晋建房字〔2024〕81号
各市住房和城乡建设局（太原市房产管理局）、山西转型综改示范区管委会：
为加快推进全省城镇老旧小区物业管理服务市场化进程，巩固城镇老旧小区改造成果，根据有关规定，结合我省实际，现就在城镇老旧小区改造中发挥住宅专项维修资金支持作用和建立物业管理服务长效机制通知如下：
一、总体要求
认真贯彻落实党中央、国务院及省委、省政府有关决策部署，全面落实住建部《关于印发<推进建筑和市政基础设施设备更新工作实施方案>的通知》、省政府办公厅《关于印发<山西省推动大规模设备更新和消费品以旧换新实施方案>的通知》以及省委社会工作部、省审计厅等相关工作要求，在城镇老旧小区改造、住宅电梯更新改造中进一步发挥住宅专项维修资金支持作用，逐步提高城镇老旧小区专业化物业管理服务覆盖面，着力补齐城镇老旧小区物业管理服务短板，加快形成城镇老旧小区物业管理服务规范、稳定、有效、和谐的长效管理机制。
二、充分发挥业主委员会（物业管理委员会）主体作用
（一）进一步规范业主委员会（物业管理委员会）组建运行。属地房地产主管部门要协同街办（乡镇）按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）《物业管理条例》《山西省物业管理条例》等相关法律法规规定，对符合成立业主委员会条件的住宅小区召开业主大会，成立业主委员会。对尚未成立业主委员会的住宅小区，按照山西省住建厅《关于印发<物业管理委员会组建运行办法（试行）>的通知》（晋建房规字〔2022〕191号）等有关规定，由街道牵头组建物业管理委员会，代行业主委员会职责，切实弥补业主组织缺失，破解城镇老旧小区治理难题。
（二）指导业主委员会（物业管理委员会）履行职责。属地房地产主管部门要协同街道（乡镇）指导业主委员会（物业管理委员会）严格按照《民法典》等规定，履行好业主大会赋予的职责。业主委员会（物业管理委员会）要主动公开人员组成情况、联系方式、履职情况，推动居民向业主委员会（物业管理委员会）反映合理诉求，通过业主委员会（物业管理委员会）督促物业服务企业按照合同约定提供服务，维护业主合法权益。在决定物业管理有关事项前，公开征求业主意见，并报告社区党组织和居委会；每年向业主公布共有部分经营收益、维修资金使用、经费开支等信息；督促业主遵守议事规则、管理规约和业主大会决议，劝阻业主违规违约行为。
三、畅通城镇老旧小区住宅专项维修资金使用渠道
（一）加大城镇老旧小区专项维修资金的归集度。对于未交存住宅专项维修资金的城镇老旧小区，业主委员会（物业管理委员会）要按照业主大会讨论通过的管理公约，组织编制交存清册（交存清册包括业主姓名、身份证号码、联系方式、资金余额等信息），由业主自缴或由业主委员会(物业管理委员会)代收后，及时将已归集的维修资金足额存入专户银行，并将银行出具的交款凭证（复印件）、加盖银行印章的交存清册（复印件）在小区公告，公告期不少于7日。对于已交纳住宅专项维修资金但余额不足首期交存维修资金30%的城镇老旧小区，要按照《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》第十二条的规定，由业主委员会（物业管理委员会）、居（村）民委员会组织业主续交。
（二）建立城镇老旧小区改造、住宅电梯更新改造使用住宅专项维修资金的用款机制。住宅专项维修资金，是专项用于住宅共有部位、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。在城镇老旧小区改造、住宅电梯更新改造中，由各市住建（房管）部门协同街办（乡镇）指导业主委员会（物业管理委员会），按照《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》规定的分摊原则，经分摊列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，向业主公示后即可使用，具体按照《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》第三章有关规定执行。分摊列支范围内业主已交存的维修资金余额不足以支付维修、更新和改造费用的，其差额部分由相关业主自筹补足。
四、进一步扩大城镇老旧小区专业化物业管理服务覆盖面
（一）合理划分物业管理区域。对规模较小、零星分散的城镇老旧小区，小区所在地房地产主管部门要协同街办（乡镇）充分考虑小区地理位置、规模、居民组成等因素，按照方便管理、公共资源共享的原则，结合城镇老旧小区改造实际情况，经小区业主委员会（物业管理委员会）组织召开业主大会，征得业主同意后，对物业管理区域进行合理划分，将原来较为分散的老旧住宅楼整合为具有一定规模的物业管理区域，通过共享水电维修、秩序维护、绿化等方式降低物业服务成本。
（二）引入专业化物业管理服务。物业管理区域确定后，经业主大会决议，确定小区物业管理模式、物业管理单位、物业服务内容、服务标准、服务费用等相关事项。对于引进专业物业服务企业进行管理的城镇老旧小区，可以实行综合服务，也可选择保洁、秩序维护等单项或组合的“菜单式”服务，由业主大会通过招标投标方式选聘。各地也可探索依托国有房地产企业成立专业化的物业服务公司，对改造后的城镇老旧小区实行专业化物业管理服务。
（三）多渠道筹集物业服务资金。按照“业主承担、收益补充、资源补偿”的原则，业主委员会（物业管理委员会）要督促引导业主遵从“谁享受谁付费”的市场规则，按时缴纳物业服务费用。经业主大会同意后，物业服务企业可充分盘活小区公共资源，保障不影响业主合理需求和小区正常生活秩序，利用公共区域、共有部位经营等方式产生收益，反哺物业服务。鼓励物业服务企业在提供基础服务的同时，针对居民的多样化、多层次需求，开展差异化服务，提高物业服务企业收益。有条件的地区，可以将城镇老旧小区及邻近市政资源，统一委托物业企业管理服务，实现资源互补，保障城镇老旧小区物业服务收支平衡或略有盈余，实现物业服务可持续发展。
五、工作要求
（一）加强组织领导。各市住建（房管）部门要结合本地实际，出台配套措施，进一步提高思想认识，持续健全工作机制，加强组织领导，充分认识住宅专项维修资金在城镇老旧小区改造、住宅电梯更新改造中发挥支持的作用，逐步扩大城镇老旧小区专业化物业管理服务覆盖面。
（二）加强住宅专项维修资金的管理和监督。各市住建（房管）部门要会同同级财政部门按照《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》第四章规定，做好属地住宅专项维修资金的指导和监督工作，切实保障业主的知情权、参与权和监督权。
（三）加强典范引领。各市要因地制宜、大胆创新，大力推进“城镇老旧小区物业服务市场化”等示范点建设，充分发挥典型示范的引领推动作用，激活小区治理新动力。对管理服务好、群众满意度高的城镇老旧小区物业服务企业，在信用评价中要予以加分，并在“住宅物业服务质量星级评价”等评优评先上优先考虑，在公共服务、政务服务项目采购中予以优先推荐。
（四）强化信息报送。各市住建（房管）部门要建立月报制度，按要求进行报送。
山西省住房和城乡建设厅
2024年4月24日
（主动公开）