中国酒店业的发展，本质上吃尽了地产的红利。
房开的需求在于：商业去化、招商等。由于房开的诉求本身不在开酒店，而是酒店的稳定流量带来的结果，所以容易博弈酒店本身的利益。
因此，对投资人而言，地产酒店物业，一直是其想要合作的对象。
地产系酒店有房开作为后盾，拥有得天独厚的物业优势。
一方面房开本身就是酒店物业最大的业主，对于其他需要花费高额成本租赁物业或者购买物业的酒店品牌来说，地产系酒店成本可以打折。
另一方面，酒店作为地产集团营收的一部分会获得集团的帮助，再加上酒店是地产的配套，会拥有地价和房价增长的更大空间，拥有了更广阔的发展机会。
但是，随着中国酒店市场逐渐成熟，本土酒店集团焕发出前所未有的活力，比起过往与国际酒店品牌合作呈现的“高歌猛进”态势，近几年地产酒店的概念在一定程度上被弱化。
但这并不代表地产酒店就失去了想象空间，只是如今伴随着地产红利的消失，地产物业高增值、高溢价的预期被减弱，更需要入局者具备“存量市场”的思维方式来重构物业价值，专业、且精细化的运营一定是未来的大方向。
对于投资人而言，值得注意的是，地产公司自营酒店，有的是为了给项目做提升，因此规划了配套的豪华酒店；要不就是直接做销售回笼资金。
从立项开始，就按照酒店的投资回报做项目的地产系酒店比较少，因此酒店投资人租赁/购买该类物业后，要重新根据坪效做排房。
所以，如何与地产系的酒店投资合作、怎样选择适合的物业、科学谨慎做好投资选址……是一门很深的学问。
一、选择物业需要注意的三要素
1.周边的市场容量非常重要。
城市核心区虽然市场较大，但酒店也多，竞争激烈、容量有限；而前文提到的喆·啡酒店（贵阳华为中心店），虽然不在核心区，但市场容量大，竞争压力小，因此无论是RevPAR还是利润率都不错。
2.相对房租要比周边价格要低，才能有利润率。
3.提前对周边物业的扩展情况进行调研很重要。
若是开业以后有一大堆竞争者涌入，就会导致竞争更加激烈，赚不到钱。
二、谨慎投资中心商圈物业
中心商圈房租可能很高，周边竞争产品多，这种情况就要谨慎投资。
市场流量大，竞争也大。一有风险，高房租会很快拖垮酒店，因此对于投资者真正有意义的，不是RevPAR，是收益率，我们在做前期市场调查时，不能仅调研周边酒店的RevPAR就轻易下决定。
三、谨慎投资大型公寓/写字楼做酒店
投资大型公寓/写字楼物业做酒店时，着重留意物业本身条件，如果构造复杂、房间形状面积不合适的话，不仅前期的改造成本大，后期经营时能耗也很大。
四、投资新开发园区物业，数据研究很重要
在这点上我有很强的发言权，因为前文提到的喆·啡酒店（贵阳华为中心店）就位于新开发园区。
新开发园区，市场需求不会小，原因如下：
1.政府主导，就意味着区域内会有很多相关的公职人员，对于酒店的市场需求自然不会小。
2.新开发园区，意味着它正在建设中。因此来往的人员就不少，包括材料商、施工队、监理、业主等，因此需求还是蛮大的，抓住这一波红利，投资就会有回报。
在投资新开发园区的物业时，进行一定的数据研究很重要。除了自身的经验之外，也可以和投资者朋友进行交流、沟通。另外，大家最好找专业的第三方机构对酒店投资进行市场评估，毕竟开酒店不是一门低成本的投资。
五、投资景区地产酒店，需谨慎再谨慎
在正常商圈内的酒店，不管大环境如何波动，它作为一个经济活动的必备的品，生意有一个基本的保障。
但景区里的地产酒店最好别做。目前景区最重要的问题是淡旺季十分明显，因此投资景区的地产酒店风险很大。
景区和国民经济发展水平有密切联系，经济下行，贸然投资景区的地产酒店，会导致后续乏力。
六、城镇的地产酒店能否投资
前文我也说了，我们选择物业时有三要素：市场容量、房租价格、周边物业的扩展情况，这三点在投资城镇的地产酒店时也是适用的。
基于以上三要素，我认为经济发展较好的城镇可能比大城市更适合投资，需要注意，城镇本身的持续发展性及竞争对手的增加速度很重要。
另外，我们在做决策时，还是多用数据说话，一定要理性分析，切忌“拍脑袋”决策。
七、酒店投资选址的要点
最理想的酒店选址要点有：交通较便利、物业自身条件好、租金合理、停车方便、无暗房、离核心商圈不是很远，如能靠近高校、医院、码头最好。
关于租金成本，有个公式。
如果租金成本占总成本的30%以下，是比较理想的；但值得一提的是，若租金成本占比在10%以下也不行，商业价值上可能会有问题，容易踩坑。