美股、欧债、中房，并称全球三大投资标的，具备显性抗通胀能力，不少投资人会选择投资经营性物业作为个人理财手段。
网络配图
但是，但凡是投资，必然存在盈亏，大宗投资人可以透过分散投资标的物的方式来控制风险，而中小投资人应该如何分散风险呢？铭立业大数据研究院的看法是：用时间换空间，选择投资标的要预判中长周期下的平均投资回报率。
对于经营性物业中长周期下的平均投资回报率计算，通常不考虑物业增值收益，只计算租金收益，同时需扣除物业空置期间所产生的费用，即：5年或10年的年均租金X年均使用率-期间成本（包括空置期间需支付的物业管理费用、租赁中介服务费用及其他管理成本）/物业购置总价。
简单来说，就是对于经营性物业的投资，既要算租金还要算空置。
基于这个思路，我们可以对比几个投资案例的投资价值，为了便于比较，我们假设投资标的的购置额均为100万元，投资周期设置为10年：
1.投资标的一：某商务公寓，自行管理，预计月租金3500元，面向流动人口租住用途，平均租期为一年，期间存在1个月左右的空置时间用于寻找承租人；
2.投资标的二：某酒店式服务公寓，由品牌酒店管理公司待为经营，签10年租约，月租金为4000元；
3.投资标的三：某甲级写字楼，自行管理，预计月租金5000元，平均租期为两年，期间存在3个月左右的空置时间用于寻找承租人；
4.投资标的四：某乙级写字楼，自行管理，预计月租金4000元，面向小微企业，平均租期为一年，期间存在2个月左右的空置时间用于寻找承租人；
5.投资标的五：某一层临街商铺，自行管理，预计月租金5000元，社区服务商业业态，平均租期为两年，期间存在4个月左右的空置时间用于寻找承租人。
经营性物业投资效益对比表（未计算所得税）
基于对模拟的投资标的的属性设定，透过平均租金计算模型，五个投资标的中甲级写字楼的平均回报率最高，原因在于甲级写字楼在租金单价和空置上取得较好的均衡性，其次是获得较长租约的酒店式服务公寓，而商铺空置期长，乙级写字楼流动性大，商务公寓租金低，都分别拉低了自身的投资回报。
当然，上面的测算是较为理想化的参数设定，铭立业大数据研究院希望能够通过这个较为简单的模型，教会大家一个盘点投资标的的方法，这样在经营性物业的投资上避免被高租金、低单价这些指标所迷惑。
精明的投资人，您学会了吗？
（注：此文章中所有图片来源于网络截图，仅为说明文章内容，无任何商业含义）