近些年，在政策、市场、资本等多重因素的推动下，物业行业正在进入发展的黄金期，而疫情的反复在提升物业服务社会价值的同时，也使企业经营状况受到影响，物业行业和企业正面临一个前所未有的新形势。
本期，中指研究院沈阳分院独家对话沈阳市物业管理协会会长、沈阳万维物业服务集团有限公司董事长陈忠杰，并就行业发展、疫情防控和协会工作展开深入交流，帮助企业厘清新形势下行业发展趋势、企业发展策略等。
沈阳市物业管理协会会长、沈阳万维物业服务集团有限公司董事长 陈忠杰
行业发展：要正视资本的双重作用
中指院沈阳分院：物业行业正经历发展的加速期，收并购、上市融资屡见不鲜，您怎样看待这样一种行业现象？
陈忠杰：从彩生活上市开始，国内登陆资本市场的物业企业已经有数十家，在资本的助推下，行业内收并购也已经成为一种常态，从发展的角度来讲，这具有积极的意义：企业层面，可以帮助优质企业整合资源实现跨越式发展，借助优质企业先进经营理念和发展模式的向下兼容，提升国内物业企业的整体发展水平和质量；行业层面，可以焕新行业发展模式，优化配置行业资源，提升行业科技智能应用水平，同时吸引优质人才到物业行业；社会层面，企业上市在很大程度上改变了全社会对物业服务的认知，同时也提升了企业价值、行业价值和社会价值。
但同时我们应该意识到，物业行业与其他行业最主要的一个区别就是行业的社会属性，物业服务关系到民生和社会稳定，同时在一定程度上也是政府社会服务职能的延伸。而资本是逐利的，企业在资本的推动下加速扩张，难免会稀释管理和服务资源，特别是在业绩压力下出现的恶意抢盘现象，更会导致出现一些不稳定的因素。
因此，对于企业上市以及收并购等，我们应该辩证看待，利用好其积极的一面，关注和限制其消极的一面。
中指院沈阳分院：相比南方重点地区物业企业，东北物业企业在发展水平方面存在一定差距，特别是随着品牌物业企业加大市场拓展力度，东北物业企业的发展压力加大，您认为东北物业企业如何实现突破？
陈忠杰：南北方物业企业发展水平的差距是客观存在的，这其中既有意识、机制问题，也有市场问题。但不可否认的是，近几年东北地区也涌现出了一批具有一定规模和实力的物业企业，这些企业想发展，要发展，而且发展信心坚定，他们在快速吸收行业先进经验和模式，并进行思路清晰的创新，也在大力进行市场拓展，甚至在与品牌企业的直接竞争中占据局部优势。可以说，这些企业是东北物业行业的生力军，也是未来缩小南北方物业企业差距的中坚力量。
另外，东北物业市场具有极其鲜明的地域特点，很多品牌企业进入东北市场也都遇到了一些困难，加之东北地区物业项目市场化水平提升空间很大，这都为东北物业企业的发展壮大预留了时间和空间。而品牌物业企业不断加大东北物业市场拓展力度，也在磨练和提升东北物业企业的市场能力，因此，我对东北物业企业未来的发展是充满信心的。
中指院沈阳分院：作为沈阳市物业管理协会会长，您见证了沈阳物业行业和企业的发展历程，您认为沈阳物业企业具备哪些优势？如何在新的行业趋势下寻找机遇？
陈忠杰：沈阳是东北的区域中心城市，我们有着东北地区最大的市场体量，这使沈阳物业企业具有很大的施展拳脚的空间。另外，由于地理位置因素，沈阳物业企业最早面对品牌物业企业的竞争，积累了丰富的市场经验，企业发展水平和服务能力也同步提高，这都是我们的优势。
面对新的行业趋势，沈阳物业企业还是要坚定不移地通过提高服务品质，靠特色经营求发展，同时要增加客户粘性，让广大业主对物业服务产生幸福感、获得感和安全感，稳固基本盘和核心项目，巩固和扩大核心竞争力，加大市场拓展力度，在区域市场深耕的同时积极寻求全国布局。
疫情防控：要在政策层面予以物业企业支持
中指院沈阳分院：随着疫情的反复和防控的常态化，5月，住建部和国家邮政局印发《通知》，明确“将物业服务企业纳入当地疫情防控体系”，您认为此举的必要性体现在哪些方面？
陈忠杰：物业企业数量巨大，从业人员众多，与业主接触最为广泛，这使物业企业天然具备社会公共服务的基本要素和优势。
将物业企业纳入各地疫情防控体系是有其现实意义的，因为物业企业已经深入整个社会的机体，一旦遇到应急公共事件，把物业企业激活投入到社会公共服务中，可以在最大程度上解决我国基层服务力量不足的问题。
在今年上半年全国及沈阳的疫情防控中，广大物业企业在协助社区进行疫情防控、物资运送、情绪疏导、秩序维护以及业主特殊问题解决等方面发挥了不可替代的作用，这再一次印证了物业服务的社会价值，也是值得我们全体物业人骄傲的。
沈阳万维物业服务集团有限公司疫情防控现场图片
中指院沈阳分院：您怎样评价沈阳物业企业在今年上半年疫情防控中的表现？
陈忠杰：今年上半年的疫情来势凶猛，对社会各方面都是一次严峻的考验，沈阳物业企业在疫情防控中做了大量的工作，我认为主要体现在三个方面：
1、快速响应、坚决落实：3月19日，沈阳市房产局下发了《关于做好物业小区新管肺炎疫情防控工作的通知》。各物业企业领导高度重视，快速反应，很多企业领导、党组织负责人迅速到达抗疫第一线，逐项抓好防控措施落实，并确保没有遗漏。
2、统筹安排、周密部署：各物业企业迅速成立以公司负责人带队的疫情防控指挥中心，统筹组织和协调各项目的疫情防控工作，保证了防疫工作的有序进行；快速启动疫情防控各项应急预案，无论是企业负责人还是一线防疫人员都能做到“心中有数、循规操作、忙而不乱”。
3、无私奉献、冲锋在前：很多公司领导、党员干部为了保障疫情防控工作顺利开展，吃住在公司，时刻关注疫情变化并及时调整防疫措施；很多项目负责人、基层员工主动申请留在园区，24小时待命，与业主共度难关，保证了园区生活的正常运行。
可以说，今年上半年的疫情防控真正展现了我们沈阳物业人坚定无畏的信心和决心，可爱可敬！
华润万象生活物业沈阳中心疫情防控现场图片
中指院沈阳分院：疫情防控期间，沈阳物业企业因为人员工资支出及采买防疫物资等，经营成本快速上升，您认为应该为物业企业提供哪些支持？
陈忠杰：的确，疫情期间，为了保证园区的运转、服务的正常开展以及防疫支持工作的有序进行，沈阳物业企业在人员工资和物资采买等方面支出大幅上升，部分小型物业企业甚至消耗了全年相当一部分利润。
在经历前几次疫情之后，作为行业协会，我们对沈阳物业企业疫情期间支出情况进行了摸底，也掌握了疫情对企业经营影响的相关情况。因此在上半年疫情出现之后，沈阳市物业管理协会第一时间发出了《关于疫情期间缴纳物业费的倡议书》，呼吁广大业主及时缴纳物业服务费，确保物业企业的正常运行和物业人的基本生活保障。
企业作为市场主体，只有获得利润并不断扩大经营规模才能更多地提供就业岗位和纳税，更好地为社会服务。疫情防控是重中之重，但同时也应兼顾企业的经营属性，这首先需要有关部门转变认识，要重视起物业企业，从物业企业和行业的长远发展考虑；其次，需要在政策层面给予物业企业相应的支持，同时给予合理的补贴，保证企业正常经营活动的开展；再次，物业企业也要持续发声，提升自身及行业的地位，转变社会对我们的整体认知，维护自身合理权益。
沈阳必胜荣物业管理有限公司疫情防控现场图片
协会工作：以多层次、立体化体系完善协会职能
中指院沈阳分院：您怎样评价沈阳市物业管理协会近两年的工作？2022年下半年协会总体的工作方向是什么？
陈忠杰：近两年，沈阳市物业管理协会工作取得了多方面进展，概括地说可以分为三个方面：一是领导集体团结、正气、正能量的氛围日渐浓厚；二是会员企业对协会的认可度持续提升；三是协会工作得到了行业主管部门、兄弟协会的肯定和认可。
作为政府与企业的桥梁和纽带，行业协会兼顾政策建议、行业规范和企业服务的职能，围绕这三个核心职能，我们建立了一套多层次、立体化的工作体系，比如针对政策建议，我们成立了“法律政策工作委员会”，维护企业的合法权益；针对行业规范，我们成立了“物业纠纷人民调解委员会”，协助解决物业企业之间、物业企业与业主之间的纠纷，维护行业正常的发展秩序；针对企业服务，我们为企业提供专业、系统、多样化的培训，帮助企业提高服务能力和水平。
这套工作体系是在新的行业环境、新的企业关系和新的发展诉求下，经过行业调研并多次征求企业意见而建立的，对于解决难点、痛点、堵点问题具有重要作用，也得到了企业的高度认可。2022年下半年，我们将继续深入开展以上几项工作。
沈阳市物业管理协会会长办公会
中指院沈阳分院：请您具体谈一下“法律政策工作委员会”、“物业纠纷人民调解委员会”和企业培训的工作内容。
陈忠杰：“法律政策工作委员会”主要是协助有关部门完善行业法律法规，特别是针对法律法规中比较难实施或不符合实际情况的条款，以协会为主体，组织专家进行论证，提出有建设性的修改建议。今年年初，针对《辽宁省市场监督管理局关于增加电梯检验和检测项目的通知》中有关“增加电梯检验和检测项目”的规定，其中部分条款在实施中难度较大，且增加了企业的维护成本，我们充分发挥“法律政策工作委员会”的作用，向有关部门提出了政策建议，最终被采纳，既不影响业主的乘梯安全，又有效地减去了企业被强制增加的成本。
随着物业企业加速扩张，恶意抢盘的现象时有发生，由此产生一些不稳定因素，并导致物业企业之间、物业企业与业委会之间矛盾和纠纷的出现。为了维护行业发展秩序，保证合法合规经营企业的权益，沈阳市物业管理协会于2020年成立了“物业纠纷人民调解委员会”。在收到企业申诉后，委员会将按照是非曲直，理清脉络，依法依规进行调节。对于需要走法律途径的案例，委员会会形成专业性的建议，给法院等相关部门提供依据和参考。除了企业纠纷，委员会也在协调解决物业企业与业主之间纠纷方面做了大量工作。从目前委员会介入调节的案例来看，专业性和公信力得到了多方认可，产生了很好的社会效益。
针对企业不断增加的培训类需求，沈阳市物业管理协会组织开展了特种设备操作培训，有效提高了企业基层人员业务素质和企业服务能力。同时，我们也组织开展了多种多样的企业培训，比如到标杆企业现场教学培训等，得到了企业的积极响应和好评。
中指院沈阳分院：您对协会未来的发展方向和功能定位有哪些规划？
陈忠杰：沈阳市物业管理协会是个公共平台，重大事项都会进行集体决策，对于协会未来的发展方向和功能定位，我们会结合政府管理要求、行业发展趋势和企业发展诉求，在今后的工作中共同探索和调整。我相信在我们的共同努力下，沈阳市物业管理协会会越来越好。