中新经纬9月21日电 9月19日，由万科集团拆分的万物云发布全球发售公告，于9月19日至9月22日开启招股，预计9月29日于港交所主板挂牌上市。机构认为，假设万物云2022年实现归母净利润增速达30%，则考虑汇率因素后，发售价对应2022年PE估值为22.4倍至25.1倍，仅次于华润万象生活。
近几年，随着房企所属物业服务公司的规模做大，物业公司掀起了一波上市潮，加之资本市场对物企的高估值，一时间，物企风光无两。
万物云属于物业服务行业中上市较晚的头部企业，不过，此次招股还是吸引中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、瑞银资管、HHLR基金及YHG投资、润晖投资、淡马锡、Athos资本等机构投资者，机构类型涵盖国资、外资、私人，基石投资金额约为2.8亿美元，约占全球发售后发行股本的3.58%。
万物云拟全球发售1.167亿股，其中香港发售11.67万股，初步占比10%，国际发售1.05亿股，初步占比90%。预计发行价介乎每股47.10港元至52.70港元，中信证券、花旗、高盛担任联席保荐人。
中信建投证券认为，万物云每股发售价为47.1港元至52.7港元，全球发售完成后(假设不行使超额配股权)对应市值549.7亿港元至615.1亿港元。假设万物云2022年实现归母净利润增速达30%，则考虑汇率因素后，发售价对应2022年PE估值为22.4倍至25.1倍，在港股物业公司中处于第二高水平，仅次于华润万象生活。
但要指出的是，物业行业的估值已大幅缩水。早在2019年，郁亮就表示，“万科是一个农民，不管天气好和坏，我们都要把地种好，把粮食种出来。”万科管理层在今年8月底举行的2022年中期业绩会上就回应道，对于万科而言，推进业务分拆，不是以资本市场窗口为考虑因素，而是考虑到万物云不是一个传统的、单纯的物业服务公司，是以城市服务商为定位的，只有它发展成熟后，才能启动上市。万物云无论是在什么时间上市，都是一个新的起点，而不是终点。
对于物业股当前的表现，嘉和家业物业服务研究院研究总监李艳杰认为，物业股估值已经相对合理，并非不是二级市场参与者的好时机。从万物云自身来说，企业发展最重要的是借助资本市场获得助力，虽然现在市值较低，但未来企业的发展优势和成长性是较高的。
随着大部分头部物业企业成功上市，行业上市潮在2022年有所降温，物企的上市难度逐渐加大。机构数据显示，从企业上市总用时来看，2021年上市物企上市平均用时190天，相较于2020年拉长51.2天。即使像万物云这样的龙头，4月1日递表，9月29日上市，周期也达到了182天。
与房地产开发市场类似，物业服务行业没有出现绝对的龙头，市场较为分散。嘉和家业物业服务研究院预计，未来，物业行业的发展或会与互联网行业相似，最终形成腾讯、阿里、百度等几个巨头竞争的局面，物业行业或将形成碧桂园服务、万物云、保利物业、华润万象生活、龙湖智创生活等头部企业瓜分市场的格局。(中新经纬APP)
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【编辑：张澍楠】