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1、-市场拓展体系方案一、 拓展发展目标1、 定位 面积定位：项目建筑面积不少于5万 。 赢利定位：接管任何物业类型项目必须具备较强的赢利能力，能够做到基本的支付平衡。 品牌定位：积极争取拓展各种物业类型有一定代表性项目，并在管理定位上塑立物业类型品牌管理的核心要求。 领域定位：中高档市内交通便利型住宅、商业不动产项目、大型企业后勤（包括工业园区）。 战略定位：在物业管理市场不成熟的前提下，不求多，只求精，以达到培养品牌和业务建设的目的；而在物业管理市场相对比较成熟的前提下，可以适当依据品牌和义务多年的经验和资源，对外进行拓展。 原则定位：1、 综合楼（高层）面积少于5000平方米项目不接，小区（
2、多层）面积少于10000平方米项目不接；2、 物业管理费用过低的不接； 3、 非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限于成熟小区）；4、 维修基金不足或不到位的项目不接（限于成熟小区）；5、 物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目不接； 6、 档次过低的项目不接； 7、 曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的项目不接； 8、 公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接。2、 区域原则目前只接茂名、电白、高州、信宜范围的项目二、职责分工： 经理负责大型活动的策划、执行与评估； 负责各类方案、计划书的撰写制定季度计划和月度计划，并定期跟进指导和评估
3、；领导下属为本部门的主要客户建立运作系统，持续推动市场发展； 勇于探索和创新，在实际工作中不断总结和提高，善于将自己和下属的宝贵经验加以归纳和提升，为培训和发展提供建议。 根据拓展需要，建立并不断充实和调整本市场队伍，努力提高组织结构运转效率。在公司原则的基础上，制定公平合理的人员评估与激励制度，不断激励下属完成给定的目标，并努力提高本市场组织结构的凝聚力； 根据公司提供的培训资料，实地培训下属人员以提高市场技巧； 协助公司与政府及相关领域、品牌传播媒体等建立良好关系，共同维护品牌；关注行业整体发展，实时监控市场，定期提交市场运营报告； 市场专员每月向部门经理提交工作报告，其中包括市场的分析和
4、拓展市场的方法。负责市场信息的搜集、分析、整理以及与厂商、内外客户、合作伙伴之间的市场信息传递； 市场活动组织与策划 市场推广界面微信平台的设计维护。三、业务范围可输出型（核心业务）1、 不动产项目的物业管理全委托服务方式：提供全方位物业管理服务客户对象：茂名市地区的小区、写字楼、酒店、政府项目机构的办公物业、学校园区、工业园、医院等物业。服务特色： 1）积极的前期介入。从物业管理角度，协助开发商进行项目的规划设计及有关设施设备的选型。 2）营销推广的配合。以一流的物业管理品牌，帮助开发商增强购房客户对未来生活品质和服务档次的信心。 （只要从管理特色体现）3）高品质的物业管理：员工具备高水准的
5、职业道德、专业知识与服务经验； 4）提供行业内性能价格比的高品质服务； 5）过硬的技术团队，确保所管理项目各类设施设备的正常运行； 6）客户服务中心的运作模式与“全程沟通 亲情服务”服务方式确保管理服务水平；7）ISO9001质量保证体系与信息化平台，保证了服务质量和管理效率四、社区商业经营服务方式：通过由公司拓展部统一对社区经营资源进行整合，然后经过包装推广业务建设塑造型（非核心业务）a) 企业后勤服务服务方式：后勤类服务，延伸了物业管理服务客户对象：小区、写字楼、酒店、政府项目机构的办公物业、学校园区、工业园、医院等服务特色： 1）减轻后勤服务的运营成本2）延长整体建筑的使用寿命3）营造公
6、共物业的舒适环境4）解除后勤管理的后顾之忧市场拓展规程1.0目的规范拓展物业管理项目流程，保证参加招投标项目的质量，推广久和物业的品牌。2.0范围适用于本公司市场拓展和物业管理项目的招投标工作。3.0职责3.1拓展部负责物业信息资料收集、整理、分析和项目的跟踪、洽谈；以及投标书和委托服务合同的编制并组织评审。3.2各特定拓展部负责甲方项目考察的接待工作。3.3拓展部负责物业管理成本测算与可行性报告编写。3.4公司总经理听取各阶段情况汇报，参加投标书和合同的评审，最后拍板审定。4.0工作程序4.1楼盘项目信息收集4.1.1市场部市场拓展人员从报纸、网络、电视、人员介绍等多方面收集楼盘项目信息，对
7、其进行整理汇总并报市场部经理审核。4.1.2拓展部专员对收集的楼盘信息进行过滤和分析，最后确定有价值的项目并组织跟踪了解。4.2现场了解：市场拓展人员对已确定跟踪项目进行现场了解，主要内容如下：4.2.1前期物业管理楼盘了解4.2.1.1物业类型（多层、小高层、高层、工厂、商住楼、别墅、混合类等）和竣工验收情况。4.2.1.2物业所在城市区域、楼盘售价、房屋质量、配套设备设施、建筑总面积、用地面积、绿化面积。4.2.1.3开发商、施工单位、将入住和已入住的业主情况。4.2.1.4开发商心目中物业管理公司服务价位、所在辖区物业管理主管部门、价格管理部门初步定价、部分业主心目中物业管理公共服务价位
8、。4.2.1.5各种配套设备设施情况相关技术资料、图纸、档案的情况。例如：电梯和增压水泵数量、总功率，消防系统、监控系统、停车场（库）车位、会所等情况；4.2.1.6开发商心目中物业管理单位资质、品牌要求。4.2.1.7开发商所希望的物业管理模式（全委托或顾问方式）。4.2.2成熟楼盘情况了解4.2.2.1原物业管理单位管理服务状况及亏赢情况；各种配套设备设施有无损坏，相关物业资料和档案是否齐全。4.2.2.2原物业公司在业主心目中的形象，对新物业管理公司要求和定位。4.2.2.3物业类型（多层、小高层、高层、工厂、商住楼、别墅、混合类等）。4.2.2.4物业所在城市区域、楼盘售价、房屋质量、
9、配套设备设施、建筑总面积、用地面积、绿化面积等。4.2.2.5开发商、施工单位、已入住和未入住业主的情况。4.2.2.6原物业管理公司与开发商的关系、与所在辖区物业管理主管部门、物价管理部门的关系；业主对原物业管理公共服务质量和价位是否满意及原因所在。4.2.2.7开发商心目中物业管理企业资质、品牌要求。4.2.2.8各种配套设备设施情况，例如：电梯和增压水泵数量、总功率；消防系统、监控系统、停车场（库）车位、会所等情况；4.2.2.9市场拓展工作人员编制相应物业项目调研报告,并组织相关部门对调研项目进行评审。4.3洽谈跟进4.3.1市场拓展工作人员和开发商、业主委员会建立联系后要经常跟进，保
10、持信息畅通。4.3.2市场拓展工作人员在适当时候引荐公司领导对方有关领导见面洽谈。4.3.3经公司领导同意采用市场化方法交往和跟进。4.3.4初步达成合作意向。4.3.5了解招标文件具体要求。4.3.6准备投标书(方案)并准备好与项目关键人物进行相关事宜的沟通，以进一步探听对方意图。4.4投标书(方案)编写内容：4.4.1投标说明4.4.2企业基本情况4.4.3管理服务特色4.4.4管理服务构想4.4.5各项物业管理服务工作标准4.4.6管理服务费用4.4.7物资配备明细4.5投标书(方案)的评审4.5.1市场部组织相关部门对投标书(方案)进行评审。4.6投标书(方案)送达4.6.1由市场拓展
11、工作人员将评审合格的投标书送达招标方。4.7物业服务委托合同制定和内部评审4.7.1市场部负责草拟合同并组织相关部门对合同的具体条款进行评审。4.8物业服务合同的签订4.8.1由总经理或其授权人与委托方签订合同，并按合同要求开展工作。5.0相关支持性文件和质量记录5.1物业项目信息表5.2投标项目评审表 物业管理项目信息表发展商名称销售代理公司名称建筑设计公司名称园林设计公司名称物业公司名称物业公司简介项目名称座落位置物业类型预计售价定位档次占地面积（M2）2容积率绿化率绿化面积总建筑面积一期（ ）M2、二期（ ）M2开工时间开盘时间竣工时间入伙时间提供图纸总平面图 首层平面图 地下室平面图
12、其他住宅面积（M2） m2多层（）栋（） 小高层（）栋（）高层（）栋（） 别墅（）栋（）户数写字楼（）（ ）层（ ）栋商业面积（）（ ）层会所（M2）功能配置停车位地下（ ）辆，地上（）辆，租（ ）%，售（）%智能化设施 门禁 电子巡更 停车场IC卡 闭路监控 配电总容量 KW变压器（ ）台 、型号（、功率（）KW高压配电柜（）个、低压配电柜（ ）个电梯品牌三菱或日立电梯数量部电梯总功率中央空调有 无 水 泵消防泵（ ）台；功率（ ）KW；稳压泵（ ）台；功率（ ）KW；加压泵（ ）台；功率（ ）KW；发电机（ ）台；功率（ ）KW；公共照明功率（ ）KW垃圾中转站 化粪池 水箱高位（ 个）低
13、位（ 个）煤 气市政煤气； 专用煤气站； 其它当地收费标准水费住宅用水： 元/M3商业用水： 元/M3电费住宅用电： 元/M3商业用电： 元/M3管理费多层： 元/M2/月 小高层： 左右 元/M2/月高层： 元/M2/月 别墅： 元/M2/月商业： 元/M2/月中央空调费： 元/M2/月公共水电是否摊销是； 否； 收费：水 元/M3；电 元/KW本地人员工资水平管理处经理（ ）元/月；主管（）元/月；护卫员（）元/月维 修 工（）元/月；保洁员（）元/月；社保情况：不太完善委托物业管理方式全权委托 顾问管理 其它管理期限需要常驻的顾问人员（针对顾问方式）驻场经理（ ）名 客户服务顾问（）名管
14、理目标：市优 省优 国优通过ISO9001认证 通过ISO14001认证 通过OHSAS18001认证 联系人职务联系方式手机： 办公室电话： 传真： E-mail：投标项目评审表 年 月 日物业名 称评审事项投标书 委托合同管理方 式全委 顾问 深层合作 培训各部门评审意见市场部签名：财务 签名：人力行政 签名：公司领导审批意见 签名：拓展专员岗位职责1. 在主管的领导下，积极开展公司物业市场的对外拓展，提升公司经营业绩；2. 参与分析研究本地区物业拓展状况，深入调查、收集市场信息，定期向部长提交跟综实施建议；3. 参与策划、调研并编写项目管理计划。4. 宣传公司的企业公众形象，并参与相关的
15、策划、宣传工作。5. 参与社会上的物业招投标工作，编写拟接管物业的标书、管理方案（包含管理费用测算）及相关文件。6. 编写物业管理合同文本，做好签署管理合同的相关事宜。7. 参与新物业前期介入的准备工作，协助项目的接管验收。8. 完成领导交办的其他工作。项目拓展奖励制度为了提高项目拓展人员的工作积极性，拓展项目获取渠道，及时、快速收集相关项目信息，提高物业公司发展经营项目拓展开发工作的效率和项目质量，激励项目提供者，特制定项目拓展奖励制度。拓展项目的奖励标准：类别面积奖金标准住宅类10万3000元/人10万20万3500元/人20万30万5500元/人30万40万6000元/人40万50万80
16、00元/人50万10000元/人非住宅类10万3000元/人10万20万3500元/人20万30万5500元/人30万40万6000元/人40万50万8000元/人50万10000元/人统一按项目价值提成和奖励。一）内部提成和推荐奖励标准（元）1、成功签约的服务项目相同项目以先提供者为奖励，不重复奖励； 二）外部推荐奖励标准（元）1、外部推荐和奖励标准，包括公司的合作伙伴，政府相关部门或有关领导，中介公司，业界人士，除中介公司约定的提成点数和有关商议的点数以外，全部参照内部提成标准执行奖励；三）内部拓展奖励标准（元）1、根据岗位工作安排，由物业公司提供情报资源跟进拓展的项目，不直接参与本奖励活
17、动（但可作为绩效突出来提出奖励，奖励额度报由领导审批为准）；2、由业务工作人员在岗位职责工作范围内挖掘开发拓展的项目，所拓展项目有突出贡献和重大效益时，也可参照内部推荐制定的奖励标准实施奖励。3、业务经办联系中介服务的项目，公司支付过中介费用的，原则上不能重复奖励，可视情况按支付给中介费用的1%5%给予奖励。四、奖励的实施1、提成奖励：项目成功签约后，提取一部分奖励，一般原则为50%，办妥所有手续后，支付全额奖励；服务的项目营业额在100万元以下的亦可以一次性支付所有提成奖励；奖励必须书面申请报总经理批准并附上相关资料（签约资料），交由财务部执行，一次性支付；五、管理办法1、归口管理到拓展部，按月为单位进行统计存档，以月为时间进行总结和提出奖励申请，并做好台账，在台账中注明哪些信息支付过推荐奖励，支付对象和方式全部给予明确记载；2、在提出申请时，拓展部门务必核实信息是否符合定义要求，项目信息是否完整，资料是否真实有效；3、在否决不能提出给予奖励的项目信息要记载并作解释，说明原因，以免打击相关人员工作积极性。4、建立健全信息登记审核和分析研究台账，同步做好敏感项目的保密工作；5、因触犯国家法律或违反公司纪律被公司开除员工，所获奖金未予支付的不再支付，给公司造成经济损失的按公司规定处理。6、奖金个人所得税由收益者承担 方案制定人： –