中商情报网讯：2020年初，疫情对我国经济和物业管理行业均造成一定程度的冲击，物业服务企业也经历了成本上涨、外拓和项目承接受阻等困难，随着优惠扶持政策的出台和疫情的逐步控制，物业管理行业回归到稳健发展轨道。值得一提的是，近年来，物业服务企业上市热度不减，且物业板块成为资本市场的风景线。
一、行业定义及其分类
物业服务企业通过物业管理服务及其他增值服务产生收入，包括前期物业管理服务、维修和保养服务、协售和租赁代理服务、工程服务及社区增值服务，例如家政及清洁、房屋经纪、金融、老年人照顾及护理服务。物业管理费可按包干制或酬金制收取。
资料来源：中商产业研究院整理
二、行业相关政策支持
物业服务企业作为社区保障的中坚力量，疫情期间为业主营造安心、放心的社区环境方面发挥着重要的作用。在疫情之中,物业服务企业耗费了高额的人工成本及防疫物资成本，面临经营压力，中央政府先后出台多项支持企业健康发展的政策。
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三、行业发展现状分析
1.物业管理行业规模持续增长
随着物业管理行业社会地位的日益提升，越来越多的企业关注物业管理行业，物业管理企业陆续登上资本市场，行业迎来前所未有的发展机遇。数据显示，物业管理行业的在管总建筑面积由2015年的175亿平方米增加至2020年的259亿平方米，复合年增长率为8.2%，并预计以复合年增长率5.4%上升至2021年的266亿平方米。
在物业管理行业在管建筑面积显着增加及增值服务扩大的推动下，中国物业管理行业总收入由2015年的3983亿元上升至2020年总收入达6232亿元，复合年增长率为9.4%。预计中国物业管理行业总收入将继续以复合年增长率10.3%增长至2021年的6880亿元。
数据来源：中指院、中商产业研究院整理
2.非住宅物业管理面积2020年将达71亿平方米
中国物业服务企业一直往多样化管理组合方向发展，除住宅物业外，包括如产业园、办公大楼及医院等非住宅物业。
数据显示，中国非住宅物业管理面积由2015年的43亿平方米增加至2020年的64亿平方米，复合年增长率为8.5%，预计2021年中国非住宅物业管理行业管理面积将达71亿平方米。
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3.高端商务物业总面积持续增长
近几年，在管高端商务物业总面积持续增长。2014年在管高端商务物业总面积73.7百万平方米，2019年在管高端商务物业总面积136.0百万平方米，预计2024年在管高端商务物业总面积逼近200百万平方米。
数据来源：弗若斯特沙利文分析、中商产业研究院整理
4.高端商务物业管理服务市场快速发展
高端商务物业管理服务市场总收益保持快速发展态势，2014年高端商务物业管理服务市场总收益122亿元，其中，增值服务收益16亿元，基本物业管理服务收益106亿元。2019年高端商务物业管理服务市场总收益266亿元，其中，增值服务收益48亿元，基本物业管理服务收益218亿元。增值服务收益增速明显高于基本物业管理服务收益，预计2024年高端商务物业管理服务市场总收益455亿元，增值服务收益112亿元，基本物业管理服务收益343亿元。
数据来源：弗若斯特沙利文分析、中商产业研究院整理
5.行业集中度大大提升
物业管理行业经过数十年发展后，部分物业服务百强企业已加快创新其服务并扩大业务规模。此外，市场集中度不断提高。中国物业管理百强企业管理面积从2015年的49亿平方米上升至2020年的129亿平方米，同时市场占有率从28.42%提高至49.71%，接近50%的水平，行业集中度大大提升。
四、重点企业分析
国内知名物业管理公司有万科物业、碧桂园物业、恒大物业、绿城物业、保利物业、彩生活物业、金地物业、龙湖物业。
1.万科物业发展有限公司
万科物业是万科企业股份有限公司下属控股子公司，成立于1990年。作为中国物业管理行业的领跑者，万科物业围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务，业务布局涵盖住宅物业、商写物业、开发商前介服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大业务板块。
2020年实现营业收入4191.1亿元；开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。
2.广东碧桂园物业服务股份有限公司
广东碧桂园物业服务股份有限公司，是一家大型物业服务企业。目前，服务涵盖住宅、商业中心、写字楼、公园、市政等多种业态，遍及全国27个省、直辖市、自治区，服务项目超1000个，签约管理面积约2.1亿平方米，服务业户约300万，服务团队逾1.8万人。
2020年，碧桂园服务全年实现营业收入156亿元，同比增长约61.7%；税前利润约37.1亿元，同比增长约78.9%。物业服务合同管理面积约8.2亿平方米，同比增加约1.4亿平方米。
3.恒大物业集团股份有限公司
恒大物业自1997年起开始提供物业管理服务。公司业务遍布全国290多个主要城市，合约管理项目超1500个，合约面积超5.5亿平方米，服务近200万个家庭，签约管理业态涵盖中高档住宅、商业物业、主题乐园、产业园区、康养项目、特色小镇及学校等。
恒大物业2020年实现营业收入105.09亿元；毛利润40.06亿元；净利润26.47亿元。其中，物业管理服务收入约63.215亿元，占总收入比约60.2%；社区增值服务收入约12.641亿元，占总收入比由2019年同期约7.8%上升至约12.0%；非业主增值服务收入约29.232亿元，占总收入比约27.8%。
4.绿城物业服务集团有限公司
绿城物业服务集团有限公司于1998年10月成立，是一家以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的大型综合服务企业。绿城服务的物业类型涵盖市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、别墅、公寓、学校、足球基地和高科技产业园等，接管、咨询及代管的合同数目逾千个，是全国同行业中物业类型最多、服务区域最广、服务面积最大的物业服务企业之一。
2020年绿城服务实现营收101亿元，净利润7.4亿元，同比增长56.8%。从收入占比来看，基础物业服务占比63.5%；园区服务21.5%；咨询服务14.9%。从面积规模来看，在管面积达2.51亿平米，储备面积达到2.84亿平米。
5.保利物业管理有限公司
保利物业发展股份有限公司于1996年在广州成立。管理的项目涵盖普通住宅、高端住宅、写字楼、政府办公楼、商业综合体、旅游综合体、购物中心、酒店公寓、学校等多种。
2020年，公司实现营收80.37亿元，同比增长34.7%。面积规模方面，公司合同面积增至5.67亿方，在管项目1389个，同比增长379个。公司非住宅物业管理收入15.0亿元，同比增长53%，占物业管理收入比例提升4.8个百分点至30.3%。
五、中国物业管理行业发展前景
中国物业管理行业的增长取决于多个关键驱动因素，其中更多的是政策的支出，除此之外还有城镇化、以及资本市场市场的推动。
1.政策促进物业管理行业健康发展
近年来，中国有多部监管物业管理行业的各个方面的法律及规则开始生效，并为促进物业管理行业的发展颁布了多项政策。政府政策主要通过以下几个渠道推动物管行业发展：第一，放松对物业管理费用调整的限制，从而直接提高物业企业的收入；第二，鼓励物业企业进入更多城市服务和公共服务领域，拓宽延伸其服务范围，为物业企业的增长打开更大的空间；第三，通过城市更新、旧村改造项目，把许多原来没有物业管理服务的老旧小区纳入物业管理服务范畴，扩大物业管理行业的市场；而第四，通过一系列的规范性政策，促进行业优胜劣汰，良性化、规范化发展。
2.经济不断发展及城镇化进程加快推动行业发展
中国的经济不断发展及城镇化进程加快，成为中国物业管理行业的主要增长驱动因素。中国国内生产总值自2015年的68.9万亿元上升至2020年的101.6万亿元，复合年增长率为8.1%。城镇化率由2015年的56.1%上升至2020年的超过61%。。城镇化进程加快、经济不断发展增加对物业管理服务的需求，刺激该行业快速发展。
3.资本市场成为行业快速发展的推动力
资本市场的进一步发展为物业管理行业提供增长机会和多元化融资渠道。目前，资本市场的若干政策已经生效，以改善资本市场的监管环境，如《关于进一步规范发行审核权力运行的若干意见》。截至2020年12月，有一家物业服务企业在上海证券交易所上市，38家物业服务企业在联交所上市，以及34家物业服务企业在全国中小企业股份转让系统上市。资本市场的发展使物业服务企业能够获得更多资金，使资金来源多元化并实现业务扩展。行业市场规模进一步扩大。
更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国物业管理行业市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。