新京报讯（记者 吴娇颖）《北京市物业管理条例》将于今年5月1日起施行。《条例》首次提出，可组建物业管理委员会，明确物业服务实行市场调节价并动态调整，小区停车位优先出售给业主。此外，还针对专项维修资金的使用、新旧物业的交接、物业突发失管等作出规定。
什么是业主大会，能干些啥？
可决定选聘解聘物业服务人，调整物业服务价格
《条例》明确，房屋的所有权人为业主。公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。业主可以成立业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会可以决定选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及其附属设施等事项。
业主大会会议依法作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。物业使用人应当依法遵守业主大会会议的决定。物业使用人，是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人，包括但是不限于物业的承租人。
什么是物业管理委员会、啥情况下能组建？
系物业管理临时机构，未选举产生业委会、未成立或不具备条件成立业主大会时可组建
《条例》首次明确提出，街道办事处、乡镇人民政府可组建物业管理委员会。组建物业管理委员会的情况有三种：不具备成立业主大会条件；具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。
物业管理委员会作为临时机构承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。任期一般不超过三年；期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，可重新组建物业管理委员会。
以后小区物业费怎么算？
实行市场调节价并适时调整，物业服务人应如实公示、及时更新物业收费标准
《条例》规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。
业主与物业服务人对收费标准未能达成一致意见的，双方可以委托专业评估机构评估；双方对委托专业评估机构未能达成一致意见的，可以从区住房和城乡建设或者房屋主管部门确定的专业评估机构目录中随机选定。
《条例》还明确，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式等信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主。
今后小区停车位怎么分配？
优先出售给业主，满足业主需要后有空余可外租，违规出租要罚款
《条例》也专门对颇受市民关注的小区停车位问题作出立法规定。明确物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。
用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。
《条例》还针对小区物业违规租售停车位明确了具体罚则。根据规定，将车位、车库提供给业主以外的其他人的，责令限期改正，有违法出租所得的，责令退还违法所得，按每个违法出租车位处五千元以上一万元以下的罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月二千元的罚款。
新老物业怎么交接？
不得以任何理由阻挠新物业服务人进场，原物业拒不退出可提起诉讼
针对有新老物业交接的小区，《条例》规定，原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。
原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业管理区域。
原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。
物业突然没人管了怎么办？
相关部门应组织应急物业服务，包括供水、垃圾清运、电梯运行等
针对物业管理区域突发失管状态的情况，《条例》提出，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。
提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。
应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。
专项维修资金没了怎么办？
资金余额不足首期筹集金额的30%，就要补足
《条例》还针对多种情形导致专项维修资金欠缺的情况进行了规定。
已售公房的业主转让公房前，应当按照届时适用的商品房标准补足公房的专项维修资金；因继承、赠予、执行生效法律文书而发生已售公房产权人变更的，继承人、受赠人、受偿人应当按照届时适用的商品房标准补足专项维修资金。
国家实施专项维修资金制度之前的未售公房，没有专项维修资金的，产权单位应当按照规定建立并足额交纳专项维修资金。国家实施专项维修资金制度之后出售的公房，业主和售房单位应当按照国家和本市规定的比例交纳专项维修资金；未按规定交纳专项维修资金的，业主和售房单位应当足额补交，未足额补交的，已出售的公房不得再次转让。
此外，专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。
专项维修资金应当专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。