投资物业,你不可不知的6种方法

对于物业投资,很多网友最关心的还是两个:房价的涨跌走势,投资方法及资金的使用效率。在这里,笔者小小的讨论一下投资物业的N种方法,主要还是尽量说些具体的接地气的东西,M1、M2这些高大上的东西,就交给经济学家们研究吧。

》》》》房价涨跌论

NO1、楼

市反身性理论

什么是高房价,什么是低房价?很难说得清楚。南京河西CBD区域,5K~7K的时候人们觉得贵,1W的时候觉得贵,2W了还是觉得贵,现在很多楼盘已经破3W了。未来会怎样,没有人会知道。

房价的走势很好的诠释了索罗斯的反身性理论。参与市场的人试图理解市场,并且希望能够改变或是操纵市场,但市场参与者本身的局限性,又加剧了市场的波动。

未来楼市也许会暴跌,但是在大牛股的上升期,还是不要做空为妙。股票市场就有很多案例,比如前不久去世的传奇投资家威尔逊,在1978年对国际酒店集团的那次著名做空,他认为股价在15元已经高估,但是最终股票上涨至190元,而他本人赔了1000万美元。

楼市虽然被高估,但有可能会涨到你想都想不到,并且时间非常漫长,也许到那时候的暴跌,在现在看来还是微乎其微。

NO2、租售比陷阱

很多谨慎的投资者,都喜欢用租售比来衡量房价,包括我在内。但在过去N年,如果你看重租售比,就很难下决心投资物业。而你的损失是惨重的。

08年我卖出一套挑高物业,当时我计算了下租售比,大概在5%,现在估计只有3%。我2009年购买的住宅物业,当时的租售比在3%左右,持有5年现在的租售比可能在2%+,而中间租金已经上涨了将近1000元/月。这有点像股票市场大牛股的特征,股价上涨总比收益上涨快。

这个道理也很简单。如果你用PB、PE来投资股票,你很难买到刚上市的微软、沃尔玛、奇虎360。微软、沃尔玛上市后的成长期,都是很贵的,你无法用PE来衡量。再看看现在的微软、沃尔玛,PE真的只有十几倍了,因为他们已经长大了、成熟了,这时候就要看分红回报了。

回过头来说,在国家经济起飞期,人口红利、城市化,土地只有升值一条路,香港、台湾、日本都是这样,土地就类似于股市的大牛股。这是属于一代人的财富盛宴。只有房地产进入萧条期、成熟期,才适应租售比。这个时候租金回报才会回到合理的水平,一如现在的日本。

》》》》投资方法论

以下是笔者总结的一些投资房产的方法,大家可以参考补充。实际上,方法只是一个方面,买什么样的物业才是最关键的,好物业就跟好股票一样,永远有人抢。

以租养贷

“以租养贷”是最常用的方式,比较常用在小公寓投资上,也可适用于住宅。投资者通过杠杆买进物业,再出租收取租金,覆盖借款的利息支出。因为小公寓的租售比往往比住宅理想,所以用“以租养贷”的方式,可以获得不错的资金回报。这一方式比较常见,在此就不赘述了。

季节波动套利

房地产市场每年都有季节性波动,比如4、5月份是一波旺季,7、8月则相对比较淡,9、10月份是第二波销售旺季,而年底前后则比较淡。当然,因为近年来政策调整特别频繁,也常常会出现淡季不淡、旺季不旺的尴尬局面。

“季节波动”就给物业带来了短期套利的机会。在没有政策出台的平静年份,则可以在淡季淘到便宜的房子买进,在旺季卖出,赚取差价。因为市场上的购买者水平参差不齐,只要价格合理,几乎不会砸在自己手上。笔者曾经短期快进快出,在7、8月份买进一处物业,一、两个月内转手净赚约5万。

政策套利

如果政策出台,“季节波动”效应就大大减弱,但政府行政之手,反而给市场带来了更强烈的预期。投资者可以根据政策风向标判断走势,进行政策套利。比如2008年底著名的四万亿出台,政府鼓励买房,减免税费,笔者于2009年3月购入南京紫金山附近物业,算上政府补贴,交易税费竟然为0,而到了2010年中,这套物业价格已经翻番。

一般情况下,政策出台短期内不会对楼市有压制,但股票市场很快就有反应,比如2010年4月出台政策打压房价,结果上证A股一口气从3000点+跌到了2000点+,足足下跌了1000点。而对楼市真正起效果则是从2010年底开始,一直到2012年上半年。再比如2008年,股市在10月底开始翻转,而楼市到了2009年3月才开始回暖。

我的个人经验是楼市对政策有反应比股市要慢5~6个月。这实际上也给聪明的物业投资人机会,可以在充足的时间内卖出房屋,获利了结。

【小贴士】

实际上笔者一直很反对政府通过行政化手段救市。笔者在之前的篇章也提到过,2008年笔者卖出物业正是市场化判断,判断是正确的,但结果却发现是巨大的错误。行政手段救市只会让房价在短期内压制,压制后报复反弹得更高。2005年如此,2009年如此,2013年如此。更大的恶果则是让贪婪的人们相信,政府终究会救市。

“房虫”套利

房虫是指那些浸淫在楼市,寻找便宜货的炒房人。和证券一样,物业有时候也会出现“黑天鹅”,价格大幅低于市场价。遇到捡皮夹子的机会,房虫们自然不会错过。

比如房主突然有事急用钱,或者物业前面要盖一栋楼遮住阳光,房主对市场价格行情不了解等等,总之这些物业在市场上都会以低于市价5%~15%的价格出售,有的甚至更高。投资者抓住一次就捡到了皮夹子,等同于证券市场上购买了增发股,比市价多了个“安全垫”。

要找到这些低价物业也不难。你可以打开电脑,登录365或者搜房,在关键词里搜索“超低价”、“跳楼价”、“贱卖”、“割肉”、“挥泪”、“仅此一套”、“最低价”、“绝版”“限时”等极富感染力的词语,就可以发现这类房源的踪迹,然后再从中鉴别核实。

当然,这些网上房屋信息并不准确,很多中介故意用这些富有感染力的词语吸引眼球,甚至很多报价根本就是假的,所以资深房虫往往要发展几个熟悉的中介线人,只要有这类房屋出现在中介系统,就会第一时间得到信息。

【提醒】

不过,需要提醒的是,物业的背景调查还是必要的。这些相对便宜的房子,有些是瑕疵或小问题,但有些是不可忽视的大问题,会影响二次出售,比如房子里有人死于非命,有过白蚁,房产有法律纠纷。这些信息可以通过中介、物业公司、邻居等来调查。这个工作必须要做,不得马虎!

拍卖套利

在这里再着重提一下拍卖套利。之前的篇章,笔者提到过自己通过拍卖投资物业的经历。实际上,这样的机会一直在,只是随着参与者越来越多,现在的套利空间变得不再那么诱人。

前几天,南京几家主流报纸刊登了市中院网上开淘宝店拍卖物业的新闻。笔者看了下,拿出来的两套物业,都是改善需求以上的中高档住宅,区位不错,总价也不便宜,起拍价相对市价,也确实有很大的折让,显然拿出来宣传的意味更浓厚。总之,投资者只要耐心观察,收集信息,还是能够发现这些拍卖的投资机会。

投资者要记住,拍卖的成交价,并不是你要付出的全部成本。你还需要给拍卖行5%的佣金,此外,办理过户手续承担的税费,也是你需要承担的。你只有算上所有这些成本,才能知道这套物业是否有利可图。

不要担心原业主不配合过户,只要你拍下物业,法院会协调强制执行过户。但有一点要注意,如果物业还有人住在里面,或者说原业主户口落在里面,亦或者拍卖的只是物业的部分产权,比如2/3,这些问题处理起来就比较麻烦。笔者建议,这样的拍品,不管物业多好、价格多便宜,都要放弃,不要趟这个浑水。

顺便说一下,房屋拍卖其实不需要内幕消息。按照游戏规则,法院必须委托拍卖行进行拍卖,拍卖行则必须在媒体刊登广告才能进行拍卖,有时候拍卖行确实不希望你看到信息,但是它还是必须要刊登信息,也许就在某张报纸的角落里面。

【小经验】

笔者的个人小经验在此全盘托出。每到星期天,笔者都会打开南京几张主流纸媒,特别是现代某报,仔细翻阅。实际上不是看新闻,而是查找拍卖行的拍卖公告。南京的拍卖行有不成文的规矩,星期天是集中打拍卖广告的时段,而且都是一家一家集合在一起的分类广告,从中你可以发现不少有价值的信息。

“长短结合”投资法

“长短结合”是资金充裕的投资者最理想的投资方式。简单的说,就是“短期套利+长期持有”,短期买卖有利可图的投资性物业,长期持有最优质的物业资源。这个方式最符合人性,也是笔者最推崇的物业投资方式——男人总希望,有相伴终身的好女人,也有那些激情的时光。

实际上,在证券市场上,大部分投资家也是这么做的。比如雪球网友们最推崇的巴菲特,就是“短期套利+长期持有”的典范。在他的投资生涯里,值得长期投资的标的并不多,大家耳熟能详的喜诗糖果、华盛顿邮报、可口可乐……屈指可数。而大部分公司他也只是短期套利,比如中国石油、房地美,但这些短期套利在特定的时期内,让他收获颇丰。

笔者在之前的篇章已经提到过,优质的房产资源值得长期投资。比如市中心的品牌口碑物业,拥有不可复制的自然景观或人文资源的别墅物业,代表未来住宅发展方向的有技术附加值的品牌物业、名校本部学区房物业,这些物业都是值得长期持有的。

短期套利的房产是那些不一定要长期持有的物业,投资者可以在持有优质资源的同时,通过短期套利来获取现金流,实现财富增值。

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