说原业主户口落在里面，亦或者拍卖的只是物业的部分产权，比如2/3，这些问题处理起来就比较麻烦。笔者建议，这样的拍品，不管物业多好、价格多便宜，都要放弃，不要趟这个浑水。
顺便说一下，房屋拍卖其实不需要内幕消息。按照游戏规则，法院必须委托拍卖行进行拍卖，拍卖行则必须在媒体刊登广告才能进行拍卖，有时候拍卖行确实不希望你看到信息，但是它还是必须要刊登信息，也许就在某张报纸的角落里面。
【小经验】
笔者的个人小经验在此全盘托出。每到星期天，笔者都会打开南京几张主流纸媒，特别是现代某报，仔细翻阅。实际上不是看新闻，而是查找拍卖行的拍卖公告。南京的拍卖行有不成文的规矩，星期天是集中打拍卖广告的时段，而且都是一家一家集合在一起的分类广告，从中你可以发现不少有价值的信息。
“长短结合”投资法
“长短结合”是资金充裕的投资者最理想的投资方式。简单的说，就是“短期套利+长期持有”，短期买卖有利可图的投资性物业，长期持有最优质的物业资源。这个方式最符合人性，也是笔者最推崇的物业投资方式——男人总希望，有相伴终身的好女人，也有那些激情的时光。
实际上，在证券市场上，大部分投资家也是这么做的。比如雪球网友们最推崇的巴菲特，就是“短期套利+长期持有”的典范。在他的投资生涯里，值得长期投资的标的并不多，大家耳熟能详的喜诗糖果、华盛顿邮报、可口可乐……屈指可数。而大部分公司他也只是短期套利，比如中国石油、房地美，但这些短期套利在特定的时期内，让他收获颇丰。
笔者在之前的篇章已经提到过，优质的房产资源值得长期投资。比如市中心的品牌口碑物业，拥有不可复制的自然景观或人文资源的别墅物业，代表未来住宅发展方向的有技术附加值的品牌物业、名校本部学区房物业，这些物业都是值得长期持有的。
短期套利的房产是那些不一定要长期持有的物业，投资者可以在持有优质资源的同时，通过短期套利来获取现金流，实现财富增值。