第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本办法所称物业管理，是指物业管理区域内建设单位或业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称业主，是指房屋的所有权人。
本办法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。
本办法所称物业管理企’业，是指依法设立，具有独立法人资格、营业执照和物业管理企业资质证书，从事物业管理服务活动的企业。
第四条 市房产局是本行政区域内物业管理活动的行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督、管理。
县(市)区房产行政主管部门、铁岭经济开发区管委会，对本辖区内物业管理实施监督、管理。
城市街道办事处，负责本辖区内业主自治管理活动的指导、监督工作。
建委、规划、物价、城市综合执法、环保、公安消防等部门，按照各自职责，协同实施本办法。
第五条 业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业，应积极推行以招投标方式选聘物业管理企业。
第二章 业主大会和业主委员会
第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
(四)参加业主大会会议，行使投票权；
(五)选举业主委员会，并享有被选举权；
(六)监督业主委员会的工作；
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
(五)按时交纳物业服务费用；
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 新建住宅小区入住率达到50％以后，在县(市)区房产行政主管部门的指导和协助下，由开发建设单位、社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组；达到物业管理条件的原有住宅小区由社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组，召开业主大会，选举产生业主委员会。
召开业主大会应于会议召开15日前，通知全体业主及物业使用人，并安排专人做好业主大会会议记录。
第九条 物业管理区域内业主人数较多的，可以栋、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应在会议召开3日前，将会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的票经本人签字后，由业主代表如实反映给业主大会。
业主代表因故不能参加会议的，其所代表的业主可另选一名业主代表参加。
第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十一条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域由所辖区房产行政主管部门确定。只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主委员会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主大会投票权数的确定：
住宅：按拥有的住宅套数计算，每套住宅计一票。
非住宅：按房屋建筑面积计算lOOm2(含100m2以下的)计一票，每超过100m2再计一票。
第十二条 业主大会履行下列职责：
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
(三)选聘、解聘物业管理企业或其他管理人；
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(二)代表业主、业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
(四)监督业主公约的实施；
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十五条 业主委员会设主任1人，副主任2人，主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。按住宅小区规模，业主委员会可由5人、7人、9人、11人组成，任期2至3年。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县(市)区房产行政主管部门备案。
第十六条 为确保物业管理到位，应以小区为单位制定业主公约。业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十八条 业主委员会委员应符合下列条件：
1． 必须是物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
2．遵守国家有关法律、法规；
3．遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
4．热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
5．具有一定组织能力；
6．具备必要的工作时间。
第十九条 业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；并在届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的所有财物移交给新一届业主委员会。
第二十条 经业主委员会或者20％以上业主提议，认为需要变更业主委员会委员的，由业主大会作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
1．因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
2．无故缺席业主委员会会议，连续3次以上的；
3．因疾病等原因丧失履行职责能力的；
4．有犯罪行为的；
5．以书面形式向业主大会提出辞职的；
6．拒不履行业主义务的；
7．其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十二条 业主委员会委员资格终止，必须自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的财物移交给业主委员会。
第二十三条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
工作经费的支出要定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县(市)区房产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十五条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合所在社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知所在的社区居民委员会，并认真听取他们的建议。
第三章 前期物业管理
第二十六条 住宅小区物业设施建设应符合规定的标准，建设规模在1万平方米以上的，应有小区软、硬覆盖等配套设施和物业办公用房等物业规划设计。
第二十七条 住宅小区竣工实行综合验收。由房产行政主管部门组织对物业规划和物业基础设施建设情况同时进行验收。不经验收或验收不合格的小区不得交付使用，不得发放房屋所有权证。
第二十八条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业管理企业实施前期物业管理。建设单位因故没有聘到物业管理企业的，由建设单位直接管理，以免弃管现象发生。
第二十九条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县(市)区房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第三十条 住宅物业的建设单位应在销(预)售物业之前，制定《业主临时公约》，在与买受人签订《商品房买卖合同》时，应向买受人明示并予以说明。买受人应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。
《业主临时公约》应包含前期物业服务合同约定的内容，并对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反《业主临时公约》应承担的责任等事项依法作出约定，不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十一条 住宅物业的建设单位应按照不低于物业总建筑面积0．3％的标准配置物业管理用房，但总面积不得低于100m2，物业办公用房应为地面以上的成套房屋。
物业办公用房产权归全体业主所有，物业管理企业不得擅自改变用途，确需改变的，应当经业主大会同意。
第三十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位、物业管理企业不得擅自处分。
第三十三条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并登记。
第三十四条 在办理物业承接时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)物业管理用房的相关资料；
(五)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十五条 住宅物业的建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
1．地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2．屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面防渗漏，为5年；
3．供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4．电器管线、给排水管道、设备安装为2年；
5．装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
第四章 物业管理服务与收费
第三十六条 从事物业管理活动的企业，应当具有独立的法人资格，取得工商行政主管部门核发的《企业法人营业执照》。
从事物业管理活动的企业，应取得市房产行政主管部门核发的《物业企业资质证书》，物价行政主管部门核发的《物业收费许可证》，税务部门核发的《税务登记证》，方可从事物业管理活动。
第三十七条 从事物业管理的企业经理、部门经理、管理人员，按照国家规定，取得职业资格证书，实行持证上岗制度。
第三十八条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业，按照建设部《物业合同示范本》的内容，签订书面物业服务合同。
合同内容包括：1．物业管理事项；2．服务质量；3．服务费用；4．双方的权利义务；5．专项维修基金的管理与使用；6．物业管理用房；7．合同期限；8．违约责任；9．争议解决的方式；10．其他事项。
第三十九条 市、县(市)区人民政府物价行政主管部门会同同级房产行政主管部门，负责确定本行政区域内物业服务收费等级、收费标准，并实施监督管理。
第四十条 物业管理企业应当按照物价行政主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第四十一条 经物价行政主管部门确认，具备下列条件并按规定办理《收费许可证》的物业企业，具有收费资格，允许向业主收取物业服务费：
1．经工商行政管理部门登记注册；
2．经物业管理行政主管部门资质确认；
3．取得税务登记证书并依法纳税；
4．成立业主大会的，并产生负有协调和监督职责的业主委员会。
第四十二条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3．物业管理区域清洁卫生费用；
4．物业管理区域绿化养护费；
5．物业管理区域秩序维护费用；
6．办公费用；
7．物业管理企业固定资产折旧；
8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9．经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得列入物业服务支出或者物业服务成本。
第四十三条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行市场调节价和政府指导价。高级公寓、高层住宅、别墅区、商厦和写字楼的物业服务收费实行市场调节价，由物业管理企业与业主约定具体收费标准。其他住宅小区物业服务收费实行政府指导价，根据管理、服务等级对应的基准价，在浮动幅度内确定收费标准。
第四十四条 高级公寓、高层住宅、别墅区、商厦和写字楼以外的普通住宅小区物业服务分四个等级：
一级：1．基础配套设施设备齐全；2．封闭管理，24小时保安巡查；3．实行智能化管理；4．楼道、环境卫生标准化保洁；5．房屋及共用设施设备维修、养护；6．绿化管理、养护；7．社区精神文明建设。
二级：1．基础配套设施设备基本齐全；2．封闭管理，24小时保安；3．楼道、环境卫生标准化保洁；4．房屋及共用设施设备维修、养护；5．绿化管理、养护；6．社区精神文明建设。
三级：1．基础配套设施设备基本齐全；2．半封闭管理，治安秩序维护；3．楼道、环境卫生保洁；4．房屋维修、养护；5．绿化管理、养护；6．社区精神文明建设。
四级：1．有部分基础配套设施，开放式管理；2．房屋养护；3．楼道、环境卫生保洁；4．绿化管理。
第四十五条 高级公寓、高层住宅、商厦和写字楼以外的普通住宅小区物业服务收费，由物价行政主管部门和物业行政主管部门按四十四条规定的四个等级确定政府指导价，由业主与物业服务企业在指导价幅度内协商确定，按建筑面积收取。
第四十六条 弃管房屋和单位无能力管理的房屋，由房产行政主管部门和社区居民委员会共同负责，参照物业管理方法，采取自助式管理，按四级收取管理费。
第四十七条 物业管理企业应向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
第四十八条 业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
已竣工出售并办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。
第四十九条 物业合同到期终止时，物业管理企业应在合同终止30日前告知业主委员会，由业主大会重新选聘物业管理企业，并在房产行政主管部门、社区居民委员会的监督下交接。提前解除合同的，提出解除合同方应在合同终止30日前告之对方，合同解除后，尚未选聘新的物业管理企业的应当由社区居民委员会负责环境卫生保洁，并按四级收费标准收费，至选聘新的物业管理企业为止。
第五十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第五十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十二条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规章的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十三条 县(市)区房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第五十四条 物业使用禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；
(二)擅自改变房屋的使用性质；
(三)擅自搭建、贴建建筑物、构筑物；
(四)在建筑物上乱张贴、乱涂、乱刻画；
(五)损坏或擅自占用共用部位、共用设施设备；
(六)侵占绿地、损毁花草树木；
(七)随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；
(八)生产、储存、经营易燃、易爆物品或排放有毒、有害物质及产生超过规定标准的噪音；
(九)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；
(十)擅自设置摊点；
(十一)随意停放车辆；
(十二)法律、法规和规章禁止的其他行为。
第五十五条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并监督、检查。
第五十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。
第五十七条 物业管理住宅区内的机动车停车场、自行车存车棚属于业主共同所有的，由业主委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费，收费所得用于补充物业环境建设、管理经费不足。
第五十八条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。业主因维修、更新、改造自用部位、自用设施设备造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。
第五十九条 业主必须依法缴纳专项维修基金。专项维修基金属全体业主所有，用于物业保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造，专款专用、专户存储，任何人不得挪用、占用。专项维修基金缴纳标准按《铁岭市城市住宅区共用部位共用设施设备维修基金管理办法》缴纳。
《铁岭市城市住宅区共用部位共用设施设备维修基金管理办法》实施前的维修基金，本着属地原则，共用部位、共用设施设备需大修、更新、改造的，以栋、单元为单位，暂由业主共同筹集。
第六十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六章 法律责任
第六十一条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第五十七条，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第六十二条 住宅物业的建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第五十八条，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十三条 未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十条，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十四条 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十一条，责令停止违法行为，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十五条 住宅物业的建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十四条，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十六条 挪用专项维修资金的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十三条，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十七条 未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十五条，责令限期改正，给予警告，并处1万元以上lO万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十八条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十六条，责令限期改正，给予警告，并依据本办法第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；
单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十九条 物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上房产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十二条，责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十条 业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依据应缴金额的0．3％按日加收滞纳金。
第七十一条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚构不成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第七十二条 凡有下列行为之一的，由政府物价检查机关依据国家和省有关规定查处：
(一)擅自扩大收费范围和提高收费标准的；
(二)擅自设立收费项目，乱收费用的；
(三)不按规定办理收费许可证的；
(四)不按规定实行收费公示和明码实价；
(五)提供服务质价不符，只收费不服务和多收费少服务的；
(六)其他违反本办法的行为。
第七十三条 违反本规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章 附 则
第七十四条 乡、镇，工业园区，集中工矿区的住宅物业管理，可参照本办法执行。
第七十五条 本办法由铁岭市房产局负责解释。
第七十六条 本办法自2007年10月1日起施行，《铁岭市城市住宅区物业管理办法》同时废止。