由于香港的经济基本因素强劲及前景乐观，投资气氛在2007年首季仍然普遍向好。虽然全球及本地股市近期表现波动，导致部分投资者转趋审慎，但来自投资者及最终用户的需求仍然持续。澳门投资市场方面，在2003-2004年开展的娱乐综合开发项目热潮于2005年达到高峰后，在2006年中略为放缓，主要是市场对近几个季度以来需求是否足以支持计划中的多项娱乐设施出现了观望态度。
澳门投资市场方面，随着澳门旅游娱乐有限公司(STDM)于澳门博彩业的垄断性赌权于2001年底届满，澳门娱乐综合开发项目的发展呈现出异常蓬勃的局面。这个热潮于2005年达到顶峰，但自2006年起，投资者对现正兴建的庞大零售开发项目感到怀疑，因为项目规模可能与澳门在短期内预期可实现的需求并不相符。市场也关注澳门的现有基建是否足以支持有关设施的营运，以及能否提供便利的交通吸引人流。
虽然市场于2007年1月传出维珍集团主席理查德德•布兰森(Richard Branson)正与澳门政府商讨在金光大道(Cotai strip)开发一项30亿美元的娱乐综合项目的可能性，此举可望对市场带来正面影响，但仍无法完全缓解市场对澳门进一步大型投资的审慎情绪。
目前正处于开发中或积极规划阶段的主要娱乐综合开发项目包括位于新马路末段的Ponte 16和毗邻港澳客轮码头的渔人码头。此外，澳门现正开发的大部分主要购物商场均附设于目前沿着金光大道开发的大型娱乐与酒店综合项目内。到2010年，这些超大型项目将于金光大道提供共550万平方英尺的零售设施。有关项目包括计划于2007年中落成的威尼斯人(The Venetian)(100万平方英尺) 、于2009年初分两期落成的星丽门(Macau Studio City)(140万平方英尺)、于2008年底落成的City of Dreams(50,000平方英尺)以及位于金光大道的数项尚未命名的项目，包括维珍集团可能开发的项目。
世邦魏理仕亚洲区环球研究部执行董事聂安达表示：“对‘新澳门’发展为全球主要博彩及娱乐中心之一的商业可行性存疑的人士，可能并未考虑到中国内地旅客持续对澳门旅游的兴趣。单以广东省为例，就已经有9,200万人口。”
而金光大道正在进行主要交通改造，这些工程包括定于2008年中落成、将提供多条直通珠江三角洲城市与澳门的客轮航线的新凼仔客轮码头，以及把莲花桥/横琴边境管制站升级并扩大成珠海与澳门之间的另一条主要旅客过境通道，以补充现有的关闸通道的设施。预期这些基建改造工程将促使前往澳门的中国大陆旅客人数激增，而金光大道地区将成为主要受惠区域。
此外，对澳门零售市场有顾虑的人士，可能也没有留意到目前有迹象显示，多家举足轻重的欧洲零售商(其中部分零售商管理着数十个奢侈品零售品牌)正在澳门物色面积庞大的开发中的零售楼面，并有意就此拟定总租约。这些零售商有意在金光大道中心地带建立欧洲高级奢侈品陈列店，将带动金光大道地区发展为亚洲最独特的娱乐及消闲设施集中地。
聂安达继续表示：“尽管不少人士对现正在澳门开发的大型零售项目的商业可行性存疑，但我们深信自2008年起，金光大道的交通将较从前便利，故内地访澳的旅客人数将会增加。计划于2007年中开幕的威尼斯人的表现，将被视为开发中零售综合项目的重要可行性指针，若项目表现理想，将触发澳门新一轮的外来投资热潮。”香港投资物业市场方面，尽管全球及本地股市近期表现波动，以致部分投资者转趋审慎，但经济前景仍然乐观，来自投资者及最终用户的需求仍在持续中。在本年首季，成交金额逾1亿港元的交易至今合计达52宗，总成交金额约达153亿港元。写字楼市场的投资占24%(2006年占39%)、住宅市场的投资占29%(2006年占20%)、零售市场的投资占22%(2006年占16%)、工业市场的投资占12%(2006年占7%)，而地块投资则占12%(2006年占14%)。
世邦魏理仕香港分公司董事总经理杜韦逊表示：“写字楼市场方面，本地投资者与海外资金均热衷收购新供应短缺的甲级写字楼物业。而由于业主出价相当高，导致首季的整幢写字楼交易宗数减少。值得注意的交易包括花旗集团旗下的一个海外基金分别以10.7亿港元(每平方英尺8,350港元)及4.5亿港元(每平方英尺7,697港元)购入鳄鱼恤大厦第一和第二期及上环辰达集团大厦(Ananda Tower)。”
海外机构型基金已把投资焦点扩大至零售物业。海外基金在本季至今进行了两项主要的零售物业交易，包括新加坡吉宝置地(Keppel Land)的物业投资基金Alpha Partners Investment以7.5亿港元(每平方英尺28,846港元)收购旺角计算机中心和美林的物业投资部门以5.3亿港元(每平方英尺11,557港元)收购旺角金都中心。
住宅市场方面，投资者及最终用户均积极物色豪华住宅物业，而政府于3月份出售的两处豪宅用地均成绩理想，为市场带来进一步的心理支持。本季至今的豪华物业交易包括渣甸山名门一个顶层复式单位以1.28亿港元售出，创出每平方英尺33,300港元的最高公寓价格纪录，而山顶施勋道8号一幢房屋的成交价亦达1.01亿港元(每平方英尺29,785港元)。
在首季，工业销售市场的交易相对平淡。主要的整宗交易包括位于九龙湾的位堂药业大厦以出价1.9亿港元(每平方英尺1,544港元)被收购，以及位于葵涌的质量工业大厦以1.78亿港元(每平方英尺417港元)售出。
杜韦逊表示：“香港物业市场各个环节的海外投资动力保持强劲。同时，传统上专注于优质写字楼物业投资的海外机构型基金，亦趋向把投资分散至新市场，这从近期旺角金都中心的整幢收购交易可以得见。”
同时兼任世邦魏理仕亚洲区跨国机构投资服务部主管的杜韦逊预测，区域性投资有很大的发展空间。杜韦逊表示:“投资者倾向于在利润增长强劲的市场投放资金。回报率较高的新兴市场如印度、菲律宾和中国的二线城市，吸引了能承受较高风险的投资者，而流入这些区域的资金也将因此增加。”
有关世邦魏理仕：世邦魏理仕(纽约证券交易所代号：CBG)总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的地产服务公司(按2005年的营业额计算) 。在全球50多个国家，为地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。欢迎浏览公司网址www.cbre.com.cn
来源： 世邦魏理仕 作者： 世邦魏理仕 编辑： 沈曦霞
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