1.1 自持物业投资分类
投资人一般通过三种途径投资房地产：直接投资开发；公开市场投资上市公司或基金；非公开市场通过私有企业或基金投资；房地产投资的退出渠道相对宽松；私募地产基金的退出策略既可以将资产在非公开市场上出售，也可通过资产证券化的形式，在公开市场上实现退出。
直接开发模式：
享受开发全过程收益，承担全过程风险；投资大，周期长，预期收益存在不确定性，资产周转率低。
物业收购模式：
只享受阶段收益，被动接受市场价格；但可借助高杠杆金融工具，投入小收益稳定，退出手段多，资产周转率高。
1.2 自持物业投资测算的关键指标
资本化率(Cap Rate)
释义：又称为折现率，收益率，是指把资本投入到不动产后所带来的收益率。
特点 : 不同用途的的房地产，其资本化率也不同，同等条件下工业用房、写字楼、商业、住宅的资本化率依次降低；同等条件下，房地产的收益期越长，资本化率越高，收益期短则越低。
原因：风险的补偿、税收政策、不动产类型、位置、年代、租约等也会影响资本化率，相对，
银行利率是影响资本化率的主要因素；
确定方法：市场抽取-须知道物业市场价位，租金水平、每年的NOI；
租售比-即物业租金和售价的比例；
投资组合-具有两个变量丌好确定，特殊情况才用；
影响因素：自有资本所占比例；外来资本的利率；老化带来的贬值和收益下降；通货膨胀带来的不动产增值和收益；偿还贷款后自有资金增加。
IRR 内部收益率 (Internal Rate Of Return)
是指资金流入现值总额与资金流出现值总额相等，净现值等于零时的折现率，是一项投资渴望达到的报酬率，是能使投资项目净现值等于零时的折现率；
IRR是一个宏观概念指标，可通俗的裂解为项目投资收益能承受的货币贬值、通货膨胀的能力；
通常下IRR我们以8%为基准：原因在于中国今年通货膨胀率均在7-8%之间（官方说法4-
5%）。
投资回报周期较长的项目对IRR指标尤为重要。
NOI 净营运收入(Net Operating Income)
是指项目公司全部营运收入减去所得税及少数权益；泛指总收入减去总支出；
该指标是影响退出收益的关键指标。
REITs诞生于上世纪60年代的美国，上世纪90年代后，REITs进入高速发展的时期，几乎每年都有新的国家立法开展REITs市场，目前全球上市的REITs共有800多支，34个国家拥有REITs架构。
2.1房地产投资信托基金（REITs）基本模式
公募vs私募REITs：公募REITs需向SEC备案、流动性较高；私募REITs包括向（或不向）SEC
备案两种；
伞形合伙REITs核心要点：物业持有者通过转让物业给经营性合伙企业达到与REIT合伙但是
递延物业转让增值税的目的，只有当物业持有者选择兑换OPUnits成REITs份额（或现金）才需要缴付物业转让增值税（下图），由于该模式物业转让增值税递延，直接鼓励了物业从私人部门流向REITs，促进了REITs的发展。
2.2 亚洲REITs市场概览
亚洲REITs市场主要包含以下几种物业类型：
–酒店 –写字楼 –零售 –公寓 –工业/物流 –医疗健康 –综合
其中，综合性REITs最为普遍。在亚洲市场上的全部REITs中，50支都是包含多种物业类型的综合REITs。
其次为写字楼、零售和工业物流类型的REITs，分别为29/19和18支。除此外，公寓、酒店和医疗健康领域的REITs则分别占10、9和6支。
2.3新加坡和香港REITs市场概览
起源
REITs在新加坡和香港发展迅猛，市场不断扩大。1999年5月，新加坡颁布了第一版《房地产基金指南》，为REITs的发展奠定了基础。随后税务机关在2001年制定了税收透明规则，又加快了REITs的落实。2002年7月，新加坡首支REITs—凯德商用新加坡信托，在新加坡交易所主板上市。
2005年，香港证券及期货事务监察委员会颁布了《房地产投资信托基金守则》，为香港REITs的发展奠定了法律基础。同年，香港的第一只REITs-领汇房地产投资信托基金，在香港交易所上市。
两地REITs一览
目前，香港交易所共有10支REITs，新加坡交易所共有36支REITs。
2.4 中国类REITs模式
尽管中国完整意义上的公募REITs产品还没有完全设计出来，但这是一个趋势：中国市
场上已经出现了数起具备REITs特征的不动产资产证券化的案例，例如苏宁于创、中信
启航、北京银泰中心等一系列“类REITs”产品。
2015年9月30日，鹏华前海万科REITs（以下简称“前海万科REITs”）作为国内首单
公募REITs正式在深交所挂牌上市，吸引了业内人士的瞩目。
2.5类REITs模式案例
首誉光控——光控安石大融城资产支持专项计划
2.6类REITs Equity模式案例
招商创融——天虹商场（一期）资产支持专项计划
2.7类REITs Mortgage模式案例
北京银泰中心资产管理计划
